La venta de bienes raíces de Kohl está sobre la mesa después de que las negociaciones del acuerdo se desmoronaron

Kohl podría no estar vendiendo su negocio después de todo. Pero ahora está buscando vender algunos de sus bienes raíces, revirtiendo su postura previa.

El minorista anunció el viernes que terminó las conversaciones de acuerdo con el propietario de The Vitamin Shoppe. Grupo de franquicia, confirmando los informes de CNBC del jueves por la noche. En cambio, dijo Kohl's, continuará operando como una empresa pública independiente.

Durante meses, Kohl's ha sido presionado por firmas activistas, incluida Macellum Advisors, para considerar una venta de la empresa, en gran parte para desbloquear el valor inmovilizado en los bienes raíces de Kohl's.

Macellum ha argumentado que Kohl's debería vender algunos de sus bienes raíces y volver a arrendarlos como una forma de desbloquear capital, particularmente durante tiempos difíciles. Kohl, sin embargo, ha sido resistente a las llamadas transacciones de venta con arrendamiento posterior, al menos a una escala tan grande.

La compañía completó un pequeño acuerdo de venta con arrendamiento posterior anteriormente en la pandemia de Covid, según Peter Boneparth, presidente de la junta de Kohl. Reconoció una ganancia de $ 127 millones al vender y arrendar sus centros de distribución y cumplimiento de comercio electrónico de San Bernardino.

Sin embargo, el viernes, Kohl's señaló explícitamente en su comunicado de prensa que su directorio está reevaluando las formas en que el minorista puede monetizar sus bienes inmuebles. Franchise Group había estado planeando financiar una parte de la adquisición de Kohl's vendiendo una parte de los bienes inmuebles de Kohl's a otra parte y luego alquilándola de nuevo. Esto probablemente le dio a Kohl's una idea de qué tipo de valor podría obtener para sus propias tiendas físicas y centros de distribución.

“Ahora tienes un entorno en el que la financiación ha cambiado tanto que, de hecho, puede ser más atractivo utilizar los bienes inmuebles como vehículo de monetización”, dijo Boneparth a CNBC en una entrevista telefónica.

“Cuando combinas eso con lo que creemos que son los niveles de las acciones, se convierte en un ejercicio muy diferente al de un entorno financiero anterior”, explicó. "No es ningún secreto que Kohl's tiene un activo muy grande en el balance general: bienes raíces".

A partir del 29 de enero, Kohl's poseía 410 locales, arrendó otros 517 y arrendó terrenos en 238 de sus tiendas. Todos los bienes inmuebles de su propiedad estaban valorados en poco más de 8 millones de dólares en ese momento, según muestra una presentación anual.

Los defensores de los acuerdos de venta con arrendamiento posterior argumentan que es una forma conveniente para que las empresas obtengan fondos para el crecimiento futuro, siempre que haya un comprador para los bienes raíces. Pero también deja al vendedor con la obligación de cumplir con las obligaciones del arrendamiento, ya que estaría alquilando la propiedad que acaba de vender.

Esos contratos de arrendamiento podrían volverse mucho más difíciles de romper y las rentas pueden fluctuar entre los mercados. Kohl's dijo en su presentación anual que el arrendamiento de una tienda típica tiene un plazo inicial de 20 a 25 años, con cuatro a ocho opciones de renovación de cinco años.

En 2020, Big Lots llegó a un acuerdo con la firma inmobiliaria de capital privado Oak Street para Recaudar $ 725 millones de vender cuatro centros de distribución propiedad de la empresa y volver a arrendarlos. Le dio al gran minorista liquidez adicional durante casi el inicio de la Covid-19 pandemia.

También en 2020, Bed Bath & Beyond terminado una transacción de venta con arrendamiento posterior con Oak Street, en la que vendió alrededor de 2.1 millones de pies cuadrados de bienes raíces comerciales y obtuvo $250 millones en ganancias. Mark Tritton, el CEO de Bed Bath en ese momento, promocionó el acuerdo como un movimiento para recaudar capital para invertir nuevamente en el negocio. Ahora, sin embargo, Bed Bath se enfrenta a otra crisis de efectivo a medida que sus ventas caen y Tritton fue despedido de su cargo a principios de esta semana.

Oak Street había estado planeando ofrecer financiamiento a Franchise Group en un acuerdo de Kohl's, informó CNBC anteriormente, según una persona familiarizada con las discusiones. Un representante de Oak Street no respondió a la solicitud de comentarios de CNBC.

Kohl's reafirmó el viernes su plan de realizar una recompra acelerada de acciones por $500 millones a finales de este año. Redujo su guía de ingresos para el segundo trimestre fiscal, citando un reciente debilitamiento en la demanda de los consumidores en medio de décadas de alta inflación.

“Claramente, el consumidor está bajo aún más presión hoy”, dijo la directora ejecutiva de Kohl, Michelle Gass, a CNBC en una entrevista telefónica. “No somos inmunes a eso... pero Kohl's representa valor. Y en momentos como este es más importante que nunca amplificar ese mensaje”.

Agregó que las asociaciones de Kohl con Amazon y Sephora permanecen en su lugar y forman parte de la estrategia a largo plazo de la compañía para ganar nuevos clientes.

“La conclusión del proceso de la junta fue absolutamente la respuesta correcta”, dijo.

Las acciones de Kohl's cayeron más del 20% el viernes para tocar un mínimo de 52 semanas. Las acciones de Franchise Group cayeron recientemente alrededor de un 9%, también tocando un mínimo de 52 semanas.

Macellum no respondió a la solicitud de comentarios de CNBC.