Ohio actúa con decisión para limitar el control de alquileres

Han pasado 4 años desde que hablé en una conferencia en Columbus, Ohio y escribí aquí que Ohio podría ser el lugar perfecto en el país para contrarrestar la mala política de vivienda. Esa vista ha sido validada con la aprobación del Proyecto de Ley 43 de la Cámara de Representantes0, una medida que evita que las ciudades locales impongan el control de alquileres, convirtiendo a Ohio en uno de los 29 estados que no permite que los gobiernos locales aprueben el control de alquileres. Lo que hace que la aprobación sea tan importante es que se realizó en un momento en que ha ido en aumento el fomento del control de alquileres y otras medidas dirigidas a los proveedores de vivienda a nivel local en Ohio. Otros estados aprobaron medidas hace años, pero el movimiento audaz de Ohio cierra una de las peores intervenciones que los gobiernos locales pueden tomar en la economía de la vivienda; podría ser una acción que podría llevar al resto del país a revertir la ola de malas políticas de vivienda en general.

Primero, los precios nos dicen cuándo escasea la vivienda. Cuando la oferta de viviendas no logra satisfacer la demanda, los alquileres aumentan. Es así de simple. La solución al aumento de la demanda debido a la creación de nuevos puestos de trabajo en una ciudad podría ser aumentar la oferta de viviendas. Más oferta significa más competencia entre desarrolladores, constructores y operadores de viviendas para inquilinos en lugar de que los inquilinos compitan con inquilinos por los escasos apartamentos y casas de alquiler.

Sin embargo, una política de flexibilización y eliminación de normas y reglamentos que limitan la vivienda y que ofrece incentivos para construir más viviendas requiere coraje. Es mucho más fácil para los políticos culpar a los desarrolladores y proveedores de viviendas por el aumento de los alquileres; los alquileres suben debido a la codicia, no a la falta de oferta. Su respuesta es simplemente poner un límite a cuánto suben los precios sin hacer nada sobre el creciente desequilibrio entre la oferta y la demanda. El resultado son precios aún más altos cuando la producción de viviendas se detiene. Si desea una explicación completa de por qué el control de alquileres perjudica a las personas con menos dinero, consulte el artículo que escribí para la Fundación para la Igualdad de Oportunidades.

En ohio La conversación sobre el control de alquileres ha ido en aumento, especialmente en las ciudades más grandes. En 2018, escribí esto sobre esas ciudades y el resto de Ohio:

“Los demócratas a favor de los trabajadores tienden a ser más fuertes políticamente en esas ciudades, mientras que los republicanos dominan en las áreas rurales; la política local tiende a ser controlada por los ayuntamientos y alcaldes de tendencia izquierdista, mientras que la legislatura es mayoritariamente republicana. Esta combinación de diferentes características demográficas y económicas significa que Ohio también podría ser el próximo campo de batalla en un esfuerzo por limitar y controlar las viviendas de alquiler privadas en los Estados Unidos. El estado puede ser el lugar donde la realidad podría controlar un problema creciente de malas políticas”

Es por eso que Proyecto de la Cámara 430 es tan importante El proyecto de ley aborda los servicios públicos, pero la enmienda al proyecto de ley a medida que avanzaba en el proceso legislativo incluía limitaciones en el control de alquileres, y el proyecto de ley completo con enmiendas fue aprobado por ambas cámaras de la legislatura. Actualmente, el proyecto de ley está esperando la firma del gobernador Mike DeWine.

El proyecto de ley hace algunas cosas importantes. En primer lugar, define claramente el control de alquileres como “requerir alquileres por debajo del mercado para locales residenciales o controlar los precios de alquiler de locales residenciales de cualquier manera, incluso prohibiendo los aumentos de alquileres” y limitando “los cambios en los precios de alquileres entre arrendamientos, limitando los aumentos de precios de alquileres, regulando los precios de alquileres tarifas de locales residenciales basadas en los ingresos o la riqueza de los inquilinos, y otras formas de restricción o limitación de las tarifas de alquiler”.

El proyecto de ley también define la "estabilización de alquileres", otro nombre para los controles de alquileres, como "permitir aumentos de alquiler para locales residenciales de una cantidad fija o en un horario fijo establecido por una subdivisión política".

Las definiciones son importantes porque más adelante en el proyecto de ley, estas dos categorías de controles de precios quedan fuera del alcance de los gobiernos locales. La forma en que se define el control de alquileres es crítica porque los políticos locales tienen interés en imponer controles de alquileres pero llamándolos de otra manera. Esto no deja lagunas para explotar.

También importante, el proyecto de ley explica y declara que “la asamblea general encuentra y declara que el mantenimiento de un suministro adecuado de viviendas, incluido el acceso a locales de alquiler residenciales habitables, limpios y bien mantenidos, en el estado de Ohio es una prioridad estatal urgente y necesario para el bienestar de los habitantes de Ohio”.

Si bien esto parece obvio, codificarlo es valioso porque pone en la ley estatal la idea de que más vivienda es la respuesta a los problemas de vivienda, no más dinero o controles de precios. La legislación pasa a catalogar todas las razones por las que el control de alquileres es una mala política. Vale la pena mirar la lista exhaustiva.

“La asamblea general determina y declara además que las medidas de control y estabilización de alquileres pueden hacer cualquiera de lo siguiente:

(A) Reprimir los valores de alquiler y propiedad y, por lo tanto, desalentar el mantenimiento, la conservación y la rehabilitación de locales residenciales existentes y la construcción de nuevos locales residenciales;

(B) Incentivar a los arrendadores a convertir locales residenciales en condominios, cooperativas y otros tipos de vivienda, eliminando así dichos locales residenciales de la disponibilidad en el mercado de alquiler;

(C) Reducir los ingresos por impuestos a la propiedad para los gobiernos estatales y locales y las subdivisiones políticas;

(D) conducir al deterioro de las instalaciones residenciales;

(E) desalentar la rotación de locales residenciales y, por lo tanto, privar a los inquilinos potenciales de la capacidad de alquilar dichos locales y dar como resultado una mala asignación de locales residenciales;

(F) Impedir la venta de locales residenciales;

(G) Desalentar la inversión en locales residenciales nuevos y existentes, especialmente en épocas de aumento de los costos de los materiales y escasez de mano de obra;

(H) Tener un efecto adverso, debido a la falta de vivienda adecuada, en las personas que buscan empleo en áreas con escasez de viviendas disponibles y en los patronos que buscan empleados en dichas áreas;

(I) Desvirtuar el funcionamiento del mercado de locales residenciales;

(J) Imponer gastos administrativos y de ejecución sustanciales a las subdivisiones políticas;

(K) Privar retroactivamente a los propietarios de locales residenciales de los derechos de propiedad.

Luego, el proyecto de ley clava una estaca en el corazón de cualquier intento local de imponer el control de alquileres.

“Ninguna subdivisión política puede promulgar, adoptar, renovar, mantener, hacer cumplir o continuar en existencia cualquier ordenanza y ningún municipio puede adoptar o continuar en existencia cualquier disposición de estatuto de resolución, ordenanza, resolución, regla u otra medida que esté en conflicto con este capítulo, o que regule los derechos y obligaciones de las partes de un contrato de alquiler que están regulados por este capítulo, incluyendo, sin limitación, de cualquier manera imponer o exigir el control de la renta o la estabilización de la renta.”

El proyecto de ley termina con una aclaración de la Regla Dillon. La Regla Dillon se basa en un precedente legal que puede limitar el tipo de cosas que un estado puede prohibir que hagan los gobiernos locales. La Liga Nacional de Ciudades lo describe como, “derivado de las dos decisiones judiciales emitidas por el juez John F. Dillon de Iowa en 1868. Afirma la interpretación restringida sostenida anteriormente de la autoridad de un gobierno local, en la que un gobierno subestatal puede participar en una actividad solo si está específicamente sancionado por el gobierno del estado”.

El proyecto de ley aclara que “el suministro de viviendas es un asunto de interés estatal superior que requiere un enfoque uniforme para el control de alquileres y medidas de estabilización de alquileres en locales residenciales en todo el estado”. El lenguaje de cierre del proyecto de ley deja muy claro que “es la intención de la asamblea general impedir que las subdivisiones políticas regulen los derechos y obligaciones de las partes en un contrato de alquiler que están regulados por este capítulo, incluso mediante la imposición del control de alquileres. y estabilización de alquileres de cualquier manera”.

El lenguaje del proyecto de ley es minucioso y filosóficamente sólido, resuena con todas las razones clave por las que el control de alquileres es una mala idea, sus efectos en la economía de la vivienda y, finalmente, afirma la idea de que las viviendas de alquiler se rigen por contratos, que establecen legalmente exigibles "derechos y responsabilidades." El alquiler no se establece por codicia sino por la respuesta a las fuerzas del mercado, y cuando un residente y el proveedor de vivienda acuerdan un precio y términos, el acuerdo es exigible y no debe ser invadido por razones políticas por parte de los gobiernos locales.

Ohio está demostrando liderazgo y, con suerte, con la solución rápida del control de alquileres fuera de la mesa, las ciudades locales comenzarán a considerar facilitar la construcción de viviendas y, mientras tanto, explorar formas más innovadoras para ayudar a las personas en la economía de la vivienda. Con suerte, Ohio hará lo mismo que hizo con el control de alquileres con otras intervenciones que elevan los costos y los precios para las personas que necesitan vivienda, como la Zonificación Inclusiva Obligatoria (MIZ), una política que ha hecho daño en otras ciudades.