Los desafíos legales pueden ayudar a cambiar la narrativa de la vivienda

El mayor fracaso de la educación estadounidense ha sido la forma en que nos enseñamos a nosotros mismos sobre los derechos. La noción de que los derechos que disfrutamos (libertad religiosa, expresión, etc.) fueron establecidos por nuestra revolución contra un rey tiránico en Inglaterra es falsa. En cambio, nuestros derechos nos llegaron a través de un extenso proceso de evolución. La pedagogía y la propaganda perezosas han llevado a la división y a las malas políticas, incluidas las políticas que afectan la vivienda. No hay derecho a la vivienda. Pero hay un derecho establecido a la propiedad privada. Echemos un vistazo a ese derecho y un desafío legal del control de alquileres en Nueva York, CHIP, RSA, et al. v. Ciudad de Nueva York, et al. (2.º Cir.), basado en ese derecho y cómo ese desafío está ayudando a cambiar la narrativa de la vivienda.

La historia de los derechos en Estados Unidos no comienza en Filadelfia en 1776 sino en un lugar llamado Runnymede, Inglaterra en 1215. Fue allí donde varios barones y otros magnates del Reino de Inglaterra obligaron al rey Juan a firmar un documento que llegó a ser conocido como Carta Magna. El documento consagró por primera vez por escrito la idea de que el poder ejecutivo del gobierno (perdon por el anacronismo) se vio obligado a ceder ante lo que equivalía al primer parlamento. Si bien no fueron elegidos, los barones y magnates exigieron que antes de que las personas en el reino fueran privadas de sus libertades, incluidas sus propiedades, tenía que haber algún tipo de proceso.

Este evento trascendental no resolvió el problema. no fue hasta el 17^th siglo y otra guerra civil en Inglaterra (hubo varias) que estos temas volvieron a aflorar, esta vez con violencia. El rey Carlos estaba extorsionando a la gente en el campo y las ciudades para pagar las guerras en Europa. El Parlamento, ahora una institución más fuerte, tuvo suficiente. Emitieron en 1628 llamados la petición de derecho. Allí invocan la Carta Magna y le piden al Rey que detenga sus esfuerzos agresivos para apoderarse y ocupar las propiedades de las personas.

“'La Gran Carta de las Libertades de Inglaterra', se declara y promulga, que ningún hombre libre puede ser tomado o encarcelado o desposeído de su propiedad o libertades, o de sus libres costumbres, o ser proscrito o exiliado, o de cualquier manera destruido, sino por el juicio legítimo de sus pares, o por la ley del país”.

Esa palabra, dissesionado, es un ejemplo de palabras anglo-normandas en nuestra terminología legal. Significa desposeer o más eficientemente, tomar propiedad. Pasarían 14 años más de discusiones antes de que estallara una guerra abierta entre el Parlamento y el Rey, una guerra que resultó en su derrocamiento y ejecución. Esto influyó en los fundadores de los Estados Unidos, ya que vieron el acuerdo final y el establecimiento de los derechos básicos en la Carta Magna como el contrato social que estaba siendo roto por el gobierno inglés, una violación que justificaba una ruptura con Inglaterra.

La razón por la que esto importa hoy es que la Petición de Derecho es reconocida como uno de los fundamentos de la Quinta Enmienda en nuestra Declaración de Derechos, una enmienda que parece agrupar cuestiones de justicia penal y civil (una referencia importante sobre la Constitución es la Constitución del Fundador, un excelente compendio de los documentos e ideas que sustentan la Constitución).

"Ninguna persona deberá responder por un delito capital o de otro modo infame, a menos que sea en una presentación o acusación de un gran jurado, excepto en casos que surjan en las fuerzas terrestres o navales, o en la milicia, cuando esté en servicio real a tiempo de guerra o peligro público; tampoco se podrá poner en peligro la vida o la integridad física a ninguna persona por el mismo delito; ni será obligado en ningún proceso penal a declarar contra sí mismo, ni será privado de la vida, libertad o propiedad sin el debido proceso legal; ni se tomará propiedad privada para uso público, sin una justa compensación ”.

Pero los autores de nuestra Constitución no vieron una distinción entre las disputas penales que podrían privar a una persona de “la vida y las extremidades” y las disputas civiles que podrían privar a una persona de la “vida, la libertad o la propiedad”. Para ellos, en un 18^th contexto del siglo, la acción del gobierno para tomar cualquiera de estos requiere "debido proceso legal" y, en el caso de propiedad privada, "compensación justa". La Constitución estadounidense santifica los antiguos principios de la ley inglesa, por los que se ha luchado durante siglos, como un derecho de nacimiento de los estadounidenses. Tomar la propiedad de una persona tiene la misma gravedad que quitarle la vida o una extremidad.

La historia importa. Cuando menciono que una política de vivienda está siendo cuestionada en base a la Quinta Enmienda, a veces me preguntan: "¿Qué tiene que ver 'tomar la Quinta' con la vivienda?" La gente no sabe acerca de la última mitad de la enmienda. Y el término “derechos de propiedad privada” se ha convertido en sinónimo en la cultura dominante de rancheros armados que pelean por acres de tierra vacía con el gobierno federal. Lo cierto es que se ha perdido la idea de que la propiedad privada de una persona está ligada a otras cosas que consideramos derechos como la expresión.

Hoy, tenemos personas que afirman que “la vivienda es un derecho humano”. Pero decir eso no lo hace tan. Al mismo tiempo, sabemos que la propiedad privada realmente es un derecho constitucional establecido. Sin embargo, los desafíos legales como el de Nueva York están luchando para que los tribunales apliquen lo que debería ser un estándar obvio a los esfuerzos de los gobiernos locales para controlar cómo las personas usan su propiedad privada, específicamente cuando alquilan la propiedad a otros. El caso presentado por el Programa de Mejoramiento de Vivienda Comunitaria (CHIP) es simple. De su resumen del caso:

“Durante cincuenta años, la ciudad de Nueva York ha declarado que su mercado de viviendas de alquiler se encuentra en un estado perpetuo de “emergencia” para justificar un régimen legal que obliga a un pequeño grupo de propietarios a subsidiar viviendas para una población seleccionada al azar de inquilinos individuales. . Esos propietarios han sido privados de todos los derechos significativos con respecto a su propiedad, incluido el derecho a excluir a otros de la propiedad; ocupar, poseer o usar la propiedad; y disponer libremente de los bienes.”

Nunca me han gustado este tipo de desafíos porque suenan despiadados, jugando con el sentimentalismo de la lógica de la multitud de "la vivienda es un derecho humano"; la necesidad de vivienda de las personas supera el derecho establecido de otras personas a su propia propiedad. Eso suena compasivo, ya menudo vende, pero realmente no es compasivo en absoluto. Durante mucho tiempo se ha entendido que las políticas como el control de alquileres empeoran los problemas de vivienda para las personas con menos dinero, no mejoran (lea mi versión más larga sobre el control de alquileres, Cómo el control de alquileres hace que la vivienda sea menos asequible).

no voy a dar golpe a golpe de CHIP, RSA, et al. v. Ciudad de Nueva York, et al. (2.º Cir.) pero aunque soy escéptico de los beneficios a corto y mediano plazo de estos casos (ver mi publicación Desafíos legales a las prohibiciones de desalojo: ¿y justicia para todos?), creo que son importantes. El edificio de la ley en nuestro sistema es precedente, construido sobre leyes aprobadas por las legislaturas, implementadas por los ejecutivos y litigadas en nuestros tribunales. Durante mucho tiempo, a pesar del lenguaje sencillo de la Quinta Enmienda, los tribunales han otorgado una amplia y profunda deferencia a los gobiernos locales al regular los bienes raíces, especialmente a través de las leyes de zonificación y de inquilinos y propietarios.

Casos como CHIP están tratando esencialmente de hacer una nueva ley, es decir, cambiar el precedente. Considere la discusión en la página 12 en la transcripción de argumentos orales en la apelación entre el juez más reciente en el caso y Andrew Pincus, quien es el abogado principal del caso.

"SEÑOR. PINCUS: Sobre el reclamo de expropiación física, del que estamos hablando ahora, buscamos una declaración de que la obligación de que cuando el dueño de una propiedad desea retirar la propiedad del mercado de alquiler residencial, para demoler, para renovar, para utilizar para otros fines, que la obligación de ofrecer una renovación es inconstitucional y -

EL TRIBUNAL: Sr. Pincus.

SEÑOR. PINCUS: — (indiscernible) —

EL TRIBUNAL: Sr. Pincus.

EL TRIBUNAL: Sí. Tan -

EL TRIBUNAL: (Indiscernible) —

EL TRIBUNAL: — ¿Lo que nos pide que hagamos es declarar inconstitucional este régimen basado en la recaudación?

SEÑOR. PINCO: Sí.

Pincus había presentado otro caso, Vivero de Cedar Point et al. v. Hassid et al., un caso en el que la Corte Suprema decidió que era una violación de los derechos de propiedad que el estado de California permitiera que los organizadores sindicales ocuparan fincas de propiedad privada para organizar a los trabajadores. El juez en el caso de CHIP se mostró escéptico y le dijo a Pincus: “Veo la toma como algo muy diferente en esta circunstancia y, en realidad, como si Cedar Point realmente no controlara en absoluto (página 8)”.

No es hasta más discusión que el juez parece finalmente comenzar a hacer la conexión. Es un proceso lento y doloroso de observar. Él Cedar Point caso marca un cambio: “La Corte ha sostenido que una apropiación física es una toma ya sea permanente o temporal; la duración de la apropiación depende únicamente del monto de la compensación adeudada”. Pero Pincus tiene que conectar los puntos de ese caso, uno sobre granjas y sindicatos, con la idea de que los inquilinos tienen derecho de alguna manera a quedarse en sus apartamentos para siempre, ya sea que paguen o no y si el propietario quiere cambiar de uso o de inquilinos.

No voy a cambiar de opinión: el mejor y más importante uso de los recursos hoy en día es investigar la opinión pública para entender por qué la gente piensa lo que piensa sobre la vivienda en alquiler y la vivienda en general. ¿Por qué la gente piensa y cree que la vivienda de alquiler es de alguna manera diferente a cualquier otro negocio privado? ¿Cómo cambiamos ese punto de vista para que se base en la realidad de que la vivienda es un negocio marginal como cualquier otro negocio que intenta producir ingresos que igualan o superan los costos? Dije en la publicación sobre los desafíos legales por encima de eso,

“El edificio de apartamentos local, ya sea uno gigante de vidrio o acero o un pequeño edificio de cuatro pisos de ladrillo, es un negocio que sirve a la gente local al igual que la tienda de comestibles o el bar de la esquina; y al igual que esos negocios, la vivienda de alquiler es riesgosa y opera en los márgenes. Ninguna demanda, incluso una con un veredicto emocionante y satisfactorio, puede hacer el arduo trabajo de cambiar la historia de la vivienda”.

Sin embargo, el trabajo lento y meticuloso que el Sr. Pincus y sus colegas están haciendo en todo el país, incluso en desafíos legales desafortunados e incluso mal concebidos, es un goteo, goteo, goteo de agua necesario e importante que desgasta la piedra de 100 años. de decisiones legales que favorecen movimientos políticos arbitrarios y caprichosos para limitar y controlar la propiedad de alquiler de manera que perjudiquen a los propietarios, los residentes y, más ampliamente, a todo el mercado de la vivienda. Pero nos estamos quedando sin tiempo. He predicho el final de la mayoría de los alquileres privados para finales de esta década.. El lento goteo de argumentos legales podría volverse más como un chorro de agua a alta presión si invirtiéramos en cambiar la mentalidad del público al mismo tiempo que cambiamos el marco legal.