Al igual que otros estados, Rhode Island tiene un problema de vivienda.

Como muchos otros estados, Rhode Island tiene un problema de vivienda. Según Zillow, el valor típico de una vivienda en el estado es de $418,708, un aumento del 34 % desde el verano de 2020. Una nueva propuesta permitiría al estado construir viviendas públicas subsidiadas para obtener unidades más asequibles en el mercado. Aunque bien intencionado, este plan no aborda las regulaciones restrictivas del uso de la tierra que son la causa raíz de los altos precios de las viviendas.

Un par de proyectos de ley de la Cámara de Representantes de Rhode Island crearían un fondo rotatorio de $50 millones financiado con bonos del gobierno a 20 años y un banco de tierras propiedad del gobierno, los cuales podrían ser utilizados por las autoridades locales de vivienda para construir y operar unidades de vivienda multifamiliar. Al menos el 20 % de las unidades deben ser asequibles para los hogares que ganan el 50 % o menos del ingreso medio del área, y otro 10 % debe ser asequible para los hogares que ganan el 80 % o menos del ingreso medio del área. Las unidades restantes podrían alquilarse a precio de mercado, y parte de esos ingresos se utilizarían para subsidiar las unidades más asequibles.

Varias autoridades locales de vivienda y sindicatos apoyan las propuestas, argumentando que el sector privado no puede satisfacer las necesidades de vivienda de Rhode Island. En la medida en que esto sea cierto, se debe a que Rhode Island, como muchos otros estados, hace que sea extremadamente difícil construir viviendas. Según Freedom in the 50 States del Instituto Cato, Rhode Island ocupa el puesto 42^nd en la regulación del uso de la tierra y ha sido consistentemente malo en esta categoría durante los últimos 20 años.

Los lugares con menos regulaciones de uso de la tierra y una zonificación más flexible tienen precios de vivienda más bajos y un crecimiento de alquileres más lento. Las regulaciones del uso de la tierra, como las restricciones de densidad, las restricciones de altura, los tamaños mínimos de los lotes, los requisitos de estacionamiento y las complicadas reglas de retroceso impiden que los desarrolladores construyan más viviendas, especialmente viviendas más asequibles.

Las regulaciones restrictivas del uso de la tierra también obstruyen el proceso de filtrado. En un mercado inmobiliario que funcione correctamente, las unidades de vivienda costosas se deprecian con el tiempo y se vuelven más asequibles a medida que se construyen unidades más nuevas. Las familias de mayores ingresos se mudan a las unidades más nuevas y más caras, lo que hace que sus unidades más antiguas estén disponibles para las familias de ingresos bajos y medios. Varios estudios muestran que el proceso de filtrado funciona siempre que los gobiernos permitan la construcción de nuevas viviendas.

Rhode Island debería liberalizar sus reglamentos de zonificación y uso de la tierra para alentar la construcción de más viviendas financiadas con fondos privados antes de utilizar los dólares de los contribuyentes para subsidiar viviendas de propiedad pública. El Centro Mercatus de la Universidad George Mason ha compilado una lista de reformas de vivienda sensatas, que incluyen reformas de uso del suelo, finanzas y construcción, que hacen que la vivienda sea más barata y fácil de construir.

Si aún se necesita algún apoyo público después de estas reformas, hay mejores formas de brindarlo que usar unidades a precio de mercado para subsidiar unidades más asequibles. Este método de subsidio cruzado solo funciona en lugares donde los precios de mercado ya son altos y se espera que sigan siendo altos. Si las tarifas del mercado son razonables (es decir, cercanas al costo de construcción), no hay exceso de dinero para subsidiar otras unidades. Entonces, los esquemas de subsidios cruzados exigir altos precios de mercado ya que esos precios más altos son necesarios para compensar continuamente el costo de las unidades subsidiadas.

Si los gobiernos van a subsidiar la vivienda, deberían dar el dinero directamente a la gente. Construir unidades subsidiadas en lugares particulares atrapa a familias de bajos ingresos en ciertas áreas. Si ocurren oportunidades laborales u otros cambios económicos, es posible que las familias en las unidades subsidiadas no puedan aprovecharlas porque están atrapadas en los vecindarios donde existen las viviendas subsidiadas. Los cupones o beneficios en efectivo que las familias de bajos ingresos pueden llevar consigo cuando se mudan brindan la flexibilidad que tanto necesitan.

Así es como los gobiernos brindan otros beneficios. En el Programa de Asistencia Nutricional Suplementaria (SNAP o cupones de alimentos), el gobierno no produce sus propios alimentos ni administra sus propias tiendas de comestibles para aumentar las dietas de las personas de bajos ingresos. Permite que el sector privado produzca y distribuya los alimentos y proporciona el subsidio directamente a las personas para ayudarlas a comprarlos. Esto permite que las personas elijan las opciones de alimentos que funcionan mejor para ellos en lugar de obligarlos a comprar ciertos alimentos producidos por el gobierno en tiendas especiales operadas por el gobierno, lo que limitaría drásticamente sus opciones.

Los legisladores de Rhode Island están legítimamente preocupados por el suministro de viviendas de su estado, pero la solución no es involucrar más al gobierno. El uso de la tierra y otras reformas que facilitan y abaratan la construcción de más viviendas ayudarían a mantener los precios bajo control sin requerir un centavo de los contribuyentes. Y si aún se necesita alguna asistencia del gobierno, dar el dinero directamente a las familias les brinda más flexibilidad y opciones. La reforma de la vivienda es importante y Rhode Island debería tomarse el tiempo para hacerlo bien.