Conozca a la startup coreana de alquiler de apartamentos que revoluciona un mercado inmobiliario al rojo vivo

Como miembro fundador de WeWork Labs, el brazo de riesgo del gigante del espacio de oficinas compartidas, Matthew Shampine ayudó a transformar el mundo de los bienes raíces comerciales. Ahora se está enfrentando al mercado de bienes raíces residenciales de Corea del Sur, un alquiler a la vez.

LVivir en departamentos estrechos e inasequibles sigue siendo una realidad poco glamorosa para muchos adultos. Cuando Matthew Shampine, el cofundador y director ejecutivo coreano-estadounidense de la empresa de alquiler de apartamentos Dongnae, se mudó a Seúl con su esposa y su hija recién nacida, vio la oportunidad de remodelar esa realidad en Corea del Sur.

“Realmente quería hacer algo que tuviera el mayor impacto en la mayor cantidad de personas”, dice Shampine, de 39 años, en una entrevista en video. “Puede preguntarle a cualquiera aquí, pero los coreanos tienen una gran afinidad con los bienes raíces residenciales… podemos cambiar la experiencia por completo, de principio a fin, y satisfacer sus necesidades”.

Nacido en Corea del Sur, Shampine fue adoptado en los Estados Unidos y creció en Nueva Jersey. En 2007, regresó a Corea para una conferencia de adopción coreana-estadounidense y se volvió a conectar con su familia biológica. Allí, hizo una misión para regresar para siempre y hacer el bien por el país.

Shampine se unió a WeWork en 2011 y cofundó WeWork Labs, la incubadora de empresas emergentes de la empresa de oficinas compartidas. En 2018, se convirtió en gerente general de WeWork Korea, donde conoció al cofundador de Dongnae, Insong Kim, quien se desempeña como director de estrategia de la compañía.

Juntos, lanzaron Dongnae, con sede en Seúl, en 2020, con el objetivo de hacer que mudarse a un departamento sea más asequible y accesible. Su producto clave, Dongnae FLEX, ofrece propiedades de alquiler completamente amuebladas a corto plazo con depósitos bajos, atractivas para recién graduados o viajeros que no pueden pagar los depósitos exorbitantes (hasta 350 meses de alquiler, dice la startup) que generalmente son requerido de los apartamentos de Corea.

“La forma en que surgió nuestro producto es que realmente permitimos que las personas vivan en los apartamentos que desean”, dice Shampine. "Desbloqueamos todas estas nuevas opciones porque no está limitado por la cantidad de dinero que ha reservado para un depósito".

Hasta ahora, Dongnae ha abierto sus puertas a tanto locales como internacionales inversores Su ronda de financiación serie A de $ 21 millones en marzo incluyó NFX, que ha respaldado a empresas como Lyft y Doordash, y MetaProp centrado en proptech, un patrocinador de Airbnb, junto con el fondo de inversión más antiguo de Corea, Daol Investment y Hana Financial. El capital fresco elevó la financiación total de la puesta en marcha a aproximadamente $ 34 millones, luego de su ronda inicial de $ 4.1 millones en diciembre de 2020 y la ronda previa de $ 700,000 el año anterior. Dongnae se negó a revelar su valoración actual.

“Los bienes raíces residenciales son la clase de activos más grande aquí en Corea”, dijo Kyung Kuk-hyun, director gerente de Daol Investment, en un comunicado sobre la última financiación de Dongnae. "El increíble crecimiento de Dongnae junto con sus sólidas asociaciones financieras con instituciones financieras líderes hacen que esta inversión sea atractiva".

Más del 80% de la riqueza de los hogares coreanos se encuentra en bienes raíces, en comparación con aproximadamente el 35% en los Estados Unidos, pero la propiedad de una vivienda ha resultado cada vez más difícil. El precio promedio de un departamento en Seúl, la capital del país y la ciudad más poblada, se duplicó entre 2017 y 2021 a más de $1 millón. La vivienda formó una pieza central de los últimos debates presidenciales de Corea, con recién elegido presidente Yoon Suk-yeol comprometiéndose a enfriar el mercado y construir 2.5 millones de viviendas nuevas en todo el país durante su mandato de cinco años.

El alquiler no siempre es una alternativa más fácil. El mercado de viviendas de alquiler de Corea depende en gran medida de jeonse, un sistema de pago único que requiere que los inquilinos proporcionen grandes depósitos por adelantado. Conocidos como "dinero clave", estas sumas globales representan hasta el 80 % del precio de venta de una unidad: el precio promedio de jeonse para apartamentos en Seúl fue de aproximadamente $516,000 572,400 en agosto, mientras que en ciertos distritos podría alcanzar hasta $XNUMX XNUMX, según cifras de KB Kookmin. Banco.

La práctica generalizada de solicitar préstamos para desbloquear “dinero clave” se suma a la profundización de la crisis de deuda de los hogares de Corea, que superó el 104% del PIB de Corea en junio. Entre los cinco principales prestamistas del país, la deuda de jeonse alcanzó los $106.4 millones en junio pasado, frente a los $37.8 millones de ese mes en 2017. Más de la mitad de los préstamos pendientes procedían de adultos de entre 20 y 30 años, que debían $63 millones.

Más coreanos se están mudando del sistema de alquiler de alto depósito. Del total de 258,313 transacciones de arrendamiento de apartamentos y casas en abril, el 50.4% de ellas fueron para alquileres mensuales, no jeonse, según el Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte de Corea, el primer mes desde 2011 que jeonse no lideró transacciones.

Shampine vincula el alejamiento de jeonse con las necesidades cambiantes de los jóvenes profesionales, que están repensando los ideales tradicionales del matrimonio, la crianza de los hijos y la propiedad de la vivienda. Además de la sensación "liberadora" de vivir sin deudas, los alquileres de propiedades a corto plazo brindan a estos adultos la oportunidad de explorar arreglos de vida más independientes y flexibles, mientras priorizan sus carreras o amistades: el distrito escolar de un apartamento es menos importante que su proximidad a trabajo o ubicación en un "vecindario genial", dice.

“Para las personas de entre 20 y 30 años, la idea de ser independiente de sus padres es diferente a ser independiente en términos de no tener un compañero de cuarto”, dice Shampine. “Ambos pueden trabajar juntos y realmente tener un apartamento increíble. En el pasado, aquí en Corea, sus opciones eran vivir en un espacio de convivencia realmente pequeño o en un officetel (un edificio con oficinas y unidades residenciales) sin ningún tipo de comodidades”.

Dongnae comenzó como una plataforma de listado para que los inquilinos potenciales reservaran visitas con agencias inmobiliarias, pero tuvo un éxito limitado. Shampine dice que su equipo no previó la "dinámica cultural" que frenó la demanda de su producto. “Nos dimos cuenta aquí en Corea, es muy fácil ir a cualquier complejo de apartamentos en la ciudad, o tener una especie de conexión con una agencia de corretaje, simplemente solicitar un recorrido cuando lo desee”, dijo. "Entonces, el concepto de pasar por una aplicación y reservar [una gira] para el próximo fin de semana, simplemente no parecía tan atractivo".

La falta inicial de éxito provocó reflexiones "buenas y saludables", aunque dolorosas, sobre el modelo de negocio, dice Shampine. Las conversaciones con clientes, corredores y miembros del equipo en el terreno informaron el objetivo de Dongnae de "convertirse en el suministro, en lugar de buscar el suministro". En julio del año pasado, Dongnae pasó de los listados de apartamentos a los apartamentos con servicios. Al cierre de su última financiación, la startup dijo que sus propiedades abarcaban 60 complejos de apartamentos; ahora, abarcan 80, en 12 distritos de Seúl.

De cara al futuro, Dongnae planea ampliar los servicios para el hogar que ofrece a los residentes, aprovechando el próspero mercado coreano de muebles y artículos de estilo de vida. Otras nuevas empresas que desarrollan soluciones para espacios habitables han tenido un éxito considerable. En mayo, plataforma de interiorismo oCasa recaudó 182 millones de dólares para convertirse en el último unicornio coreano, con una valoración de aproximadamente 1.6 millones de dólares.

Shampine espera marcar el comienzo de un cambio cultural más amplio. “Cuando reflexiono personalmente sobre cómo WeWork cambió las propiedades comerciales aquí, desde el alquiler de espacios y el trabajo conjunto hasta los entornos reales dentro de las oficinas, realmente espero que podamos hacer algo similar desde una perspectiva residencial”, dice Shampine. “Hacer que sea una mejor experiencia… para los corredores, los propietarios y especialmente para los inquilinos”.