Mire dentro de los condominios de lujo de Los Ángeles que buscan precios récord

Dos desarrolladores en California buscan atraer a un comprador dispuesto a hacer algo que ningún otro comprador ha hecho antes en la historia de Los Ángeles: pagar entre $ 50 millones y $ 100 millones por un condominio. 

Un acuerdo que se acerque a los precios solicitados rompería un récord en la Ciudad de Los Ángeles, donde ninguna unidad de condominio se ha vendido jamás por más de $22.5 millones, según los registros públicos.  

Un gigantesco apartamento dúplex ubicado en 9000 West 3rd Street en Beverly Hills tiene un precio de $75 millones. 

One LA, como se llama el ático, llegó al mercado en julio. Abarca los dos pisos superiores de Four Seasons Private Residences Los Ángeles, parte de un proyecto de condominio de ultra lujo de Genton Development Company que incluye 59 unidades en 12 pisos.

Es la primera residencia independiente de Four Seasons en América del Norte y se encuentra frente al hotel del mismo nombre. Según el sitio web del edificio, la residencia joya de la corona ofrece casi 13,000 pies cuadrados de área interior y casi 6,000 pies cuadrados de espacio al aire libre.

El penthouse, que aparece completamente amueblado en las representaciones utilizadas para comercializar la unidad, en realidad se vende como una "caja blanca", lo que significa que un comprador tomaría posesión de la unidad como un caparazón sin terminar. Eso significa que no hay cocina, ni baños, ni carpintería, ni accesorios. Está tan vacío que se puede ver a Billy Rose, cofundador de The Agency RE y co-agente de cotización en el acuerdo, con su equipo en un video de marketing andando en bicicleta por el vasto espacio natural.

Al precio de venta actual, la unidad sin terminar cuesta más de $ 5,700 por pie cuadrado. Rose le dijo a CNBC que los costos de acabado varían ampliamente según el gusto del comprador, pero $ 8 millones es una estimación aproximada. Algunos compradores, dijo, en realidad prefieren la entrega de lienzo en blanco para que puedan personalizar la residencia a su gusto personal. 

Las comodidades del edificio incluyen comedor y servicio de limpieza en la residencia, un Teatro IMAX de 19 asientos con acceso a películas de estreno y proyecciones privadas, un gimnasio diseñado por el nutricionista y entrenador de celebridades Harley Pasternak, una piscina con cabañas privadas y personal de Four Seasons a su entera disposición, según el sitio web.

El otro penthouse de precio ultra alto que busca el aire más enrarecido de Los Ángeles está ubicado en 8899 Beverly Blvd en West Hollywood. Tiene un precio inicial de $ 50 millones que puede ser de gran tamaño a $ 100 millones.

El edificio de 10 pisos y 40 unidades, diseñado por el estudio de arquitectura Olson Kundig, fue desarrollado por Townscape Partners. La planta superior se divide en dos áticos de tamaño similar, uno al este y otro al oeste.  

Según el corredor Fredrik Eklund de Douglas Elliman, quien representa el desarrollo y recientemente llevó a CNBC a un recorrido por el penthouse este, la residencia de cuatro habitaciones y cinco baños abarca aproximadamente 6,450 pies cuadrados, con techos de 14 pies. Tiene paredes de paneles de vidrio motorizados que se deslizan para acceder a otros casi 1,500 pies cuadrados de espacio al aire libre en el balcón envolvente.  

A diferencia de One LA, la unidad PHE se entrega terminada. actualmente está escenificado con muebles de ASH Staging. No están incluidos en el precio inicial de $50 millones, que asciende a más de $7,700 por pie cuadrado.  

El desarrollador aún tiene que listar oficialmente cualquiera de los dos áticos del último piso, pero ha estado probando el apetito del mercado por PHE desde al menos abril. Fue entonces cuando el desarrollador comenzó a comercializar la unidad con un precio de etiqueta de $50 millones en una llamada campaña de susurro, un término que generalmente describe el marketing de boca en boca que se usa para comprar una residencia fuera del mercado.

En este caso, Townscape Partners y Eklund han estado susurrando en voz alta sobre el trato a la prensa durante meses. Al mismo tiempo, el equipo está comprando una oferta fuera del mercado aún más costosa que combina los dos penthouses del último piso como un combo con una oferta de $ 100 millones.

La residencia combinada colocaría a su propietario en el punto más alto de West Hollywood. En pareja, los penthouses ofrecen ocho dormitorios, 10 baños y cuatro cocinas, cada uno incluye una cocina principal y una cocina adyacente para el personal.

Según Eklund, el paquete lleva el metraje interior total a alrededor de 13,000 pies cuadrados con 6,000 pies cuadrados adicionales en el exterior. Las comodidades del edificio incluyen un área al aire libre de más de 12,000 pies cuadrados con piscina, chimeneas y área de comedor. También hay un gimnasio y un estudio de yoga, y pronto habrá un restaurante de alta cocina.

En el nivel subterráneo hay los llamados establos para autos, un término que Eklund usa para describir el garaje de lujo del edificio. El área de estacionamiento incluye iluminación cambiante, pisos de baldosas con diseño de espiga y lugares de estacionamiento escondidos detrás de puertas corredizas de madera y acero. 

El corredor le dijo a CNBC que un par de lugares de estacionamiento aquí cuestan $ 750,000, pero como parte de las ofertas de penthouse, el desarrollador ofrecería algunos lugares gratis. También incluiría un lobby privado solo para el penthouse en el nivel del garaje con vistas al garaje, además de asientos y elevadores que pueden llevar a los huéspedes del penthouse directamente al último piso. 

La pregunta de $ 100 millones aquí es: ¿Alguno de estos desarrolladores encontrará un comprador dispuesto a gastar cerca de ese tipo de dinero en un condominio? 

El precio más alto de todos los tiempos jamás alcanzado por la venta de un condominio de una sola unidad en Los Ángeles fue en The Century Condos en Century City, donde un penthouse de 9,300 pies cuadrados se cerró por $22.5 millones, o un poco más de $2,400 por pie cuadrado, en 2015. según registros públicos analizados por Jonathan Miller, presidente de Miller Samuel Appraisers and Consultants. 

The Century, que se completó en 2009, tiene 42 pisos de altura con 140 unidades y fue diseñado por Robert AM Stern Architects. El desarrollo también tiene el récord de condominio de mayor precio vendido el año pasado cuando el actor de "Friends" Según los informes, Matthew Perry vendió su condominio de casi 9,300 pies cuadrados por $21.6 millones, o un poco más de $2,300 por pie cuadrado. 

Lo crea o no, el mismo edificio rompió otro récord en 2010, cuando la viuda del legendario productor de televisión Aaron Spelling, Candy Spelling, gastó un récord de $34.8 millones en dos unidades contiguas, que luego combinó. Su mega acuerdo abarcó 15,500 pies cuadrados a un precio por pie cuadrado de casi $2,250. 

Con las solicitudes actuales, un posible comprador de One LA o de los penthouses en 8899 Beverly Blvd tendría que dar un salto gigantesco desde los registros establecidos en The Century. Si bien Miller le dijo a CNBC que los mercados inmobiliarios no suelen hacer movimientos drásticos como este, este tipo de cosas ha sucedió antes en Los Ángeles.

El ejemplo que señala es una pequeña porción del inventario de viviendas unifamiliares de la ciudad conocido como mansiones de ultra lujo. Durante la última década, estas casas lograron repentinamente ventas que superaron la marca de los $50 millones y la mantuvieron. Ahora, el nivel de precios que alguna vez fue inimaginable se supera regularmente en el mercado de especificaciones de alta gama.

“Es un subconjunto del gran mercado que no tiene una conexión lineal o directa con lo que antes era el mercado de lujo”, dijo Miller.

Según Miller, puede ocurrir un aumento repentino en una subcategoría de vivienda como las casas con especificaciones cuando los desarrolladores convencen a los compradores de que han creado un nuevo producto inmobiliario que es tan diferente de lo que existía antes que debería generar una prima significativa.

“Es el comienzo de un nuevo conjunto de datos”, dijo Miller.

Rose llama al nuevo inventario de condominios de súper lujo de Los Ángeles "2.0", una ola de apartamentos que él describe como más modernos, lujosos y llenos de comodidades que cualquier inventario de condominios anterior. Él cree que esas son algunas de las razones por las que las unidades deberían tener precios más altos que la ola anterior, que Rose cree que incluye las ventas récord en The Century Condo.

Hasta ahora, la teoría 2.0 de Rose está respaldada por una venta reciente en The Pendry Residences, otro proyecto de condominio de lujo en West Hollywood, donde una unidad de 2,700 pies cuadrados se vendió por $ 13 millones y superó los $ 4,800 por pie cuadrado. Ese es ahora el precio más alto por metro cuadrado. pies jamás logrados para un condominio en Los Ángeles. Este récord es más del doble del precio por pie cuadrado alcanzado en cada una de esas tres ventas principales en The Century Condo.

Eklund cree que su cotización susurrante de $ 100 millones puede y romperá un récord de precios en Los Ángeles. Lo que ya sucedió en Nueva York ayuda. En Central Park, dijo, los condominios trofeo han superado los $10,000 e incluso $12,000 por pie cuadrado. 

“Eso sucede mucho, entonces, ¿Los Ángeles todavía está infravalorado? A largo plazo, tal vez”, dijo Eklund.

Durante la última década, los datos del servicio de listado múltiple muestran que más de 140 unidades en Nueva York se han vendido por $35 millones, en comparación con cero en ese nivel en Los Ángeles. Pero Miller agrega una gran advertencia: los dos mercados de condominios son muy diferentes. Si bien dijo que la venta de Pendry es claramente una señal, este nuevo mercado necesitaría generar muchas más transacciones para determinar si es sostenible. 

En otras palabras: los desarrolladores de One LA y los penthouses de trofeos en 8899 Beverly están en territorio desconocido. 

“Este es un nuevo segmento de mercado”, dijo Miller. “Así que tendremos que ver cómo responden los consumidores”.