Declaremos nuestra independencia — De la zonificación

Hoy es el día que los estadounidenses comúnmente consideran el “cumpleaños” de nuestro país, el día en que declaramos oficialmente la independencia del Reino Unido. Se podría argumentar que los otros días serían apropiados, como la ratificación final de nuestra Constitución escrita el 21 de junio de 1788, o incluso la quema del barco Gaspee por un grupo de evasores de impuestos estadounidenses el 9 de junio de 1722. Pero el 4 de julio ahora está consagrado en nuestra religión civil como el día, y también es un buen día para que los estadounidenses consideren declarar su independencia de otro régimen opresivo, el uso de la zonificación para administrar y controlar el uso de la tierra en las ciudades americanas.

El feriado del 4 de julio es único en el sentido de que no celebra una batalla o una persona sino un documento, La declaración de independencia, cuyo foco central es sacudirse la injerencia de un gobierno lejano en la vida cotidiana. Para la gente de izquierda, el documento trata sobre los derechos universales, y para la derecha, por lo general, una celebración de los derechos individuales. Por supuesto, ambos están presentes en el documento. La zonificación destaca este conflicto entre la necesidad de que el gobierno proteja a la comunidad con reglas justas y predecibles que no violen los derechos, y el fuerte sentido que obtuvimos del documento de que ser estadounidense se trata de hacer lo que uno quiera mientras no lo haga. no lastimarás a nadie más. ¿Qué es la zonificación y de dónde viene la zonificación? ¿Y deshacerse de él significa abrir un salvaje oeste libertario que podría ser dañino?

El nacimiento, crecimiento y vejez de la zonificación

Euclid, Ohio es un suburbio de Cleveland que fue en gran parte agrícola a principios del 19^th siglo, y a medida que la ciudad comenzó a crecer, atrajo el interés de los inversionistas ferroviarios. La ciudad de Euclid estaba preocupada de que los especuladores la invadieran y los ferrocarriles los invadieran, por lo que creó regulaciones para limitar el desarrollo de terrenos propiedad de Ambler Real Estate Company. Ambler demandó, y la batalla legal resultante y la decisión de la Corte Suprema, Pueblo de Euclid contra Ambler Realty Co., 272 US 365 (1926), constituye la base de las leyes locales de zonificación actuales. Esto abrió la puerta para que ciudades de todo el país impusieran lo que hoy llamamos Zonificación Euclidiana, un régimen de normas y reglamentos que segregan usos geográficamente en zonas; vivienda por aquí, comercio por allá, y una mezcla de usos en esa zona por allá.

En ese momento, esta segregación tenía mucho sentido, manteniendo, como decía la frase, "al cerdo fuera de la sala". Nadie quería vivir en una casa al lado de una fábrica que echaba humo o una planta de reciclaje. La separación de usos era una forma de usar la distancia para mitigar los riesgos para la salud o el agravamiento de varios usos de otros usos, especialmente residenciales. Sin embargo, con el paso de los años, para mantener este sistema habría que construir caminos. Y el resultado fue el suburbio, con residencias ubicadas a millas de distancia de las concentraciones de áreas minoristas, comerciales y recreativas. Las carreteras eran caras y pronto se obstruyeron a medida que crecía la población.

He llamado a la zonificación un 20^th solución del siglo para un 19^th problema del siglo, porque en el mundo de hoy tenemos modelos de desarrollo que se han vuelto comunes y que unen los usos de una manera que significa que las personas pueden vivir, trabajar, comprar e ir a un parque a poca distancia. Opciones de transporte público y privado (como LyftLYFT
UberUBER
etc.) han proliferado. Las personas en las ciudades ahora pueden obtener lo que necesitan sin largos viajes en automóvil. La ventaja de que más personas vivan más juntas es que se requiere menos tierra, y eso significa que la vivienda es más asequible y menos escasa que cuando se construye en grandes lotes y se esparce.

Además, las líneas rojas y los convenios racistas en los Estados Unidos de la posguerra significaron que las zonas terminaron segregando no solo el uso, sino también a las personas, lo que impidió que las familias negras obtuvieran financiamiento y vivienda en áreas predominantemente blancas. Esto no se debió a la tipología (los bungalows no son racistas, las personas lo son), sino a que las zonas facilitaban mantener a distancia cosas o personas que no querían. La zonificación facilitó el racismo.

¿Sin zonificación no significa que no hay reglas?

No. Lancemos nuestra red al agua y busquemos un ejemplo de un código de zonificación y un ejemplo de un código de construcción y veamos la diferencia.

Primero, esto es lo que una muestra aleatoria de código de zonificación de Seattle parece:

"C. Usos residenciales a pie de calle

1. En todas las zonas NC y C, los usos residenciales pueden ocupar, en conjunto, no más del 20 por ciento de la fachada que da a la calle al nivel de la calle en las siguientes circunstancias o ubicaciones:

una. En una zona designada para peatones, frente a una calle peatonal principal designada; o

b. En todas las zonas NC y C1 dentro de Bitter Lake Village Hub Urban Village, excepto los lotes colindantes con Linden Avenue North, al norte de North 135th Street; o

C. Dentro de una zona que tiene un límite de altura de 85 pies o más, excepto lo dispuesto en la subsección 23.47A.005.C.2; o

d. Dentro de una zona NC1, excepto lo dispuesto en la subsección 23.47A.005.C.2; o

mi. En todas las zonas NC y C1 dentro del Distrito Superpuesto de Northgate, excepto lo dispuesto en la Sección 23.71.044; o

F. En todas las zonas NC y C1 dentro de las áreas que se muestran en los Mapas A a D para 23.47A.005 al final de este Capítulo 23.47A frente a una calle arterial”.

Ahora aquí hay una muestra de Código de construcción de Seattle:

“Separación de Equipos de Alta Tensión. Cuando se instalen interruptores, cortacircuitos u otros equipos que operen a 1000 voltios nominales o menos en una bóveda, cuarto o recinto donde haya partes vivas expuestas o cableado expuesto que opere a más de 1000 voltios nominales, el equipo de alto voltaje debe estar separados efectivamente del espacio ocupado por el equipo de bajo voltaje por una partición, cerca o pantalla adecuada”.

Esto es en realidad parte de un detalle del código de construcción, el código eléctrico. Puede ver que la zonificación se vuelve muy quisquillosa con respecto a las proporciones de los usos con respecto a la fachada de la calle, cómo los lotes colindan entre sí, la altura y cómo los edificios se relacionan con otros usos como la calle. El código eléctrico tiene que ver con la seguridad y es mucho más sencillo. Alguien que sepa de electricidad y construya viviendas podría discutir con este fragmento de código, pero no hay duda de que todos quieren algunas reglas básicas que aseguren que una estructura no se construya con equipos eléctricos peligrosos. Pero, ¿por qué preocuparse por la altura del edificio o el porcentaje de fachada que da a la acera?

La verdad es que casi todo lo relacionado con el código de zonificación podría eliminarse y no tener ningún efecto sobre la seguridad de las nuevas viviendas y facilitaría mucho la construcción. Cumplir con los rigores del código de construcción y sus diversos requisitos, pero imagínese mirar ese código de zonificación y tratar de averiguar (con todas las referencias a otras partes del código) qué se puede construir exactamente y qué límites podrían tener las reglas sobre habitabilidad y espacio utilizable. El código de zonificación no aporta casi nada a la vivienda para las personas que viven en él, sino que simplemente establece y patrulla estándares arbitrarios para otras personas que podrían vivir en el camino.

La Declaración de Independencia de la Zonificación

Jefferson escribió en la Declaración que “toda la experiencia ha demostrado que la humanidad está más dispuesta a sufrir, mientras que los males son tolerables, que a corregirse aboliendo las formas a las que están acostumbrados”. Curiosamente, los constructores y desarrolladores no necesariamente odie el código de zonificación porque ellos lo saben y es predecible. Los bancos y los prestamistas también dependen de ello. Y los vecinos enojados preocupados por la equidad en su vivienda unifamiliar dependen de ella para fastidiar el nuevo desarrollo, ralentizarlo y tal vez detenerlo.

Como he señalado, hay pocos ejemplos mejores de “gobierno arbitrario” criticados por los hombres reunidos en Filadelfia que un código de zonificación. Densas, autorreferenciales y una acumulación de cosas que la gente no quiere en lugar de aquello a lo que aspira, las leyes de zonificación promueven el statu quo y sofocan la innovación. Y son costosos de seguir, requieren revisión, asesoramiento legal y múltiples niveles de permisos y molestias. Todo esto lo soportan los inquilinos y las personas que intentan encontrar un nuevo hogar y lo ven reflejado en el precio de su vivienda.

Pero ha habido “una larga serie de abusos y usurpaciones, persiguiendo invariablemente el mismo Objeto” por parte de los códigos de zonificación, específicamente preservando los derechos y privilegios del “nosotros llegamos aquí primero” sobre el “queremos vivir aquí también”. Terminar con la segregación de uso en los códigos de zonificación también terminaría con la segregación de personas, ampliando las oportunidades tanto para las personas que quieren construir viviendas como para quienes quieren vivir en ellas.

La abolición de la zonificación no resultaría en pérdida de seguridad o la opción de la gente de votar con sus pies y dólares por lo que les gusta y en contra de lo que no les gusta. Quizás algunos edificios feos podrían suceder; pero si a nadie le gustan esos edificios, serán baratos. Y algunas cosas realmente asombrosas serán posibles, y podríamos tener un desarrollo que crearía belleza y utilidad no a pesar de las reglas, sino porque no las hay.