Más señales contradictorias sobre la economía de la vivienda

Crecí en los años 80, un período de tiempo en el que la inflación y la recesión eran un lenguaje común. A finales de los años 70, la inflación estaba en su apogeo, por lo que la Reserva Federal aumentó las tasas de interés y siguió una recesión. Mi memoria de 1982 incluye informes interminables sobre despidos y dificultades económicas y grandes victorias intermedias para los demócratas. Entonces las cosas cambiaron. Hoy, la historia no es tan simple, y nunca lo es a medida que se desarrollan los acontecimientos. El farsante tiene un gran podcast llamado Plain English y encontré su episodio Se acerca la recesión inmobiliaria informativo e interesante. especulé el mes pasado sobre lo que está pasando con la economía de la vivienda, pero el podcast me hizo pensar nuevamente sobre lo que podría pasar con la vivienda en 2023.

El presentador Derek Thompson comienza con las extrañas señales provenientes de fuentes de datos que informan sobre varias tendencias económicas, especialmente la vivienda. Algunas medidas muestran que los precios de la vivienda y los alquileres caen a principios de este año, mientras que la llamada "tasa de inflación general", la que informa el gobierno, muestra un aumento de la inflación, impulsada en gran medida por el aumento de los costos de la vivienda. Una categoría amplia llamada "refugio" es un tercio del cálculo del IPC, y cuando ese indicador se calienta, la inflación general aumenta. Mientras tanto, en la economía en general, la Producción Interna Bruta (PIB) ha disminuido y lo ha hecho durante dos trimestres consecutivos, pero las cifras de empleo se mantienen sólidas.

Thompson presenta a Mark Zandi de Moody's Analytics para aprovechar su cerebro sobre lo que está pasando, especialmente con la vivienda. Primero, hay una buena conversación sobre metodología. Las plataformas de seguimiento de alquileres como Zillow deben ser más rápidas con sus encuestas de datos de alquiler, mientras que la Oficina de Estadísticas Laborales se queda atrás, utilizando un instrumento de encuesta que utiliza una metodología de muestreo única. El punto que señala Zandi es que los números de BLS van a la zaga de otras medidas de alquiler, por lo que los alquileres probablemente, en general, comenzaron a caer a principios de año y continúan cayendo o estabilizándose. Esos cambios no aparecerán en las cuentas de BLS hasta más tarde, tal vez aliviando la inflación hacia el final del año.

Zandi responde a la pregunta de Thompson sobre si “esto es 2007 otra vez”, con viviendas al borde de un derrumbe precipitado. Encontré la respuesta de Zandi sensata. Probablemente no. No estamos al borde del colapso, sino más bien de una corrección; Debido al retraso en la producción de viviendas durante la última década, la oferta aún no se ha recuperado después de la crisis inmobiliaria de 2008. Por lo tanto, aunque los precios de la vivienda aumentaron considerablemente, la falta de oferta crea un techo. Se hace eco de mi punto sobre las personas que pueden haber comprado casas en lugares como Boise y Austin en la parte superior del mercado con dinero barato, pero ahora ven que el valor de mercado de su compra vuelve a la tierra.

También se hace eco de mi preocupación de que si hay una recesión real y sostenida, los hogares que se dedicaron a comprar una vivienda pueden enfrentar grandes desafíos. Si se produce una recesión impulsada por la Reserva Federal a principios de 2023 para corregir la inflación, y se reducen las horas de trabajo o se pierden puestos de trabajo, el pago de la hipoteca podría ser más difícil de realizar, lo que provocaría ejecuciones hipotecarias. Todo esto depende de cuán profunda y duradera pueda ser cualquier recesión, y Zandi postula que no estamos en una recesión ahora y debido a las sólidas cifras de empleo, es posible que no lleguemos a una profunda y duradera en 2023.

A la pregunta de Thompson sobre la industria de la construcción y si los empleos se evaporarán allí, Zandi apuesta por la construcción de viviendas multifamiliares para mantener ese sector al menos estable, ya que ese tipo de vivienda parece estar funcionando bien, incluso cuando la construcción de viviendas unifamiliares está rezagada. Soy escéptico sin ninguna buena razón sobre la visión de Zandi de las multifamiliares, aparte de que creo que queda por ver qué sucede con el crecimiento del empleo, los ingresos y el crecimiento.

Y ahí es donde entraré con mis propios pensamientos a medida que avanzamos hacia fines de 2022. No soy economista, por supuesto., pero revisaría mis pensamientos iniciales y supondría que entraremos en un período de recesión en 2023, uno en el que muchas de las compras de viviendas de 2021 parecerán un gran error. También creo que la construcción de proyectos multifamiliares, especialmente casas adosadas, que son productos para la venta, verán altas tasas de vacantes. Muchas casas adosadas y condominios permanecerán en el mercado durante meses antes de que se retiren del mercado o se vendan con grandes descuentos. Las tasas de interés son altas y creo que las personas (inversionistas y compradores) se mantendrán al margen durante el primer trimestre de 2023.

La psicología de 2023 va a ser clave como siempre lo es una economía. ¿La gente se sentirá feliz de que hayamos superado un 2022 relativamente libre de covid-XNUMX y eso conducirá a una exuberancia que mantendrá alta la producción? ¿No conducirá eso a más inflación y, por lo tanto, a más presión de la Reserva Federal sobre las tasas de interés? ¿Cómo funcionarán esas cosas en combinación? ¿Cómo impactará todo esto en la política de vivienda, algo que sé mucho más de economía?

Esa última pregunta depende de algo que discuten Thompson y Zandi, la naturaleza de nuestras medidas de costos mensuales de vivienda. A diferencia de la gasolina, los precios de la vivienda no suben y bajan perceptiblemente a diario, semanalmente o incluso mensualmente. En términos generales, si las noticias informan grandes aumentos en los alquileres, el alquiler de la mayoría de las personas permanece igual. Y las hipotecas no se mueven en absoluto. Si el mercado sigue siendo volátil, con "correcciones" o "colapsos" o "picos" (elija su adjetivo o adverbio), la gente tendrá que comparar su propia experiencia con las señales de la economía.

A menudo he pensado que estaríamos mejor si el alquiler y las hipotecas se pagaran semanalmente o incluso diariamente, o si se retuvieran de cada cheque de pago. Esto podría aliviar el dolor de las fluctuaciones de precios, haciéndolas menos perceptibles. Si las personas tuvieran que escribir un cheque por sus impuestos cada mes o cada trimestre como lo hacen los propietarios de pequeñas empresas, las actitudes sobre los impuestos podrían ser diferentes. Me pregunto si la gente estaría menos aterrorizada y, por lo tanto, menos inclinada a solicitar el control de alquileres si no tuvieran que escribir un enorme cheque de alquiler o hipoteca todos los meses. En este momento, la volatilidad económica general en la economía de la vivienda no se siente abstracta; hace que la gente se preocupe y anhele cosas como el control de alquileres.

La volatilidad en la economía de la vivienda continuará hasta bien entrado 2023 y, dependiendo del resultado de las elecciones, seguirá habiendo presión sobre los responsables políticos para regular los altibajos del mercado. Si esa presión nos empuja más hacia más y más más intervención del gobierno or mejor politica dependerá de si los formuladores de políticas pueden mantener la cabeza y si pueden encontrar mejores alternativas, como menos regulación y subsidios más eficientes.