No, San Francisco no eliminó las viviendas unifamiliares

Creo que los estadounidenses se han vuelto insensibles a las afirmaciones de que una publicación en Internet es "noticias falsas" o "información errónea". Las palabras se han convertido en otra forma de decir: "No quiero creer que eso sea cierto, lo sea o no". Sin embargo, uno no necesita ser filósofo para demostrar que algunas cosas son verdaderas o falsas. San Francisco no “acaba de terminar la zonificación unifamiliar” como un titular en Planetizen reclamación (es. Lo que acaba de suceder en San Francisco es más complicado y arroja luz no solo sobre los medios de comunicación, sino sobre cómo la Junta de Supervisores sigue sin poder hacer nada para que las viviendas sean menos costosas porque les preocupa que alguien obtenga ganancias. Lo mismo ocurre con los esfuerzos de la legislatura de California para incentivar más viviendas.

Primero, la historia en Planetizen es un resumen de una publicación de pago en el San Francisco Chronicle. El resumen cubre la aprobación de la legislación el 28 de junio.^th que cambia las zonas unifamiliares en San Francisco. A pesar de su título engañoso, la publicación hace un buen trabajo al resumir la historia de Chronicle y el problema.

Aquí está el párrafo inicial de la publicación de Planetizen:

“'San Francisco planea deshacerse de la zonificación unifamiliar y, en su lugar, permitir viviendas de cuatro complejos en cada vecindario y viviendas de seis unidades en todos los lotes de las esquinas, un cambio buscado durante mucho tiempo por los defensores del desarrollo de viviendas', informa JD Morris en un artículo pagado para el San Crónica de Francisco”.

Hasta aquí todo bien, ¿no? Pero hay una trampa. Morris señala que existe escepticismo sobre la legislación porque parece que la legislación estatal desconcertada se aprobó el año pasado, la SB 9, que tenía la intención de permitir la subdivisión de un lote unifamiliar en dos. Ese detalle falta en la historia, y entraré en SB 9 más tarde. Otros defensores del desarrollo señalaron que había demasiadas barreras para construir 4 casas en un lote y seis en un lote de esquina. ¿Qué barreras exactamente? El resumen de Planetizen no lo dice, pero de nuevo, llegaremos a eso más tarde.

Finalmente, la publicación de Planetizen cita al director de planificación de San Francisco, Richard Hillis, diciendo que el efecto de la ordenanza será "bastante pequeño", aunque es un "paso bastante grande". El patrocinador de la legislación, el supervisor Rafael Mandelman, agrega que está frustrado porque “una medida que ya era modesta e incremental al principio terminó siendo aún más”.

¿San Francisco puso fin a la zonificación unifamiliar o no?

Me tomó un tiempo investigar el sitio de la Junta de Supervisores de San Francisco y el sitio web de la Legislatura del Estado para averiguar qué sucedió realmente. Pero aquí está. El año pasado, el supervisor Mandelman y el líder de la mayoría del Senado de California, Toni Atkins, introdujeron una legislación para abordar la zonificación unifamiliar. Mandelman, por supuesto, solo afectaría a San Francisco, permitiendo una mayor densidad en las zonas unifamiliares. El SB 9 de Atkin estaba destinado a hacer esencialmente lo mismo, pero en ciudades de todo el estado, incluido San Francisco.

Aprobada la legislación de Atkin (puedes leer el texto completo esta página), creando una asignación para lotes unifamiliares que se subdividirán para crear unidades de vivienda adicionales. El resultado de la SB 9 lo resume así California YIMBY en su sitio web,

• Permite a los propietarios de viviendas en la mayoría de las áreas del estado dividir su propiedad en dos lotes, lo que aumenta las oportunidades de propiedad de vivienda en su vecindario; y
• Permite que se construyan dos viviendas en cada uno de esos lotes, con el efecto de legalizar los cuádruples en áreas que antes solo permitían una vivienda.
• La SB 9 contiene protecciones importantes contra el desplazamiento de inquilinos existentes.

¿No debería esto conducir a un auge en la construcción de viviendas nuevas en zonas que anteriormente estaban fuera del alcance de las viviendas nuevas? No, no lo hará. Para entender por qué, hay que leer la letra pequeña que ofrece otro explicador de la legislatura.

“Enmiendas recientes requieren que una agencia local imponer un requisito de ocupación del propietario como condición para que un propietario reciba una división de lote ministerial. Este proyecto de ley también prohíbe el desarrollo de pequeñas subdivisiones y prohíbe divisiones de lotes ministeriales en parcelas adyacentes por el mismo individuo para evitar la especulación de los inversores. De hecho, permitir más viviendas a escala de vecindario en las comunidades de California en realidad frena el poder de mercado de los inversores institucionales. SB 9 evita que los especuladores desalojen o desplacen a los inquilinos al excluir las propiedades donde un inquilino ha residido en los últimos tres años (énfasis mío).

La intención explícita de la ley es aislar a los “especuladores” para permitir que los propietarios de viviendas unifamiliares existentes “brinden oportunidades de alquiler asequibles para otras familias trabajadoras”, mientras crean riqueza para ellos mismos. ¿Cómo podrán estos propietarios hacer esto sin obtener una “ganancia”? Eso es un misterio. La legislación guarda silencio sobre la financiación que será imposible para la mayoría de las personas con una vivienda unifamiliar pagando una hipoteca. Imagine una familia joven con 5 años de su primera hipoteca tratando de financiar la subdivisión de su lote, la nueva construcción de más viviendas en las parcelas subsiguientes y luego administrar el alquiler y el mantenimiento de 3 unidades de alquiler. Imagine cualquier familia que pueda hacer eso.

Seamos realistas, la SB 9 es simplemente una forma en que los legisladores izquierdistas pueden decir que han "terminado con la zonificación unifamiliar", darse palmaditas en la espalda y luego sentarse y observar que nada sucede. Sin inversión, la vivienda nueva, de cualquier tipo, no sucede. Como he señalado antes, los Elfos de Keebler no van a salir de los árboles y empezar a trabajar duro para construir casas adicionales en el lote. Costará dinero, mucho dinero. Y desarrollar cualquier nueva unidad de vivienda es complicado y difícil por diseño y esto sería cierto incluso si las ciudades se ven obligadas a otorgar las divisiones como una función "ministerial", es decir, automáticamente.

¿La legislación de San Francisco (texto completo esta página) mejorar el SB 9, empeorarlo o no tener efecto? La queja que se escuchó durante el debate de la legislación es que el proyecto de ley no hace lo suficiente y que hace muy poco (puedes ver el debate completo esta página). El supervisor Aaron Peskin pensó que el proyecto de ley hizo muy poco hasta que se agregó el control de alquileres.

"Seamos realistas al respecto", dijo sobre los oponentes. “Se oponen a esto porque odian el control de alquileres”. Peskin continuó diciendo que lo apoyaba porque “las comunidades se han mantenido viables gracias al control de alquileres. Yo descanso mi caso."

Pero los comentarios de Peskin fueron seguidos por los del supervisor Matt Dorsey, quien dijo que votaría "no" a la legislación porque "nos lleva en la dirección equivocada" y que crearía "poca o ninguna producción de viviendas nuevas dados los requisitos adicionales". ” También expresó su preocupación de que ahora, con las viviendas unifamiliares técnicamente fuera de los libros, San Francisco ya no está cubierto por la SB 9, aunque esa ley, como señalé, tampoco crearía ninguna vivienda.

Volviendo al titular y la pregunta, "¿San Francisco ha terminado con la zonificación unifamiliar?" En el sentido más técnico, sí, lo ha hecho. Pero como señaló el supervisor Dorsey, todos los requisitos para el cambio significan que, prácticamente, al igual que la SB 9, nada cambiará. Me tomó horas de investigación para resolver esto y explicárselo aquí. Si has leído hasta aquí, felicidades. Estoy seguro de que muchas personas acaban de publicar la publicación de Planetizen en Facebook con un emoji de cara feliz y otros seguramente volverán a publicar una y otra vez, tal como lo hicieron con SB 9 y medidas similares en todo el país.

Lamentablemente, la gente me dirá: "¿Escuchaste lo que acaban de hacer en San Francisco?" con entusiasmo. "¿No es eso lo que quieres?" No, no lo es. Es agotador ver a legisladores y líderes municipales de tendencia izquierdista darse palmaditas en la espalda afirmando que han hecho algo significativo. Pero lo que es peor, convence a la gente de que realmente se ha hecho algo para abordar el problema de la falta de suministro. Cuando persiste el problema del aumento de los precios, los defensores del control de alquileres, más dinero para la construcción costosa de viviendas gubernamentales o sin fines de lucro dirán: “el mercado no funciona; La SB 9 y la legislación de Mandelman no hicieron nada para ayudar a los pobres”.

Lo que es exasperante acerca de estas medidas de menos de la mitad es que la razón por la que fallan es específicamente porque no son soluciones orientadas al mercado, sino esfuerzos para programar un resultado que es imposible de lograr sin una inversión que pueda generar un retorno, sí. , lucro. Los demócratas y los socialistas quieren que los propietarios financien de alguna manera aumentos graduales en la densidad sin crear ningún valor que pueda capturarse para cubrir los costos. Eso es simplemente imposible. Al bloquear a los desarrolladores y profesionales, estos esfuerzos están condenados desde el principio.

Lo que mantiene este patrón de comportamiento son las "noticias falsas" de que algo ha sucedido. Los titulares son todo lo que llama la atención, y el insoportable trabajo de descubrir qué sucedió queda para que la gente lo encuentre por su cuenta, y cuando se hace el reportaje, nadie se molesta en leerlo o entender las implicaciones. La solución a este problema es obvia: las legislaturas de todos los niveles deben dejar de aprobar leyes que no hacen nada y los medios deben dejar de informar que sí lo hacen.