Más viviendas, no indignación, es la respuesta a los alquileres más altos

Un artículo en el New York TimesThe New York Times
, Se acerca la revolución de los alquileres”, vale la pena comentar no porque importe mucho en términos de política, sino porque es otra bomba en el fuelle de un esfuerzo emocional e incoherente para apoderarse de la propiedad privada y acabar con la vivienda privada de alquiler. Claro, suena como una teoría de la conspiración.. Tal vez me baneen. Pero el artículo del Times no añade luz sino calor a la noción de que las personas que construyen y operan viviendas son malos actores y la idea de pagar por el uso de algo que pertenece a otra persona es de alguna manera obscena. La mayoría de los estadounidenses entienden la idea de alquilar algo hasta que se trata de una vivienda. Las fallas profundas en la historia del Times ponen al descubierto los peligros de avivar estas llamas.

Volvamos a los conceptos básicos de cómo funcionan los precios de las viviendas de alquiler. Cuando se crean muchos puestos de trabajo nuevos en una comunidad, lo que sigue es un aumento en la demanda de vivienda. Si esa demanda excede la oferta de alquileres vacantes disponibles, los precios suben. Sucede algo más; el incentivo para construir. Rentas más altas significan una mayor posibilidad de pagar los costos y compensar los riesgos de comprar terrenos, construir y operar unidades de alquiler. Por lo general, estos picos en el alquiler, en lugar de motivar a los líderes electos de una comunidad a dar un paso atrás y alentar más la construcción, el aumento de los precios tiende a motivarlos a tratar de regular la vivienda para garantizar resultados para los consumidores.

El grupo de inquilinos de Kansas City destacado en el artículo del Times “es un resultado. Combinando protestas agresivas con cabildeo tradicional, el grupo irrumpió en la escena política durante la pandemia y desde entonces se ha convertido en un instrumento para aprobar leyes favorables a los inquilinos, como una ordenanza que brinda a los inquilinos un abogado durante los procedimientos de desalojo”.

El problema con estas medidas es que agregan riesgos y costos. Cuando se multiplican, hace que responder a la demanda sea más difícil y costoso. Publiqué sobre riesgo y certeza. en este espacio y en otra parte. Lo notable es que construir viviendas es más complicado que muchos productos de consumo como tacos o pizzas. Toma tiempo. Si pido un taco y tarda una semana en producirlo, y los precios de los tomates, la carne y la lechuga se duplican en ese período, mi taco se vuelve más caro o el camión de tacos pierde dinero.

Si entran en vigor reglas que significan que tengo el riesgo de que los inquilinos tengan la facultad de no pagar el alquiler con abogados gratuitos y prohibiciones de desalojo, mis riesgos aumentan. No se trata de ganancias, sino generalmente del servicio de la deuda. La vivienda siempre está financiada, por lo que los propietarios de propiedades de alquiler tienen que lidiar con los costos de operación, así como con el pago de los préstamos que obtuvieron para construir la vivienda. Agregue reglas cada vez mayores a la construcción en primer lugar y la construcción de viviendas se vuelve más desafiante y costosa. Todo este fomento lleva, irónica y trágicamente, a precios más altos que solo crean más indignación.

Un desarrollador entrevistado en la historia expuso esto de manera poco delicada e incorrecta al sugerir que “el costo del desarrollo ahora es tan alto que la forma más confiable de ganar dinero es construyendo apartamentos para inquilinos que consideran el costo del alquiler como 'cuestión de curiosidad'. '”

Pero la actitud y disposición de la persona que paga la renta es irrelevante mientras la pague. El desarrollador juega con la noción de que el desarrollo de viviendas se basa en apuntar a un determinado grupo demográfico, en otras palabras, "ganaré más dinero construyendo para los niños ricos". Esto es simplemente falso. Los grandes avances que tuvieron ciudades como Seattle en la producción de microviviendas, por ejemplo, se basaron en la creación de un producto con un precio mucho más bajo que las unidades de apartamentos más grandes pero con un mayor rendimiento por pie cuadrado en términos de retorno de la inversión. Lo que impulsó a las unidades más pequeñas antes de que fueran ilegalizados.

La historia plantea el acertijo en el que se encuentran los funcionarios locales una vez que regulan en exceso el mercado de la vivienda; los precios siguen subiendo y no hay suficiente dinero para construir más y más viviendas protegidas. Los funcionarios electos pueden dirigirse a la multitud enojada de KC Tenants y decirles que las reglas que han creado han provocado aumentos de precios y, por lo tanto, deben derogarse, o pueden tratar de encontrar más fuentes de ingresos para pagar viviendas subsidiadas. El gobierno federal está más que feliz en estos días de volcar la equidad del crédito fiscal en los desarrolladores sin fines de lucro para construir más. Pero nunca es suficiente.

“Como parte de un nuevo plan de vivienda, el alcalde de [Kansas City] Lucas había propuesto una emisión de bonos de $50 millones para financiar viviendas de bajos ingresos, pero al mismo tiempo quería aflojar las regulaciones de la ciudad para proyectos de apartamentos que reciben exenciones de impuestos”.

Por este acto de equilibrio, tratando de combinar más dinero con más incentivos, el alcalde fue atacado y los manifestantes tuvieron que ser sacados a rastras, gritando, de las cámaras del Concejo Municipal cuando se aprobó la medida. trabajo de incentivos. Y también podría cobrar para compensar la "carga de costos". Pero un grupo cada vez más radicalizado quiere más que ayuda, quiere poder, para finalmente controlar la vivienda en lugares como Kansas City y otras áreas en crecimiento. Esa no es la respuesta. Como dijo la famosa Deng Xiaoping: Puedo redistribuir la pobreza o puedo redistribuir la riqueza.

Aplastar las viviendas de alquiler privadas no aumentará la oferta de vivienda, pero la desanimará, lo que provocará más escasez y, en lugar de precios más altos, racionamiento por parte de los burócratas. Los funcionarios locales en Kansas City y en otros lugares tienen que resistir la tentación de regular, gravar y controlar su camino hacia la asequibilidad.