Los movimientos de las tasas hipotecarias son independientes y pueden cambiar rápidamente

El rápido aumento de la tasa hipotecaria del 4% al 7% ha generado preocupaciones sobre el mercado de la vivienda. Sin embargo, el mercado inmobiliario residencial produce sus propios ciclos, incluso en contra de los mercados de acciones y bonos. Esa independencia proviene de un enfoque en la oferta y la demanda de viviendas, nuevas y existentes.

Luego están los prestamistas de bienes raíces. Son clave porque la mayoría de las compras están altamente apalancadas por la deuda a largo plazo. La salud y la solidez de los precios de la vivienda (la garantía) y la calidad crediticia de los prestatarios (junto con los factores laborales actuales) son factores importantes en la disposición de los prestamistas a otorgar hipotecas.

La tasa hipotecaria es donde entra Wall Street. Con los prestamistas vendiendo la mayoría de las hipotecas, las tasas de interés actuales y la demanda de los inversores determinan la tasa ofrecida.

Mirando hacia atrás para entender la tasa hipotecaria actual

Debido a que los ciclos de bienes raíces pueden ser largos y tener diferentes características, mirar la historia es una buena manera de abordar la pregunta: "¿Hacia dónde se dirigen las tasas hipotecarias a continuación?" Entonces, a continuación hay un gráfico mensual que comienza en 1950.

¿Por qué tan atrás? Porque a principios de la década de 1950 había una buena economía con una inflación baja y estable y rendimientos de bonos a la altura. La vivienda y el desarrollo comercial iban bien en este período de posguerra. Las hipotecas residenciales comenzaron la década en torno al 4%. Luego vino el aumento de la inflación.

El primer lugar para buscar es ese círculo de 1959 donde la tasa subió por primera vez al 6%, comparable a la tasa hipotecaria actual. El nivel era importante porque los inversores históricamente habían visto un rendimiento del 6% como seguro para un bono a largo plazo. Sin embargo, los compradores de viviendas de 1959 consideraron que esa tasa era extrema. Por lo tanto, la tasa del 6% no se mantuvo, permaneciendo en el área del 5-1/2% durante los próximos seis años.

Luego vino el avance del 6% sin fanfarria, y luego aumentó de manera constante durante cuatro años hasta la zona roja, el nivel inaudito del 9% al 10%. ¿Eso significa que las tasas de hoy también podrían alcanzar ese nivel? Probablemente no. Ese aumento significativo del 4% comenzó en 5-1/2%. El aumento del 4% de hoy comenzó en 2-1/2% a 3%. Cada ascenso fue especialmente notable, particularmente el de hoy por su velocidad. Debido a que tales movimientos despiertan el interés de los inversores (mayor oferta de dinero) y la preocupación de los compradores de vivienda (menor demanda de dinero), el aumento necesariamente llega a un techo.

El episodio histórico de alta inflación

Después de permanecer en el nivel bajo del 7 %, la tasa volvió a subir, esta vez alcanzando el 10 % cinco años después de alcanzar por primera vez el nivel del 9 % al 10 %. Una vez más, sin embargo, volvió a caer, pero solo al nivel del 9%.

Finalmente, cuatro años más tarde, en 1979, cuando la estanflación y la hiperinflación se convirtieron en grandes preocupaciones, la tasa superó fácilmente el 10 % para un rápido aumento que se elevó hasta el 18 %.

Usando ese historial para el entorno actual de tasas hipotecarias

En primer lugar, el nivel actual del 7 % no proporciona pistas al compararlo con el nivel comparable de hace 20 años cuando las tasas estaban cayendo.

Lo relevante es que el aumento hasta el 7% es comparable en tamaño a los discutidos anteriormente. La diferencia es la mayor velocidad. Es importante destacar que ni el tamaño ni la velocidad presagian un nuevo aumento. En cambio, como ha sucedido antes, las subidas embriagadoras terminan abruptamente y retroceden. ¿Por qué? Porque, mientras que los prestatarios pueden estar retorciéndose las manos, los apetitos de los prestamistas y los inversores se despiertan. Además, todos los involucrados en el proceso de venta implementan estrategias que ayudan a contrarrestar las preocupaciones de los compradores (por ejemplo, pagos iniciales reducidos, tasas hipotecarias ajustables y tasas iniciales reducidas). Finalmente, existe la poderosa fuerza de la competencia entre los prestamistas.

En este mercado, también está el cambio en las actitudes de los posibles compradores e inquilinos. Esos no compradores anteriores podrían estar cambiando de opinión. Si es así, darán la bienvenida a un mercado menos frenético, donde las casas se sientan por un tiempo y los precios retroceden desde sus máximos de rápido aumento. ¿Tasas hipotecarias más altas? Al igual que en períodos anteriores, los compradores de viviendas se están enfocando en comprar una casa, por lo que estarán listos para trabajar con las condiciones existentes, no quedarse sin propietarios por el hecho de obtener una hipoteca de menor costo mientras corren el riesgo de que los precios de la vivienda vuelvan a subir. .

Dos excelentes artículos de El Wall Street Journal describir cómo han cambiado las condiciones: primero, cómo ha cambiado el mercado mejorado para compradores de vivienda. En segundo lugar, cómo es el auge de los inquilinos empezando a reventar.

El resultado final: el mercado inmobiliario difiere de los mercados de inversión

No tome esa tasa hipotecaria del 7% como una liquidación de bonos de renta fija. La tasa más alta no es un trampolín para tasas más altas. Es una invitación para que todos los participantes hagan algo.

Ese es el mercado de bienes raíces residenciales en el trabajo. La demanda reprimida de viviendas sigue ahí. Simplemente tiene que haber una manera de hacer que las casas deseadas lleguen a manos de los compradores. Ese es el negocio de todos los involucrados en la industria, así que tenga confianza en que sucederán cosas buenas en el mercado inmobiliario.

Una diferencia muy importante entre los inversores y los compradores de vivienda: los inversores se ponen nerviosos cuando bajan los precios; Los compradores de vivienda se emocionan. Por lo tanto, es una buena noticia que los precios de las viviendas ahora estén disminuyendo.