La demanda de hipotecas se desploma a medida que finaliza 2022

Puntos clave

• Tras meses de turbulencias y subidas de tipos de interés, la demanda hipotecaria se redujo durante las vacaciones
• La demanda total de hipotecas (medida por las nuevas solicitudes de hipotecas) se desplomó un 13.2% la semana pasada en comparación con las dos semanas anteriores.
• Por su parte, el tipo de interés medio de contrato de las hipotecas fijas a 30 años pasó del 6.34% al 6.58%

La temporada festiva es famosa por la comida deliciosa, el buen humor y la decoración de varios salones con galas ornamentales. Pero cuando terminó 2022, los expertos en vivienda notaron algo inusual: menos personas preparándose para decorar nueva pasillos.

Así es: en las últimas semanas del año se desaceleró la demanda hipotecaria Manera hacia abajo, lo que indica que el mercado de la vivienda pronto podría seguir.

La demanda de hipotecas disminuyó a fines de diciembre

Según los datos de la encuesta de la Asociación de banqueros hipotecarios, la demanda de hipotecas se desplomó drásticamente en la segunda quincena de diciembre.

Es cierto que 2022 fue un año difícil para el mercado de la vivienda, con precios que se enfriaron a niveles astronómicos y tasas de interés que se dispararon. Pero si bien las vacaciones no son particularmente animadas en cuanto a las casas, la caída fue drástica incluso para los estándares estacionales.

Los datos del índice ajustado estacionalmente de la MBA mostraron que el volumen de solicitudes de hipotecas se desplomó un 13.2 % a fines de la semana pasada en comparación con dos semanas antes.

El vicepresidente y economista jefe adjunto de MBA, Joel Kan, dijo sobre los hallazgos: “El final del año suele ser un momento más lento para el mercado de la vivienda. Y con las tasas hipotecarias aún muy por encima del 6% y la amenaza de una recesión, las solicitudes de hipotecas continuaron disminuyendo en las últimas dos semanas al nivel más bajo desde 1996”.

La encuesta también encontró que la demanda de refinanciamiento disminuyó un 16.3% en el mismo período de dos semanas. (Una caída del 87 % con respecto al año anterior). El índice de compras, que mide las solicitudes de compra de hipotecas, también disminuyó un 12.2 %.

Kan agregó que “las solicitudes de compra se han visto afectadas por la desaceleración de las ventas de viviendas tanto en los segmentos nuevos como en los existentes del mercado. A pesar de que el crecimiento del precio de la vivienda se desacelera en muchas partes del país, las tasas hipotecarias elevadas continúan ejerciendo presión sobre la asequibilidad y mantienen a los posibles compradores fuera del mercado”.

Las tasas hipotecarias también se movieron

Las tasas hipotecarias experimentaron una breve y ligera caída a principios de diciembre. Pero cuando terminó la temporada navideña, las tasas de interés volvieron a subir del 6.34 % al 6.58 % para los préstamos a tasa fija a 30 años. (Por el contrario, 2021 terminó en torno al 3.3 %). Las tasas hipotecarias a 15 años también aumentaron al 6.06 %, mientras que las tasas ARM se redujeron al 5.61 %.

Estas tasas en aumento contribuyeron a una demanda hipotecaria lenta a medida que se acercaba 2023, según el MBA.

Kan señaló que si bien "las tasas hipotecarias son más bajas que los máximos de octubre de 2022" del 7.16%, tendrían que caer "sustancialmente" para generar una demanda hipotecaria adicional.

Las actividades recientes de la Fed podrían afectar la demanda de hipotecas

Desafortunadamente, no parece que la Reserva Federal deje de subir las tasas en el corto plazo. En el lado positivo, el Minutas de la reunión de la Fed del 13 y 14 de diciembre – publicado el miércoles – indican que al menos podrían reducir la velocidad.

Los funcionarios de la Fed acordaron durante la reunión de diciembre que el banco central debería retroceder en su agresivo aumento del 0.75% por reunión, al menos temporalmente. Indicaron que la reunión del 31 de enero al 1 de febrero podría ver un aumento tan pequeño como 0.25% luego de ver un "avance significativo" en la lucha contra la inflación.

Elevar el costo del crédito en estos incrementos más pequeños impulsaría efectivamente los frenos económicos de manera más gradual. Si tienen éxito, las medidas podrían seguir arrastrando la inflación a la vez que limitan el riesgo de una recesión inminente.

Sin embargo, los funcionarios enfatizaron que "mantendrían la flexibilidad y la opcionalidad" en medio de la desaceleración. Si bien las subidas de tipos del 0.25 % podrían volverse normales, siguen "abiertas" a subidas mayores si persiste la alta inflación. Los funcionarios agregaron que los mercados financieros no deben subestimar su compromiso de combatir la inflación.

En general, la Reserva Federal proyectó tentativamente que las tasas de interés podrían subir un poco más del 5 % a principios de 2024 y permanecer así durante meses. Durante la reunión de diciembre, la Fed impulsó las tasas otro 0.5%, moviendo el rango objetivo de tasas de fondos federales de 4.25% a 4.5%.

El vínculo entre las subidas de tipos de la Fed y la actividad hipotecaria

Es importante recordar que la Reserva Federal no establece directamente las tasas de interés orientadas al consumidor. En cambio, la Reserva Federal cambia la tasa de fondos federales, que determina cuánto pagan los bancos para pedir prestado entre ellos de la noche a la mañana. A medida que aumenta la tasa de los fondos federales, los bancos suelen subir las tasas en otros lugares, elevando los costos de endeudamiento tanto para las empresas como para los consumidores.

Pero la interacción entre la tasa de fondos federales y las tasas hipotecarias ni siquiera es esa simple. Las tasas de interés hipotecarias también se mueven en función del crecimiento o declive económico, la inflación y las actividades regionales del mercado laboral y de la vivienda.

Eso significa que las tasas hipotecarias no necesariamente siguen la tasa de los fondos federales, pero a menudo se ven influenciadas por ella.

Por ejemplo, la Reserva Federal a menudo indica si podría subir o bajar las tasas antes de las reuniones programadas. Esta práctica ayuda a establecer expectativas y reduce el “factor de shock” cuando las decisiones se anuncian oficialmente. Dado este aviso, los bancos pueden cambiar sus tasas hipotecarias antes de que la tasa de los fondos federales realmente se mueva.

Pero esto no es un hecho, ya que las tasas hipotecarias continúan respondiendo a factores económicos externos mientras tanto. Ocasionalmente, eso significa que las tasas de la Reserva Federal y las tasas hipotecarias se mueven en direcciones opuestas, como ocurrió en diciembre. Si bien la Fed aumentó su tasa, las tasas hipotecarias disminuyeron temporalmente a medida que caía la inflación. (Aunque, como muestran los datos de MBA, la caída pronto se revirtió).

¿Qué tiene que ver todo esto con las últimas cifras de demanda hipotecaria?

Es simple: cuando las tasas de interés suben, pedir dinero prestado se vuelve más caro, lo que desalienta el endeudamiento. En un préstamo de $500,000 a 30 años, la diferencia entre pagar 3.5% y 6.5% es $915.12 por mes, o $329,442 durante 30 años.

Cuando a los compradores se les da la opción de pagar el 6.5% ahora o esperar a que bajen las tasas, ahorrar un poco más parece muy sensato.

¿Quién necesita hacer un seguimiento de la demanda de hipotecas cuando tiene Q.ai?

El aumento de las tasas y la obstinada inflación dispararon el costo de la propiedad de la vivienda en 2022. Pero a medida que los precios de las viviendas comenzaron a caer desde sus máximos en la segunda mitad del año, parecía que las alzas de tasas de la Reserva Federal estaban comenzando a funcionar. A medida que llegue el resto de los datos de diciembre, del mercado inmobiliario y de otros lugares, veremos si esa suposición se mantiene.

Pero si es como nosotros, no es solo un inversionista que observa los mercados. Eres una persona ocupada con una vida plena fuera de tus finanzas. Y cuando se trata de observar la demanda de hipotecas, las subidas de tipos de interés, los precios de las acciones... bueno, hay mucho que hacer.

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