Opinión: estos 2 números resumen por qué el mercado inmobiliario no volverá a la normalidad durante mucho tiempo

Le mostré a mi esposa esta carta y bromeé diciendo que deberíamos pedir una prima del 20% sobre el valor actual. Es un gran número redondo, pero es esencialmente inútil.

¿Por qué?

¡Tenemos que vivir en algún lugar!

Incluso si pudiéramos asegurar un precio de venta mucho más alto, realmente no nos ayudaría mucho.

Ya tenemos una tasa hipotecaria del 3% asegurada. Tenemos una parte decente de capital en la casa. Y como nuestro agente inmobiliario desesperado aludió en su carta, sería casi imposible encontrar otra casa para comprar en este momento.

La combinación del aumento de los precios de las viviendas, las bajas tasas hipotecarias que mantienen los propietarios actuales y la baja oferta hace que no sea atractivo vender su casa y buscar otra en este momento.

mike simonsen de Altos Research tiene un gráfico que muestra cuán grave es la situación del suministro de viviendas en este momento:

¡Eso es 271,913 casas a la venta en todo el país en este momento!

Estamos en un mercado inmobiliario en el que tenemos una demanda alta récord y una oferta baja récord. Si quieres saber por qué los precios son un 20% más altos que hace un año, esta es la explicación más sencilla.

Pero hay más cosas aquí.

Simonsen estuvo recientemente en el podcast de Odd Lots con Tracy Alloway y Joe Weisenthal, donde explicó cuántos propietarios están duplicando sus inversiones inmobiliarias:

Es como una duplicación. El dueño de casa va a comprar la siguiente casa, se muda hacia arriba o hacia abajo. Y debido a que las hipotecas son tan baratas, es un muy buen momento para conservar la primera como unidad de alquiler. Y así cada año voy a comprar el siguiente y me quedo con el primero. Y ese es un gran fenómeno. Y de repente soy un inversionista de bienes raíces. Y al mismo tiempo, el dinero institucional ha sido barato. Hay muchas noticias sobre los grandes fondos de capital privado que compran casas, pero en realidad son las personas las que manejan la mayor parte. Así que en la última década hemos sacado 8 millones de viviendas del ciclo de reventa y las hemos trasladado a la parte de alquiler de inversión del grupo. Y eso es, ya sabes, el 9% de todas las viviendas unifamiliares.

Sé que todos quieren quejarse de que BlackRock compre todas las casas en este país, pero el 90 % de las unidades residenciales de alquiler son propiedad de individuos en los Estados Unidos.

Y este número está creciendo debido a la abundancia de capital inmobiliario, la solidez de los balances de los consumidores y las bajas tasas hipotecarias predominantes.

Las bajas tasas hipotecarias han hecho que los pagos mensuales sean más asequibles que nunca:

El valor de la vivienda se ha disparado debido al aumento de los precios de la vivienda:

Además, mire la solvencia crediticia de los compradores de vivienda en estos días:

Las personas que compran casas hoy en día tienen excelentes puntajes de crédito. Este no fue el caso en el auge de las hipotecas de alto riesgo de principios a mediados de los años XNUMX, cuando la mayoría de los compradores provenían de personas con puntajes crediticios bajos.

Imagínese que ha sido propietario de su casa durante cinco años o más. A estas alturas, ciertamente ha refinanciado al menos dos o tres veces y es probable que tenga una tasa de préstamo del 3% o menos. También está sentado en un buen capital a través de una combinación de pagos de capital y precios en aumento.

Seguro que no parece que los precios de la vivienda vayan a dejar de subir en el corto plazo y los alquileres también están aumentando, por lo que tiene sentido que las personas opten por conservar su propiedad original incluso después de comprar algo nuevo. Simplemente pueden cobrar suficiente alquiler para cubrir la hipoteca, el seguro y los impuestos y aun así salir adelante pagando lentamente una hipoteca barata y viendo cómo aumenta el valor de su casa.

Si tuviera que adivinar, pasarán años hasta que veamos algo que se acerque a un mercado inmobiliario "normal". Simplemente no construimos suficientes casas después del último colapso inmobiliario para satisfacer la demanda proveniente de los millennials que llegan a sus años de formación de hogares.

Las cosas finalmente se están recuperando, pero tenemos años y años de subconstrucción para compensar. Y no es que los problemas de la cadena de suministro, las regulaciones gubernamentales y el COVID estén facilitando la construcción de viviendas más rápido.

Mientras tanto, el aumento de las tasas podría retrasar un poco las cosas si las tasas hipotecarias suben lo suficiente. El aumento de los precios de la vivienda y las tasas de préstamo más altas harían que, como mínimo, no fuera tan atractivo para las personas conservar sus antiguas casas y alquilarlas.

Sin embargo, el aumento de las tasas probablemente también mantendría un límite en la oferta de viviendas porque muchas personas han fijado tasas bajas. ¿Por qué vender para comprar una casa a un precio más alto con costos de préstamo más altos?

Obviamente, la gente todavía se mudará por nuevos trabajos o familia o un cambio de escenario o cualquiera de las otras razones por las que la gente decide vender.

Pero probablemente pasará mucho tiempo hasta que veamos algún tipo de equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario.

También de Ben Carlson: ¿Debo vender mis acciones para poder pagar una casa en efectivo?

Ben Carlson es el autor del blog de inversión "A Wealth of Common Sense", donde se publicó por primera vez. Se reproduce con autorización. Síguelo en Twitter @awealthofcs.