No es demasiado tarde para que Cincinnati adopte medidas de densidad de vivienda

Una propuesta muy modesta y útil para permitir más viviendas multifamiliares en Cincinnati fue rechazado en marzo por el Ayuntamiento. La propuesta, ofrecido por la concejal Liz Keating, habría eliminado los límites de densidad en algunas partes de la ciudad con reglas de zonificación que permiten más viviendas y personas. La propuesta no habría tocado las zonas unifamiliares, algo perdido por una turba de opositores que apareció para matar la propuesta. Si se hubiera aprobado, la propuesta habría beneficiado a las nuevas personas que se mudan a Cincinnati al crear más oferta de viviendas. A pesar de la derrota, ha comenzado la discusión en la ciudad sobre cómo abordar mejor los precios de la vivienda, con más vivienda o con menos.

La batalla en Cincinnati me resulta demasiado familiar y me recuerda la batalla por la densidad que comenzó cuando el mercado de la vivienda comenzó a recuperarse después del desplome de 2008. A medida que se desarrollaba la segunda década del siglo, los vecinos de viviendas unifamiliares enojados se manifestaron contra la densidad con una variedad de pistas falsas: la nueva vivienda era demasiado grande, demasiado pequeña, fea , demasiado alto, y bloqueaba la luz y el aire. Además, las nuevas viviendas diezmarían la copa de los árboles de la ciudad. Y, por supuesto, lo que siempre ofrecieron como factor decisivo, no haría que la vivienda fuera más asequible. La vivienda nueva, dijeron, es demasiado cara.

Una editorial invitada en el Cincinnati Enquirer hace el mismo punto.

“Actualmente no hay datos que respalden la suposición de que la zonificación de mayor densidad da como resultado costos de vivienda más bajos. De hecho, los estudios sobre métricas de densidad y asequibilidad como el Múltiple Mediano (utilizado por la ONU, el Banco Mundial y el Centro Conjunto para la Vivienda de Harvard) muestran que lo contrario es cierto. ¡La vivienda de mayor densidad en promedio es más cara!”

Bueno, eso no es cierto. Hay un estudio reciente (Control de densidad, apreciación del precio de la vivienda y crecimiento de los alquileres en los Estados Unidos) que confirma que, “en el sector multifamiliar, encontramos que la relación entre el control de densidad y el crecimiento de las rentas es positiva: las rentas aumentan más rápido en áreas con controles estrictos de densidad, en consonancia con las restricciones de oferta”.

Un punto que atormenta este argumento sobre más viviendas (que es lo que es la densidad) no lo que resulta en precios generales más bajos es que la vivienda nueva, como un suéter nuevo o un automóvil nuevo, siempre es más cara que el producto existente. Por lo tanto, si uno observa solo los aumentos de densidad en forma de viviendas nuevas adicionales, el precio promedio será más alto y esos precios más altos a menudo distorsionarán el promedio general. Sin embargo, en general, cuando aumenta el número de nuevas unidades de vivienda, en general y con el tiempo, hay una efecto positivo en el precio.

Junto con esta conclusión de sentido común, también está el hecho de que los apartamentos son cada vez más pequeños. ¿Por qué? Porque es lo que ha querido la gente que vive en las ciudades. Esto es lo que escribí sobre tamaño de la unidad y asequibilidad hace unos años:

“El tamaño de las unidades está cayendo porque cada vez más personas quieren vivir en ciudades densamente pobladas donde la tierra escasea. Cuando la tierra escasea, será costosa. Comprar y construir en terrenos caros significa que las rentas también deben ser altas para racionalizar el costo del terreno. ¿Cual es la solución? Los tamaños de unidades más pequeños resuelven este problema porque los consumidores intercambian pies cuadrados por un precio más bajo y los desarrolladores obtienen un mayor rendimiento por pie cuadrado de su inversión”.

Finalmente, y quizás lo más revelador, la propuesta de Keating fue fuertemente opuesta por los vecinos unifamiliares, uno de los cuales argumentó en el editorial que “las encuestas de opinión muestran que las viviendas unifamiliares separadas con patio y, alternativamente, las casas adosadas en áreas más densas que se encuentran a poca distancia de los servicios, son las opciones preferidas para la mayoría de los estadounidenses”.

Sin embargo, antes de la pandemia, esto simplemente no era cierto. Investigación de Freddie Mac en 2018 encontró que, “aunque el Perfil encuentra que un número creciente de inquilinos cree que su situación económica ha mejorado en comparación con el verano pasado, también encuentra que el costo está impulsando cada vez más las decisiones de alquiler”. Sí, así es, la gente estaba eligiendo viviendas de alquiler porque es más asequible. Y más viviendas en Cincinnati también lo harían menos costoso.

Y por último, pero ciertamente no menos importante, nada en la propuesta de Keating tiene ningún efecto en las zonas unifamiliares existentes. ¿Por qué estarían tan molestos? Es obvio para cualquier extraño; cuando la vivienda es escasa y costosa, se traduce en una transferencia de dinero de los bolsillos de los pobres en forma de alquileres más altos al valor más alto de viviendas unifamiliares. Vecinos enojados parecen oponerse a cambios en lugares en los que no viven porque ayuda a mejorar el valor de sus viviendas. La escasez de viviendas ayuda a que la inversión de los propietarios actuales gane valor.

La mala noticia es que los modestos aumentos de densidad en zonas que ya son densas fueron aplastados por vecinos unifamiliares enojados y con derechos en Cincinnati. Esto no es diferente a los ultrajes impuestos por el Concejo Municipal de Seattle hace años, la reducción de densidad en áreas ya zonificadas para densidad. Esta “ganancia” para los vecinos los alentará a hacer esto también. Sin embargo, la buena noticia es que no es demasiado tarde para que Cincinnati aprenda de los errores de Seattle y haga los cambios de todos modos. Si el ayuntamiento de Cincinnati no aprende esta lección, enviará a las personas con menos dinero para gastar, en su mayoría inquilinos, a enfrentar el aumento de los precios en los próximos años.