Cuando un vendedor acepta vender bienes inmuebles a un comprador, las partes firman un contrato que identifica los bienes inmuebles, establece el precio de compra y cubre algunos otros puntos importantes (además de una miríada de puntos menores). Luego, las partes cierran su transacción y, como parte de ese cierre, el vendedor firma una escritura para traspasar los bienes inmuebles al comprador.
¿Qué pasa si la escritura no describe el inmueble correcto, pero el comprador no se da cuenta y cierra de todos modos? Según los principios tradicionales de la ley de bienes raíces, el contrato se “fusiona” con la escritura, lo que significa que el contrato efectivamente desaparece y todo lo que queda es la escritura. Si la escritura transmite la propiedad inmobiliaria equivocada, eso es muy malo para el comprador y, por supuesto, también para cualquier abogado que haya aprobado la escritura para el comprador.
Ese principio puede sonar bastante brutal. Sin embargo, ha sido parte de la ley de bienes raíces estadounidense durante siglos. Una decisión de apelación reciente del estado de Nueva York confirmó que Nueva York todavía sigue este principio. En ese caso, el contrato requería que el vendedor transfiriera un lote en el que el comprador pretendía construir una casa. El lote se describió en una típica "descripción legal de medidas y límites": efectivamente, una lectura narrativa de los límites de un diagrama topográfico que muestra el lote.
Al cierre, el vendedor transfirió un bien inmueble ligeramente diferente, aunque la diferencia no saltó a la vista porque la descripción de medidas y límites adjunta a la escritura era bastante similar a la del contrato. La descripción en la escritura, sin embargo, omitió un segundo lote que era esencial para que el comprador pudiera instalar un sistema de tanque séptico para la casa.
El vendedor se negó a corregir la escritura y trató de que el comprador pagara más dinero por el segundo lote. El comprador finalmente demandó. El tribunal declaró que la escritura incorpora el acuerdo final entre las partes y el contrato es irrelevante. El tribunal no revisará el contrato.
Por supuesto, hay excepciones a esta regla. Por ejemplo, si la descripción de la propiedad en la escritura es de algún modo ambigua, entonces el tribunal podría regresar y revisar el contrato. Si el contrato en sí establece que ciertas obligaciones en virtud del contrato sobrevivirán al cierre, entonces un tribunal hará cumplir esa disposición. La mayoría de los contratos inmobiliarios comerciales modernos establecen que numerosas disposiciones del contrato sobrevivirán al cierre. Sin embargo, esa lista de disposiciones supervivientes normalmente no incluye la obligación del vendedor de transmitir los bienes inmuebles acordados.
Ninguna de las excepciones mencionadas en el párrafo anterior aplicó en el reciente litigio de Nueva York, por lo que el comprador perdió el caso.
El comprador, o su abogado, podría haber evitado el problema al revisar la escritura con más cuidado al momento del cierre. También podrían haber identificado la propiedad que se transmitiría haciendo referencia a un mapa de plano, lo que habría resultado en una descripción de la propiedad mucho más simple y menos propensa a errores.
El caso mencionado es Pickard contra Campbell, Nueva York Deslizamiento Op. 04442 (8 de julio de 2022, Sala de Apelaciones, Cuarto Departamento).
Fuente: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/22/no-free-do-over-for-a-deed-delivered-at-closing/