Los cubos forman la abreviatura "REIT" (Real Estate Investment Trust) junto a una casa modelo.
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Los REIT hipotecarios tienen que ver con la curva de rendimiento. Piden prestado en el extremo inferior (LIBOR de 30 a 60 días) para comprar hipotecas que pagan intereses en el extremo superior (tasas de 30 años) y luego distribuyen la diferencia a los accionistas como dividendos, explica Afeitadora Todd; aquí, el editor de Informe del mercado alcista - y colaborador de MoneyShow.com — revisa un trío de REIT hipotecarios para inversores orientados a los ingresos.
En circunstancias normales, es un cajero automático de movimiento perpetuo. E incluso ahora, cuando la diferencia entre las tasas de préstamo a corto plazo y de préstamo a largo plazo se ha vuelto incómodamente estrecha, las personas que administran estas carteras todavía encuentran formas de exprimir medio punto porcentual o dos.
En 2019, cuando la curva se invirtió por completo, ese diferencial se redujo hasta el 0.55 %. . . sigue siendo positivo y suficiente para mantener el flujo de efectivo. Eso es todo lo que se necesita para superar los malos momentos. Y luego, una vez que los diferenciales comienzan a ampliarse nuevamente, las distribuciones se recuperan rápidamente. El momento para asegurar un rendimiento es cuando la curva se invierte. Si la historia sirve de guía, sus ingresos pueden verse afectados durante uno o dos trimestres, pero antes de que se dé cuenta, estará ganando entre un 8 y un 10 % al año nuevamente.
Fideicomiso líder de inversión en bienes raíces hipotecarios Inversión AGNC (AGNC) publicó sus resultados del segundo trimestre hace una semana, reportando $315 millones en ingresos, un 36% más que el año anterior, en comparación con $232 millones hace un año. La compañía registró una ganancia o fondos de operaciones (FFO) de $ 435 millones, o $ 0.83 por acción, frente a $ 400 millones, o $ 0.76.
El valor en libros del REIT hipotecario disminuyó durante el trimestre a $11.43 por acción, en comparación con $13.12 al final del trimestre anterior. Esto se debió a la debilidad en el mercado de valores respaldados por hipotecas de agencias y la anticipación de tasas de corto plazo más altas impulsadas por temores de una recesión, todo lo cual resultó en volatilidades de tasas de interés sustancialmente altas durante el trimestre.
La empresa finalizó el trimestre con una cartera de $61 mil millones, con $44 mil millones en valores respaldados por hipotecas de agencias, $16 mil millones en posiciones hipotecarias por anunciar, que son esencialmente operaciones a plazo para liquidaciones de hipotecas, y $2 mil millones en transferencia de riesgo crediticio. y valores no pertenecientes a agencias.
Los diferenciales de rendimiento entre el cupón MBS actual a 30 años y la nota del Tesoro a 10 años se han ampliado en más de 100 puntos básicos durante el año y terminaron el trimestre con un diferencial de 140 puntos básicos. El único otro momento en el que tales diferenciales existieron durante períodos prolongados fue durante la Gran Recesión en 2008, y para los REIT hipotecarios como AGNC, los diferenciales más amplios dan como resultado mayores ganancias a largo plazo.
Históricamente, tales situaciones han demostrado ser oportunidades de compra estelares, y la Reserva Federal ha dejado en claro que la herramienta de política monetaria preferida es ajustar las tasas de los fondos federales, y no la reducción del balance. Con esto, la oferta neta de Agency MBS se mantendrá dentro del rango de $ 700 mil millones, lo que lo hace bastante atractivo para empresas como AGNC.
AGNC ha bajado más de un 18 % hasta la fecha y un 25 % desde su punto máximo en octubre, ya que las subidas de los tipos de interés han reducido su valor contable. Esto ha llevado el rendimiento actual al 11.4 %, y las acciones cotizan con una prima del 10 % sobre el valor contable, lo que lo convierte en una gran oportunidad para ingresar. Con una liquidez sólida, que consiste en $10 mil millones en efectivo y $44 mil millones en deuda, permanece bien posicionado para aprovechar al máximo estas oportunidades.
Uno de los mayores fideicomisos de inversión en bienes raíces hipotecarios, Analy Capital Management
Como la mayoría de los mREIT, Annaly vio caer su valor en libros un 13 % durante el trimestre, lo que resultó en un rendimiento económico negativo del 9.6 % a medida que los diferenciales se ampliaron y la volatilidad de las tasas de interés continuó afectando las operaciones. Sin embargo, la compañía registró un éxito estelar en los resultados y generó ganancias que superaron los dividendos en un 135 %.
Annaly terminó el trimestre con una cartera de $ 82 mil millones, con $ 75 mil millones en cartera de agencia altamente líquida. La cartera residencial se ubicó en $4.8 millones, un aumento del 10 %, seguida por la cartera de Derechos de Servicios Hipotecarios en $1.7 millones, un aumento del 41 % interanual, lo que la convierte en el cuarto comprador más grande de MSR en lo que va de año, que como hemos discutido anteriormente, es una cobertura significativa contra el aumento de las tasas de interés.
Este fue un trimestre lleno de acontecimientos para la compañía, cerrando cinco bursatilizaciones de préstamos completos por valor de $ 2 mil millones, lo que la convirtió en el mayor emisor no bancario de Prime Jumbo y Expanded Credit MBS. El grupo de crédito residencial agregó una línea de crédito de $ 500 millones y la plataforma MSR cerró otros $ 500 millones, seguida de una oferta secundaria de acciones ordinarias por valor de $ 740 millones en mayo, lo que generó mucha liquidez para la empresa.
A pesar de un entorno desafiante durante el trimestre, la claridad en el frente monetario federal, junto con los diferenciales históricamente atractivos, deberían generar rendimientos totales más altos en el futuro. Después de una caída del 14 % YTD, las acciones de Annaly ofrecen un rendimiento del 12.8 %, con una excelente cobertura de dividendos, mientras se cotizan a una prima saludable para reservar.
Ritmo Capital (RITM), anteriormente conocida como New Residential Investment, publicó sus resultados del segundo trimestre, registrando $1.3 mil millones en ingresos, casi el triple año contra año, en comparación con $450 millones hace un año. Las ganancias durante el trimestre se mantuvieron sólidas en $145 millones, o $0.31 por acción.
El fideicomiso de inversión en bienes raíces dio a conocer una serie de cambios que van más allá de su nombre y símbolo bursátil, siendo el más monumental la rescisión de su contrato con el administrador externo Fortress Investment Group. En el futuro, Rithm se administrará internamente y, como resultado, pagó $ 325 millones para rescindir su acuerdo con Fortress, una medida que generará ahorros anuales de $ 60 millones.
Más allá de esto, Rithm ha realizado muchos otros avances para ahorrar costos y aumentar la eficiencia, sobre todo en su negocio hipotecario, donde los gastos generales y administrativos anuales se redujeron de $2.2 millones a $1.9 millones. La compañía ha reducido aún más el capital en su negocio de originación de $ 2 mil millones a solo $ 650 millones, mejorando el rendimiento general del capital empleado para los accionistas.
El enfoque de la empresa para reequilibrar su cartera con la combinación perfecta de originaciones, MSR, empresas y activos ha resultado en una disminución en el valor contable de solo 2.2 % intertrimestral. Esto convierte a Rithm en un valor atípico entre los principales mREIT, la mayoría de los cuales han registrado una erosión drástica en los valores contables ante el aumento de las tasas de interés, una inversión de la curva de rendimiento, la desaceleración de las ventas de bienes raíces y una recesión inminente.
La cartera de derechos de servicio hipotecario (MSR) de Rithm se situó en $ 623 mil millones en saldos de capital impagos durante el trimestre, con una ganancia de $ 515 millones como resultado del aumento de las tasas de interés y los rendimientos de la tesorería. El segmento de Servicios registró una ganancia de $ 620 millones y representa una cobertura sólida contra el negocio de originaciones que actualmente se encuentra en medio de una desaceleración.
Las pérdidas en el segmento de originación del fideicomiso se ubicaron en un monto menor de $26 millones, sin cambios respecto al último trimestre, debido a originaciones más bajas en $19 mil millones, en comparación con $23 mil millones hace un año. El segmento, sin embargo, continúa experimentando mejoras constantes en los márgenes de ventas del 1.95 %, frente al 1.42 % de hace un año. Nuevamente, la compañía está trabajando diligentemente para reducir los costos.
La acción sigue bajando más del 7% YTD, incluso después de un rebote significativo desde el mínimo de junio. Rithm Capital representa una oportunidad estelar para ganancias futuras con rendimientos cercanos al 10%, buena cobertura del dividendo, valor sustancial y ganancias de sinergia en los últimos trimestres, ya que sus diversas compañías operativas están bajo el control de la gestión internalizada. El futuro parece brillante. Tenemos confianza en la gerencia y estamos seguros de que el valor contable de $12.28 aumentará hasta la mitad de la adolescencia en los próximos 1 o 2 años.
Fuente: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/