Las megamansiones sufren recortes masivos de precios en las subastas de bienes raíces

Cuando las mega mansiones de alto precio a la venta languidecen en el mercado (en expansión, llamativas e incapaces de atraer a un comprador), algunos propietarios recurren a una opción de doble filo: una subasta de bienes raíces.

El bloque de subastas puede mover rápidamente propiedades trofeo con etiquetas de precios dignas de sangrar por la nariz, después de años de inactividad. Pero viene con una dura realidad.

Una subasta puede actuar como una guillotina inmobiliaria metafórica, reduciendo los precios de venta inflados a la mitad o peor, según una revisión de CNBC de ventas recientes.

Las tres casas de mayor precio jamás vendidas en una subasta salieron a la venta en los últimos 14 meses. Y si bien cada transacción tuvo una oferta final sorprendente, las tres mansiones vieron cómo sus precios de venta originales se redujeron en un 70 % en promedio, lo que dejó un monto combinado de $ 600 millones sobre la mesa.

Es un destino desafortunado que podría plagar a un dermatólogo convertido en desarrollador y la próxima cita de su casa con el subastador.

El Dr. Alex Khadavi, un famoso médico de la piel en Los Ángeles, esperaba una venta rápida y un gran día de pago cuando finalmente completó una mansión de 21,000 pies cuadrados que tomó siete años y decenas de millones de dólares para desarrollar.

Pero un poco más de un año desde que lo puso a la venta, con una etiqueta de precio que presentaba una serie de 7 de la suerte a $ 87,777,777, los sueños del médico de cobrar están siendo aplastados por una montaña de deudas, facturas de contratistas impagas, procesos judiciales de bancarrota y problemas. con la ley 

Ahora se está quedando sin suerte, dinero y tiempo. 

Sin embargo, Khadavi, quien solicitó la protección por bancarrota del Capítulo 11 unas dos semanas después de poner la casa en el mercado, no ha perdido su sentido del humor.

“La casa está rodeada de multimillonarios y yo soy el tipo más pobre de la cuadra”, dijo a CNBC entre risas.

Khadavi admitió que se pasó de la raya al desarrollar la lujosa residencia que incluye siete habitaciones, 11 baños y características extraordinarias como un ascensor industrial revestido de vidrio, una galería de automóviles gigante, una cabina de DJ sigilosa que se eleva sobre el mármol. piso accionado por hidráulica subterránea, y un sistema audiovisual de alta tecnología para proyectar una colección NFT dentro y fuera del hogar.

“Se convirtió en una especie de pasión y obsesión, y costó más dinero de lo que pensaba”, dijo Khadavi.

Mostrar registros públicos Khadavi pagó $ 16 millones en 2013 por el lote en 777 Sarbonne Road, que incluía una casa existente que luego demolió. Luego vino una serie de acuerdos de financiación de siete cifras, incluido un préstamo considerable en 2020 por 27 millones de dólares. 

Esos nueve años también trajeron una tormenta de problemas financieros alrededor de la propiedad, incluidos avisos de incumplimiento, un gravamen del gobierno, la amenaza inminente de ventas fiduciarias y dos embargos mecánicos presentados por contratistas que afirmaron que nunca se les pagó por sus servicios.

Además de todo, Khadavi fue arrestado el año pasado después de que supuestamente lo captara una cámara de vigilancia en el vestíbulo de su edificio de apartamentos usando insultos homofóbicos y amenazando con matar a sus vecinos que son una pareja gay casada. Khadavi se declaró inocente y le dijo a CNBC que no tenía comentarios sobre el caso pendiente.

A pesar de todos sus problemas legales, Khadavi logró terminar la casa, pero dijo que nunca imaginó que tendría que cargar con los costos durante más de un año mientras esperaba un comprador que nunca se materializaría. Con pocas opciones restantes, se rindió al hecho de que el valor de su casa pronto se determinará en una subasta. 

“No puedo asumir el costo. Tenía que hacer lo que tenía que hacer”, dijo.

Con la esperanza de una venta rápida, Khadavi junto con los agentes de cotización conjunta de la casa, Aaron Kirman de Compass y Mauricio Umansky de The Agency, decidieron subastar la casa.

“Tenía una línea de tiempo muy apretada. Y estaba dispuesto a ceder un nivel de control... y dejar que el mercado determinara el precio en un momento muy ajustado y elevado”, dijo Kirman a CNBC.  

La venta estará a cargo de Concierge Auctions, el principal subastador de casas de lujo, e incluye una reserva establecida en $50 millones, lo que significa que Khadavi no considerará ofertas por debajo de ese número. La licitación está programada para comenzar el 27 de abril y la subasta se desarrollará durante cinco días, la duración estándar para la mayoría de las ventas de viviendas de la compañía.

“Es un período de tiempo muy corto, que podría ser bueno o malo”, dijo Kirman, quien recientemente se asoció con Concierge Auctions en la subasta de 944 Airole Way, una mega mansión que se vendió por un récord de $141 millones.

Khadavi espera que la gran venta sea un buen augurio para su próxima subasta. Si bien cree que solo la vista desde 777 Sarbonne vale su precio inicial de $ 87.78 millones, admitió que estaría feliz con millones menos.

“Mi número mágico es $77 millones”, dijo Khadavi a CNBC. (Su número favorito es el 7.)

“Me gustaría que fuera así, sería increíble”.

Laura Brady, fundadora y directora ejecutiva de Concierge Auctions, le dijo a CNBC que la mayoría de los clientes de la compañía optan por una subasta después de intentar vender por su cuenta sin éxito. Pero tampoco es probable que las casas que se encuentran en el mercado durante un período prolongado de tiempo con una demanda altísima obtengan ese precio en una subasta, dijo.

“Aquellos que han estado en el mercado antes de la subasta, especialmente si han estado en la lista durante un año o más, tienen dificultades para superar sus precios de lista anteriores en la subasta, ya que ya han estado expuestos a esos precios”, dijo Brady. dicho.

Si la casa de Khadavi se vende por $50 millones o más, la mansión moderna ocupará un lugar entre las casas más caras jamás vendidas en una subasta.

Aquí hay una cuenta regresiva de las cuatro ventas más caras jamás logradas en una subasta, los recortes masivos de precios que sufrieron en el bloque de subastas y una mirada más cercana a algunos de los jugadores clave en cada uno de los mega acuerdos.

Esta mansión de 60,000 pies cuadrados inspirada en Versalles ubicada en Hillsboro, Florida, salió al mercado por primera vez en 2015 con un precio récord de $159 millones. En ese momento, era el precio de cotización más alto de la historia de Broward Country, lindando con Palm Beach al norte y Miami-Dade al sur. 

La casa exagerada, llamada Le Palais Royal, estaba cubierta con detalles en pan de oro de 22k por dentro y por fuera e incluye varias cascadas junto con una piscina del tamaño de un centro turístico de 150,000 galones en el patio trasero frente al mar. 

El propietario en ese momento era Robert Pereira II, un ejecutivo de Middlesex Corporation, una empresa constructora con sede en Massachusetts fundada por el padre de Pereira. De 2015 a 2018, la casa estuvo dentro y fuera del mercado y sufrió un cambio de nombre de Le Palais Royal a Playa Vista Isle.

En 2018, Concierge Auctions llevó la mansión al bloque de subastas. Los registros públicos revelan que la oferta más alta fue realizada por una LLC con vínculos informados con el cofundador de Teavana, Andrew Mack. 

La casa, más un lote sin desarrollar al lado, se vendió por $42.5 millones. En ese momento, el precio fue el más alto jamás alcanzado en una subasta, pero todavía $116.5 millones por debajo del precio de venta original de Pereira, lo que cimentó una reducción del precio de alrededor del 73 %.

Villa Firenze en el vecindario Beverly Park de Los Ángeles tardó siete años en construirse e incluye 20 dormitorios y 24 baños, según la corredora de cotización Hilton & Hyland.

El propietario era el multimillonario nacido en Hungría Steven Udvar-Hazy, quien hizo su fortuna en la industria del arrendamiento de aviones y actualmente es el presidente ejecutivo de Air Lease Corp.

A principios de 2021, ya había estado tratando de vender la casa durante años. 

La mansión salió al mercado por primera vez en 2017 por $ 165 millones, lo que la convierte en una de las casas más caras en venta en Estados Unidos. Pero permaneció en el mercado durante cuatro años sin interesados, y se dejó de cotizar y se volvió a cotizar varias veces antes de que el precio cayera ligeramente a $ 160 millones en 2020.

El descuento de 5 millones de dólares no convenció a ningún comprador de dar el salto y, a principios 2021 la residencia en 67 Beverly Park Court fue a subasta sin reserva. Concierge Auctions también realizó esa subasta. 

Los registros públicos muestran que el acuerdo se cerró en abril de 2021 por $ 51 millones, incluida una tarifa del comprador del 12% y una comisión del 1.5% dividida por los corredores en el listado, según el sitio web de plataformas de subastas. 

La casa fue comprada por Roy L. Eddelman Trust. Eddelman es el fundador y expresidente de Spectrum Labs, que fue adquirida por la compañía farmacéutica Repligen por $359 millones en 2017. 

La oferta ganadora de Eddelman por Villa Firenze representó una disminución de $ 114 millones del precio de venta original del vendedor multimillonario: una ganga con un 69% de descuento.

Hearst Estate en Beverly Hills es una de las casas con más historia que se subastó recientemente. 

La propiedad de ocho habitaciones y 15 baños fue una vez propiedad de Randolph Hearst y se hizo aún más famosa por películas como "El padrino" y "El guardaespaldas" que presentaban la mansión distintiva de color salmón.  

En 2016, la casa se puso a la venta por $ 195 millones. A lo largo de los años, entró y salió del mercado y su precio se redujo a 48 millones de dólares.

En 2019, la LLC propietaria de la casa recibió una notificación de incumplimiento de pago de la deuda por un total de más de $26 millones. Y en 2021, el propietario de la finca, el financista y litigante Leonard Ross, vio cómo su casa se dirigía a una subasta en un juzgado.

Cuatro corredores de cotización de tres firmas de corretaje representaron la cotización, incluidos John Gould de Rodeo Realty y Gary Gold con Hilton & Hyland. Ambos agentes estuvieron presentes en la sala del tribunal para presenciar la guerra de ofertas multimillonarias que siguió.

Según Gould, cinco multimillonarios ingresaron a la sala del tribunal y el juez inició la licitación en $48 millones.

"Fue emocionante", dijo. El juez miró alrededor de la sala y presentó ofertas en incrementos de $100,000: "48-uno, 48-dos, 48-tres... Con alrededor de $54-55 millones, los primeros comenzaron a decir: 'No, demasiado rico para mí'".

Con el aumento de la emoción, dijo Hilton & Hyland's Gold, comienza a parecer que el precio que alguna vez fue inalcanzable podría estar realmente al alcance.

“Tienes a toda esta gente poniendo su dinero absolutamente lista para hacer una compra, sentada allí con otras personas que quieren hacer lo mismo”, dijo Gold.

“La diferencia con este tipo de ventas es que no hay contingencias, el martillo cae y estás comprando esa casa”, dijo.

La oferta más alta, más la tarifa de subasta del 12%, elevó el precio de venta final a $ 63.1 millones y transfirió la casa a Berggruen Holdings, el vehículo de inversión del Charitable Trust del multimillonario Nicolas Berggruen. 

Cada uno de los agentes de cotización se repartió una comisión reducida por el trato, aprobada por el juez.

En octubre de 2021, cuando se cerró el trato, Hearst Estate superó tanto a Playa Vista Isle como a Villa Firenze para convertirse en la casa más cara jamás vendida en una subasta, pero el precio aún era aproximadamente $ 131.9 millones más bajo que el precio de venta de 2016, un 68 % cortar.

Ni Gould ni Gold estaban involucrados con la casa cuando salió a la venta por primera vez, pero ambos dijeron que la disparidad entre el precio de venta y el precio de venta real, ya sea en una subasta o en una venta tradicional, a menudo dice más sobre las expectativas poco realistas del vendedor. que sobre las condiciones del mercado.

“Cualquiera puede pedir lo que quiera por una propiedad, en lo que a mí respecta”, dijo Gold. “Cuando originalmente pedían $195 [millones]… Eso era solo una quimera de algunos vendedores, ya sabes”. 

Gould de Rodeo Realty dijo que ve muchos "precios de ego", donde un propietario le pide a un corredor que enumere la casa con un precio gigante, basado más en el orgullo del propietario que en la valoración basada en el mercado.

En realidad, dijo, las casas “pueden no tener un valor cercano a eso”. 

La infame megamansión llamada The One se encuentra en lo alto de Bel Air y abarca más de 100,000 pies cuadrados con 21 habitaciones, 42 baños, un garaje para 30 autos, una piscina cubierta de 60 pies y un enorme club nocturno.

El gigante fue publicitado originalmente por el desarrollador Nile Niami con un precio de 500 millones de dólares. 

Tomó diez años construir la residencia ubicada en 944 Airole Way y, en el camino, el desarrollador acumuló una montaña de deudas que superó los $ 120 millones, según documentos judiciales.

La mega mansión ni siquiera se completó antes de que terminara en un proceso judicial de bancarrota y se dirigiera al bloque de subastas sin certificado de ocupación y con un nuevo precio de venta de $ 295 millones.

La subasta, también manejada por Concierge Auctions, no tenía una reserva que respaldara un umbral bajo para las ofertas. Pero en este caso, la oferta ganadora requeriría la aprobación final de un juez de la corte de quiebras, un escenario inusual. Solo el 5% de las ventas de Concierge Auction involucran propiedades en dificultades, según el director ejecutivo Brady.

La megamansión One presentó una oferta máxima de $ 126 millones, entregada por Richard Saghian, director ejecutivo del minorista de moda rápida Fashion Nova. Saghian pagó la prima del comprador estándar del subastador del 12%, o alrededor de $15 millones, lo que elevó el precio de venta total a $141 millones, de lejos, el precio más alto pagado por una casa unifamiliar en una subasta.

Semanas después de que un juez de la corte de bancarrotas aprobara la venta, Saghian parecía más que satisfecho con el trato. 

“Como angelino de toda la vida y ávido coleccionista de bienes raíces, reconocí esto como una rara oportunidad que también me permite poseer una propiedad única que está destinada a ser parte de la historia de Los Ángeles”, dijo Saghian a CNBC a través de un portavoz.

Pagó solo $ 1,342 por pie cuadrado en un vecindario donde las casas de lujo pueden tener tres o cuatro veces esa cantidad. Pero los expertos dicen que Saghian probablemente necesitará gastar muchos millones más para terminar la casa y obtener un certificado de ocupación. 

“Hicimos todo lo humanamente posible para obtener el número más alto”, dijo el agente de Compass Kirman, quien se desempeñó como agente de cotización aprobado por el tribunal, junto con Williams & Williams.

Kirman estaba abiertamente decepcionado con el resultado de la subasta. 

El corredor, que se repartió una comisión del 1% aprobada por un juez sobre la transacción, dijo a CNBC que esperaba que la venta superara los 177 millones de dólares, un precio récord establecido en octubre por una mansión mucho más pequeña en Malibú.

“Quería romper un récord. Quiero decir, quería alcanzar, ya sabes, $200 [millones] o más”, dijo Kirman. “Nos decepcionó… pero el mercado habló”.