Bienvenidos al Podcast Inmobiliario de Benzinga. Hoy tenemos ryan frazier, quien es el CEO de la plataforma de inversión inmobiliaria Casas Llegadas.
Escuchar Este episodio of El propietario perezoso en Benzinga
Kevin Vandenboss: Entonces, ¿qué es Arrived esencialmente?
Ryan Frazier: Es una plataforma que facilita que cualquier persona invierta en propiedades de alquiler. Y la forma en que funciona es que las personas pueden comprar acciones de casas individuales a partir de $ 100 a $ 10,000 o más, sin importar cuánto desee invertir en esa propiedad. Y luego Arrived, se encarga de todo el trabajo de administrar la propiedad. Así todos los que se ocupan de la gestión de la propiedad o de las operaciones de alquiler del bien. Y el impacto es que los inversores aún pueden elegir cómo quieren construir su cartera de propiedades de alquiler individuales. Pueden invertir casi cualquier cantidad de capital que deseen y diversificar entre propiedades.
Y luego se convierte en una inversión pasiva a partir de ahí, con Llegado ocupándose de la gestión.
Kevin Vandenboss: ¿Cómo ha sido la demanda de inversores que invierten en estas propiedades de alquiler específicas?
Ryan Frazier: Creo que eso es algo que nos ha sorprendido, lo notable que ha sido el interés donde casi 100 XNUMX personas se inscribieron para invertir en propiedades y comprar acciones de viviendas individuales.
Y creo que pensamos que la gente podría tardar más en comprender el concepto de comprar una parte de una propiedad de alquiler. Pero creo que debido a que invertir en acciones fraccionarias de acciones y otros activos se ha vuelto un poco más común y popular, creo que las personas tienen un lugar en sus mentes donde pueden entender.
Dicen “Ok, puedo ser dueño de una parte de esta propiedad. Obtendré los rendimientos proporcionales, el flujo de efectivo de los ingresos por alquiler o cualquier aumento del valor de la propiedad en función de la cantidad de acciones que poseo. Y eso me da más control sobre cuánto estoy invirtiendo y poder diversificar”.
Para mí y para los cofundadores de Arrived, realmente nuestra experiencia personal con el deseo de invertir en propiedades ha sido el principal impulsor. Entre los veinte y los treinta años, realmente me movía. Nunca estuvimos en el mismo lugar, el tiempo suficiente, donde tenía sentido, invertir durante 5, 10+ años, que es realmente lo que se requiere en bienes raíces para superar el tipo de obstáculo de los costos de transacción para obtener cualquier tipo de rendimiento material. Y así que había estado cuestionando eso por un tiempo.
¿Por qué tiene que ser tan binario que ahorras durante varios años para estos pagos iniciales que a menudo son de seis cifras hoy en día, y luego estás comprometido con esa ciudad o esa propiedad para siempre o realmente a largo plazo?
Y esa es la idea de Arrived. ¿Cómo miramos estas barreras que impiden que las personas se inicien hoy en la propiedad de bienes raíces? El capital, los compromisos de tiempo y la experiencia requerida, y ¿cómo bajamos la barrera de entrada? De modo que, si tiene tiempo y experiencia, pero tal vez no la cantidad de capital para diversificarse en tantas propiedades como desee, Arrived puede facilitárselo.
No tiene tiempo para invertir en nuevos mercados y construir una presencia allí y quiere poder diversificarse. Arrived también puede intervenir en ese escenario. Así que realmente se trata de tomar esos tres tipos de rocas principales que evitan que las personas inviertan tiempo de capital y experiencia y hacer que sea muy conveniente comenzar.
Relacionado: Jeff Bezos-Backed Arrived Homes lanza su mayor lote de ofertas de alquiler unifamiliar hasta la fecha
Kevin Vanden jefe: ¿Cómo puede ofrecer estas inversiones a inversores no acreditados?
Ryan Frazier: Esa fue una parte muy importante de Arrived. La misión de Arrived es asegurarse de que estas inversiones sean accesibles para cualquiera que quiera invertir en propiedades de alquiler. Solo el 7% de las personas en este país poseen inversiones inmobiliarias fuera de su residencia principal.
Esa es una gran brecha en términos de la cantidad de personas que han podido invertir.
Parte de eso fue trabajar en eso sobre la base de la experiencia del producto. Entonces, la capacidad de comprar acciones involucradas Llegó asumiendo más del lado laboral de administrar las inversiones para que más personas se sintieran cómodas invirtiendo.
Pero la otra parte fue asegurarse de que los inversores no acreditados puedan invertir, es decir, personas que no tengan un patrimonio neto de más de $ 1 millón o un ingreso anual superior a $ 200k o $ 300k. Y hacer eso significó trabajar con la SEC durante casi un año y adoptar este modelo bajo la regulación A+ que básicamente creó este proceso de OPI de una casa individual. La plataforma Arrived hoy es una plataforma para operar estas OPI de casas individuales. Y pasamos por un proceso bajo la regulación A+ donde la SEC revisó y calificó nuestras ofertas para que podamos ponerlas a disposición.
Cada vez que pone inversiones a disposición de inversores no acreditados, hay un listón mucho más alto para la divulgación. Y entonces tenemos muchas divulgaciones disponibles en nuestro sitio web para cada propiedad. Cosas como los factores de riesgo, las finanzas, nosotros, como resultado, también proporcionamos estados financieros auditados anuales para nuestras propiedades que también son revisados por la SEC.
Así que realmente pasamos el tiempo para pasar por ese proceso, para asegurarnos de que esto fuera ampliamente accesible. Tener estas ofertas estructuradas de esta manera brinda algunas opciones de liquidez donde las personas pueden obtener acceso a la liquidez de sus inversiones a lo largo del tiempo si así lo desean.
Realmente esas dos cosas, apoyar a los inversionistas no acreditados y respaldar algunas de las opciones de liquidez futuras que estamos en el proceso de construir ahora, fueron realmente la razón por la cual seguimos el camino de la regulación A+ cuando estábamos diseñando el producto y trabajando con la SEC.
Kevin Vandenboss: ¿Por qué querría alguien ingresar a este mercado ahora? ¿Le preocupa que el mercado de la vivienda pueda colapsar?
Ryan Frazier: Creo que ciertamente ha sido un momento interesante en el mercado durante los últimos 18 meses más o menos a medida que atravesamos la pandemia de COVID y hemos visto que ha habido muchos impactos en el mercado inmobiliario a partir de eso hemos visto que la gente se han mudado fuera de estos centros de la ciudad donde están, valorando más espacio están valorando tener se están mudando un poco fuera del núcleo y están dispuestos a gastar en comprar una casa o están buscando calidad.
Casas para alquilar que ofrecen más espacio que son diferentes de estos edificios de apartamentos en los que vivían antes al mismo tiempo, la Reserva Federal estaba cambiando las tasas de interés a, a mínimos históricos, a cero en la tasa de fondos federales. Pero vimos que las tasas hipotecarias estaban cayendo por debajo del 3% y esas dos cosas, entre otros factores, realmente han causado que el mercado de la vivienda se acelere, en la apreciación de los precios.
Hemos visto una apreciación del precio que probablemente no sea sostenible a largo plazo, donde verá una apreciación del precio del 15 % al 20 % o más por año. Eso no es lo que hemos visto en el mercado de la vivienda o en las viviendas unifamiliares, históricamente se promedia, más como una apreciación del precio del 4% por año, históricamente.
Y creemos que en el mercado actual, a medida que algunos de estos tipos de tendencias y cambios han comenzado a asentarse, probablemente nos veremos regresar a más de ese promedio histórico. Hemos visto a la Reserva Federal aumentar ahora las tasas de interés para tratar de compensar lo que estamos viendo en términos de inflación. Y creo que eso hace que el costo de los préstamos parezca mucho más alto de lo que era hace 12 meses. Pero creo que la realidad es que todavía estamos muy por debajo de lo que estábamos hace una década. Entonces, creo que el mercado todavía está valorando, ¿qué significa eso para la asequibilidad de la vivienda y cómo responderá el mercado?
Desde nuestra perspectiva, todavía estamos muy emocionados de invertir en el espacio unifamiliar. Creo que hay muchos vientos favorables para el activo que tiene, inversores institucionales que ahora se han mudado al espacio, tiene algunas cosas que hacen que sea muy difícil agregar más oferta, el alto costo de la mano de obra, el alto costo de materiales
Hay personas que en los últimos dos años se han fijado en estas tasas de interés históricamente bajas. Por lo tanto, ahora tiene este tipo de bloqueo de la tasa de interés que evitará que ingrese más oferta al mercado. Las personas están menos dispuestas a renunciar a su hogar y las tasas hipotecarias que se le atribuyen.
Así que creemos que todavía hay una gran resiliencia en el mercado de la vivienda. No esperamos, en nuestra opinión, que vayamos a ver una gran caída de la vivienda, pero sí anticipamos que la rápida apreciación de los precios regresará a una línea de base normal. En general, cuando pensamos en los productos Arrived, invertir en acciones de viviendas en lugar de comprar una casa completa por su cuenta, realmente nos damos cuenta de que brinda acceso al costo promedio en dólares, que es la capacidad de agregar dólares de inversión gradualmente en forma mensual, trimestral , o anual, lo que nunca antes había sido posible en la propiedad directa de bienes raíces cuando se compran casas completas. Y, cada hogar es una decisión financiera tan masiva. Realmente puedes difundir eso.
Y creo que eso le quita un poco de importancia a tratar de cronometrar el mercado porque creo que eso siempre es muy difícil y te permite ahorrar costos en dólares a lo largo del tiempo y diversificar en diferentes ciudades y tiempos, y diferentes tipos de propiedades, que en conjunto, ayudan a reducir algunos de sus riesgos.
Kevin Vandenboss: Junto con el aumento de los precios de las viviendas, obviamente hemos visto un aumento de los alquileres a un ritmo mayor en algunas áreas. ¿Hacia dónde ves que va eso?
Ryan Frazier: Creo que encuentras que el alquiler tiende a seguir la inflación suponiendo que la inflación está relacionada con una mayor actividad económica. Creo que parte de la inflación que estamos viendo está más relacionada con algunos de los problemas de la cadena de suministro, lo que creo que es parte de lo que hace que el entorno económico actual sea desafiante. Pero en general, creemos que las rentas probablemente sigan eso.
La otra cosa a tener en cuenta es que si las tasas de interés continúan subiendo o incluso se mantienen en el punto en el que están, eso cambia el tipo de asequibilidad relativa de un pago hipotecario mensual o de la propiedad de una propiedad en la que vive. contra alquiler. Y muchas veces esas cosas funcionan en algún tipo de punto de equilibrio. Así que estuve viendo un artículo la semana pasada que, como las tasas de interés habían subido, eso aumenta el costo de poseer una residencia principal. Y mientras lo hace, eso hace que más personas decidan alquilar porque están haciendo ese intercambio de asequibilidad. "¿Quiero pagar $700 adicionales por mes por esta casa en la que quiero vivir o prefiero alquilarla por uno o dos años más y ahorrar algo de dinero?"
Y creo que ese tipo de cosas también dictan hacia dónde se mueven los mercados de alquiler. Pero parece que los mercados de alquiler han subido un poco.
Kevin Vandenboss: ¿Hay algún mercado en particular que esté viendo que sea especialmente atractivo en este momento?
Creo que cuando miramos los mercados, estamos mirando, ¿dónde hay crecimiento a un nivel simple donde estamos mirando los datos de población\ estamos viendo un aumento en las personas que se mudan a esa ciudad? ¿Son estos lugares deseables para vivir, donde tienen una gran y suficiente infraestructura para soportar eso? Y estamos viendo, algunas de las 100 ciudades principales hoy, estamos en 19. Y continuamos agregando más ciudades rápidamente. Creo que probablemente estaremos en 40 para fin de año. Y luego mencionar algunos de los que, nos gustaría tal vez algunos de los que la gente no pensaría de forma natural, porque creo que hay algunas ciudades en las que estamos, digamos Nashville, que acaban de ver, como crecimiento de la población y mucho interés cultural en ese mercado.
Pero luego hay otros mercados que son más ligeramente el tipo de ciudades emergentes que están experimentando un rápido crecimiento de la población, pero tal vez estén más cerca de las 100 ciudades principales en lugar de las 25 principales. Nos fijamos en el noroeste de Arkansas Fayetteville, Bentonville , donde hay un fuerte crecimiento económico impulsado por la sede de Walmart allí.
Y luego todos los socios corporativos de Walmart que tienen oficinas allí. Y están haciendo una tonelada de inversión en la región. Y como resultado, hemos visto una fuerte demanda de propiedades para alquilar. Así que creo que es un mercado interesante. Algunos otros que observamos son que Indianápolis ha tenido una economía sólida y fundamental y creo que hay algunos patrones migratorios de Chicago que están impulsando un poco eso, pero ha sido un mercado que hemos seguido de cerca y comenzamos a invertir. . Y luego Chattanooga en Tennessee, donde se ha convertido en un buen trabajo remoto, todo un centro en esa región tiene el Internet más rápido del país como un hecho divertido muy bueno para los trabajadores remotos que se mudan a esa área. Pero creo que estás viendo algunos de estos. Ciudades un poco más pequeñas pero prometedoras que tienen un gran potencial de crecimiento en las que estamos entusiasmados de comenzar a agregar algunos activos y ponerlas a disposición de los inversores.
Kevin Vandenboss: ¿Qué implica elegir en qué casas vas a invertir?
Ryan Frazier: Las personas que visitan el sitio web notarán que a menudo son casas más nuevas y propiedades y alquileres de alta calidad. En nuestra opinión, estos proporcionarán oportunidades de flujo de efectivo más sólidas durante todo el período, simplemente porque tienen menos necesidad de mantenimiento. La mayoría de nuestras propiedades son más nuevas que 2010. Sin mantenimiento diferido ni nada por el estilo. Y si vamos a comprar una casa más antigua, por lo general hacemos cualquier tipo de mejora o renovación importante de los accesorios antes de ponerlos a disposición en la plataforma.
Y nuevamente, eso es realmente para tratar de proporcionar estos flujos de efectivo sólidos y sostenibles. Un gran atractivo de las propiedades de alquiler es tener ese acceso constante al flujo de efectivo en nuestro caso son los dividendos. Así que pagamos estos dividendos trimestralmente. Para nuestras propiedades, estamos pagando, en promedio, probablemente entre un 3% y un 7% anualizado. Y eso solo depende del mercado y tal vez de cuánto apalancamiento haya en la propiedad.
La gente realmente desea un excelente lugar para vivir, ya sea que alquilen o no. Y por alguna razón, creo que ha sido más la tendencia a aplazar el mantenimiento. Así que creo que eso nos convierte en un activo único cuando compartimos las propiedades que tenemos con inquilinos potenciales en estos mercados.
Con el tiempo, Arrived puede admitir cualquier tipo de activo. Realmente creemos en este segmento de viviendas unifamiliares y estamos realmente enfocados en agregar ciudades para permitir que las personas se diversifiquen, pero en el futuro, agregaremos nuevos tipos de activos.
Kevin Vandenboss: ¿Qué sigue para Arrived Homes?
Ryan Frazier: Tenemos una tonelada en la tienda. Creo que una de las cosas que más nos entusiasma poner a disposición de los inversores es el acceso a alquileres a corto plazo como Airbnbs.
Mucha gente ha podido experimentar, Airbnb y VRBO y la experiencia de alquiler a corto plazo. Pero muy pocos, incluso menos que los alquileres a largo plazo en el lado de la propiedad, han podido participar en el lado de la propiedad de estas economías como anfitriones y acceder a la economía que puede derivarse de ser un anfitrión de estas propiedades de alquiler a corto plazo.
Creemos que podemos resolver los compromisos de tiempo continuos, que son incluso más altos que los alquileres a largo plazo para que los inversores puedan acceder a esta economía de alquiler a corto plazo. Así que eso es lo que tenemos aquí a corto plazo, probablemente a finales de este verano.
Kevin Vandenboss: ¿Cuál es la mejor manera para que los inversores se aseguren de poder acceder a estas nuevas propiedades una vez que estén disponibles en la plataforma?
Ryan Frazier: La mejor manera es registrarse y crear una cuenta con Casas Llegadas y puede hacerlo a través de nuestro sitio web.
Y una vez que lo haga, recibirá una notificación de las nuevas propiedades que se avecinan y podrá decidir cuándo es el momento adecuado o cuáles son las propiedades adecuadas para invertir.
El sector inmobiliario ha seguido haciendo lo que hace, que en general históricamente ha ofrecido un flujo de caja estable, un valor de propiedad estable, crecimiento a lo largo del tiempo y una buena cobertura contra la inflación. Y si puede ingresar el activo con una visión a largo plazo, una visión de varios años, entonces esas cosas se mantendrán.
Incluso si vemos una disminución en los valores de las propiedades, aún tendrá un gran flujo de caja que ayuda a proporcionar cierta resistencia a los rendimientos generales. Y creo que debido a esas cosas y solo a los atributos de los bienes raíces, muchas personas han estado interesadas en agregar más a su cartera de bienes raíces durante los últimos meses.
Y realmente hemos estado tratando de asegurarnos de que estamos poniendo a disposición suficientes activos para que la gente invierta. Como mencioné, hemos tenido casi 100 personas viniendo y registrándose y comenzando a crear cuentas y comenzar a invertir en propiedades. Y probablemente hemos financiado más de $20 millones en propiedades de alquiler solo en los últimos dos meses. Y estamos poniendo a disposición varias propiedades nuevas cada semana para mantenernos al día con los inversionistas. Y mientras tanto, nos mantenemos muy selectivos en lo que compramos con las ciudades en las que estamos hoy, suscribimos unas 50,000 propiedades por mes y hacemos ofertas en menos del 0.1% de ellas. Y luego, las que ganamos son las propiedades que ponemos a disposición de la gente.
Ver más de Benzinga
No se pierda las alertas en tiempo real sobre sus acciones: únase Benzinga Pro ¡gratis! Prueba la herramienta que te ayudará a invertir de forma más inteligente, rápida y mejor.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga no brinda asesoramiento de inversión. Todos los derechos reservados.
Fuente: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html