Muchos estadounidenses están tan enamorados de la propiedad de vivienda que pueden olvidar que existen otras opciones de inversión en bienes raíces, posiblemente mejores.
Ser propietario de una casa brinda refugio, potencial de apreciación, deducciones de impuestos y otros beneficios. Otras opciones de bienes raíces amplían la mayor parte de eso, excepto que no proporcionan un techo sobre su cabeza.
Las propiedades de alquiler son una posibilidad, al igual que los REIT o fondos de inversión inmobiliaria, junto con los fondos inmobiliarios. La diversificación, el potencial de ganancias y otros beneficios están disponibles con estas opciones, aunque los detalles varían.
Ser propietario de una vivienda puede ser una opción acertada, pero con las tasas de interés elevadas y el valor de muchas propiedades aumentando considerablemente, es una opción inasequible e incluso preocupante para algunos compradores potenciales, dijo Jeremy Pagan, analista de bienes raíces de Morningstar.com. “Puede dar miedo sumergir los pies en el agua de la propiedad de vivienda”, dijo.
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NAREIT, la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, describe las viviendas ocupadas por sus propietarios más como un bien de consumo que como una inversión porque estas viviendas no producen ingresos pero requieren que los propietarios cubran una gran cantidad de gastos continuos. No todo el mundo estaría completamente de acuerdo con esa descripción, pero las propiedades de alquiler, los REIT y los fondos inmobiliarios son claramente inversiones. Así es como se comparan:
Tiempo, esfuerzo y control
Si no le importa ensuciarse las manos, ser dueño de casas de alquiler directamente puede ser una buena manera de hacerlo. No es que literalmente necesites destapar los inodoros o pintar las paredes desgastadas, pero al menos deberías poder supervisar a los trabajadores que realizan esas tareas. A menos que contrate a un administrador de propiedades, también debe esperar tratar con los inquilinos, desde el manejo de las solicitudes de arrendamiento hasta el cobro del alquiler.
Los REIT son empresas que gestionan sus propias carteras inmobiliarias. Los REIT cotizan en el mercado de valores, por lo que cualquiera que compre acciones no necesita involucrarse en el proceso de administración de la propiedad. Los fondos inmobiliarios se alejan aún más de todo eso y, en su lugar, compran acciones de REIT junto con acciones de constructoras de viviendas, empresas constructoras, etc.
A nuevo estudio escrito por Pagan en Morningstar sugiere que las propiedades de alquiler podrían ser buenas opciones para los jubilados, algunas personas que trabajan por cuenta propia y otras personas con el tiempo, la experiencia y la voluntad de supervisar las propiedades directamente. Por el contrario, los profesionales ocupados podrían preferir los REIT o los fondos, para los cuales se necesita mucha menos supervisión.
Riesgo y diversificación
Ser propietario de una sola casa de alquiler proporciona poca diversificación, ya que sería propietario de un tipo de propiedad en una sola ubicación geográfica. Puede ampliar eso al poseer múltiples alquileres, preferiblemente repartidos entre diferentes áreas. Los beneficios de reducción de riesgos de la diversificación aumentan considerablemente a través de los REIT y los fondos inmobiliarios.
Pero mientras que un solo REIT puede poseer cientos de propiedades, a menudo se concentran en una sola industria, ya sean complejos de apartamentos, edificios de oficinas, parques industriales, hospitales o lo que sea. Por lo tanto, un REIT no tendrá tanta diversificación como un fondo inmobiliario con participaciones en varios tipos de negocios. Algunos fondos inmobiliarios incluso se globalizan con inversiones en países extranjeros.
Muchos REIT han generado rendimientos a largo plazo que igualan o superan los del mercado de valores en general, pero ocasionalmente también se ven afectados, como sucedió en 2022 en medio del aumento de las tasas de interés. Por ejemplo, los REIT que tienen propiedades industriales, residenciales y de autoalmacenamiento cayeron más de un 25 % en promedio durante el año, según NAREIT. Los REIT de oficina sufrieron aún más, con una pérdida promedio de casi el 38%, ya que la tendencia de trabajar desde casa vació muchos edificios.
Beneficios fiscales de la inversión inmobiliaria
La fiscalidad inmobiliaria es un tema complejo en sí mismo y las propiedades de alquiler reciben un trato significativamente diferente al de los REIT y los fondos inmobiliarios.
Con las propiedades de alquiler, los propietarios pueden deducir una variedad de gastos que incluyen reparaciones, impuestos a la propiedad, intereses hipotecarios, seguros, tarifas de administración, depreciación y costos de viaje hacia y desde la propiedad. Si los ingresos por alquiler superan sus costos, paga impuestos sobre la diferencia. Cuando venda una propiedad, enfrentaría impuestos sobre cualquier ganancia, y la depreciación tomada a lo largo de los años debe recuperarse, lo que significa que se aplicarían impuestos sobre esos montos. El Servicio de Impuestos Internos describe los muchos detalles fiscales de las propiedades de alquiler en IRS 527 publicación.
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Como inversor en un REIT o fondo inmobiliario, no se ocuparía de todo eso. Más bien, su participación fiscal sería similar a la de otras acciones, fondos mutuos o fondos cotizados en bolsa, en el sentido de que enfrentaría impuestos sobre los dividendos más las ganancias si vende con una ganancia. Una característica notable de los REIT es que están obligados a pagar casi todos sus ingresos netos a los accionistas. Por lo tanto, los dividendos tienden a ser considerables, lo que puede ser bienvenido, especialmente si se encuentra en una categoría impositiva baja.
Si posee REIT o fondos inmobiliarios dentro de una cuenta de jubilación individual o un plan 401(k) en el lugar de trabajo, los impuestos se difieren sobre los dividendos reinvertidos. Pero cuando finalmente retiras dinero, se aplican impuestos. Como se señaló, los REIT cotizan en el mercado de valores y se tratan como la mayoría de los demás valores desde el punto de vista fiscal.
Necesidades de efectivo y préstamos
Para comprar incluso una propiedad de alquiler moderada, podría necesitar decenas de miles de dólares para el pago inicial, posiblemente más, y enfrentaría comisiones de corredor y una larga lista de costos de cierre. Luego están las necesidades continuas de contratar contratistas, pagar impuestos sobre la propiedad y seguros, posiblemente hacer pagos de hipoteca, etc. Todo eso requiere mucho dinero, aunque los ingresos fluirían a medida que los inquilinos paguen el alquiler.
Con los REIT e incluso con los fondos inmobiliarios, las necesidades de efectivo son muy diferentes. Las participaciones en estas inversiones suelen costar unos pocos miles de dólares, posiblemente menos, y no es necesario aportar dinero adicional. De hecho, a menudo puede comprar acciones en REIT o fondos inmobiliarios a través de un plan de jubilación 401(k) en el lugar de trabajo, en pequeños incrementos que pueden incluir fondos de contrapartida de la empresa.
Tampoco hay hipoteca, lo que significa que no hay proceso de solicitud, pagos mensuales y ningún impacto en su historial crediticio. Por el contrario, esos factores se aplicarían a las propiedades de alquiler compradas con préstamos.
Potencial de apreciación y liquidez
Históricamente, los valores inmobiliarios han aumentado con el tiempo, ya sea para viviendas individuales, edificios de apartamentos, parques industriales, edificios de oficinas, almacenes y hospitales, entre otros. Sin embargo, como señaló Pagan, los rendimientos pueden variar mucho según el tipo de propiedad y la ubicación geográfica, incluso por vecindario o calle.
Los precios REIT reflejan los valores de las propiedades mantenidas. Pero debido a que los REIT son valores que cotizan en el mercado de valores, sus valores también se ven influidos por lo que los inversores están dispuestos a pagar. Puede comprar o vender acciones REIT prácticamente en cualquier momento, proporcionando una liquidez mucho mayor en comparación con el proceso a menudo largo de las transacciones de alquiler de propiedades.
Ahora podría ser un buen momento para comprar REIT y fondos inmobiliarios, ya que los precios de muchos tipos de propiedades cayeron drásticamente el año pasado debido a la avalancha de tasas de interés en aumento. A medida que las tasas de interés se estabilicen aún más o comiencen a caer, “eso debería ser beneficioso para los REIT”, dijo Pagan.
Comuníquese con el escritor en [email protected].
Este artículo apareció originalmente en Arizona Republic: Bienes raíces: qué saber sobre invertir en propiedades de alquiler, REIT
Fuente: https://finance.yahoo.com/news/ looking-investment-options-heres-know-155249731.html