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Puntos clave
- Las solicitudes de hipotecas cayeron un 1.9 % con respecto a la semana anterior durante la semana que terminó el 2 de diciembre, y es probable que muchos compradores de vivienda potenciales esperen ver cómo serán los anuncios de aumento de tasas esta semana.
- Las tasas hipotecarias cayeron por cuarta semana consecutiva debido a los datos positivos de inflación, pero los posibles compradores de vivienda siguen desconfiados debido a la volatilidad de las tasas hipotecarias impulsada por las agresivas subidas de tipos de la Fed.
- Las ventas pendientes de viviendas en unidades existentes cayeron un 4.6% en octubre, lo que lo convierte en el quinto mes consecutivo con caídas.
Vimos que los precios de las viviendas se dispararon durante la pandemia cuando las personas aprovecharon las bajas tasas de interés, huyeron de las ciudades y se encontraron hacinadas en oficinas en el hogar. Con subidas de tipos agresivas y los temores de una recesión, el mercado inmobiliario ha cambiado en 2022.
El mercado inmobiliario lleva tiempo esperando una caída; Históricamente, los precios de las viviendas caen cuando las tasas de interés suben. Sin embargo, ese no ha sido el caso en 2022 debido a un conjunto único de circunstancias. Miremos la demanda de hipotecas para ver si realmente está cayendo (o subiendo).
El mercado inmobiliario actual
Cuando comenzó la pandemia en 2020, había mucha incertidumbre sobre lo que sucedería con el Mercado inmobiliario, ya que nadie sabía qué esperar. Con la economía detenida abruptamente, el gobierno se involucró con cheques de estímulo y tasas de interés más bajas.
Las tasas hipotecarias cayeron a un mínimo histórico del 2.65 % en enero de 2021. Con tasas de interés bajas y una cantidad sin precedentes de empleados que ahora trabajan desde casa, hubo un auge inmobiliario.
Pero este auge comenzó a retroceder rápidamente. En junio de 2022, inflación alcanzada un máximo de 40 años de 9.1 debido a la combinación de la relajación de las restricciones pandémicas, las interrupciones de la cadena de suministro, un mercado laboral fuerte y precios astronómicos de la vivienda, por lo que los bancos centrales se involucraron. La Fed inició una agresiva campaña de aumento de tasas para desacelerar la economía en general.
Mucho ha cambiado desde 2021 cuando las personas aprovechaban las bajas tasas de interés para ingresar al mercado inmobiliario. Las tasas hipotecarias han aumentado a un promedio de 6.43 %, ya que la tasa de interés de referencia de la Reserva Federal es de casi el 4 %.
Muchos compradores potenciales al margen están esperando que bajen las tasas de interés o que bajen los precios de la vivienda. Muchos expertos consideraron que los precios inflados de la vivienda junto con el aumento de las tasas hipotecarias serían suficientes para frenar el mercado inmobiliario. Las cifras de inflación y los precios de la vivienda se han mantenido obstinadamente altos, pero muestran signos de un lento descenso.
¿Qué está pasando con la demanda de hipotecas?
El volumen de solicitudes de hipotecas cayó un 1.9% la semana pasada en comparación con la semana anterior, según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Las solicitudes de hipotecas para comprar una casa disminuyeron un 3% durante la semana, con una caída general del 40% año tras año.
Por otro lado, las solicitudes de refinanciación han caído un 86% interanual a pesar de haber subido un 5% respecto a la semana anterior. Las tasas hipotecarias han bajado levemente en las últimas semanas, pero siguen siendo altas en comparación con los años previos a la pandemia (más sobre esto en la siguiente sección).
Parece que estas tasas hipotecarias ligeramente más bajas han atraído a los propietarios de viviendas actuales a refinanciar, pero no han sido suficientes para atraer a más compradores de viviendas nuevas. Se especula que muchas personas se están enfocando en ahorrar dada la incertidumbre sobre la economía y una posible recesión.
El monto promedio del préstamo para una solicitud de hipoteca se redujo a $387,300, el número más bajo desde enero de 2021. Datos del IPC de noviembrer se publicará en los próximos días, y estos datos jugarán un papel vital en las tasas hipotecarias y en cómo la Fed avanza con las subidas de tasas.
En noticias positivas, la tasa de inflación cayó a una tasa anual de 7.7% en octubre. Si bien no vale la pena celebrar estos números, muchos analistas sintieron que esto significaba que los precios finalmente caerían.
Las tasas hipotecarias están cayendo
Según Freddie Mac, la hipoteca de tasa fija a 30 años alcanzó un promedio de 6.33 % durante la semana que finalizó el 8 de diciembre. Esta tasa es inferior al 6.49 % de hace una semana, ya que los informes indican que las cifras de inflación obstinada pueden estar bajando de su pico.
Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac, señaló que, a pesar de una disminución significativa en las tasas hipotecarias, el sentimiento de los compradores de viviendas se ha mantenido bajo y no ha habido un aumento en la demanda de compra con las tasas más bajas.
Tampoco podemos ignorar el papel de la inflación en el ahorro. A medida que las personas gastan más dinero en artículos cotidianos, es posible que no puedan ahorrar para el pago inicial tan rápido como lo hacían en el pasado.
Problemas de oferta de vivienda
El año pasado, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios predijo que el mercado de la vivienda necesitaba entre 5.8 y 6.9 millones de viviendas nuevas para satisfacer los problemas de suministro. El economista jefe de la NAR, Lawrence Yun, comentó: "Hay un fuerte deseo de ser propietario de una vivienda en todo el país, pero la falta de oferta impide que demasiados estadounidenses logren ese sueño".
Se cree que la escasez de suministros ha impedido que los precios caigan más drásticamente ya que la gente todavía necesita un lugar donde vivir. Estas cifras no se pueden ignorar porque los aumentos persistentes de las tasas solo pueden estar perjudicando a aquellos con hipotecas variables que ahora gastan más en sus pagos mensuales.
¿Qué está pasando con las ventas de casas?
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) publicó recientemente datos sobre las ventas de viviendas. En octubre, las ventas de viviendas usadas cayeron un 5.9% respecto al mes anterior. Las ventas han caído un 28.4 % año tras año, desde los 6.19 millones de octubre de 2021. Las propiedades han permanecido en el mercado durante unos 21 días en octubre, unos días más que los 19 días de septiembre. También vale la pena mencionar que los compradores de vivienda por primera vez representaron el 28% de las ventas en octubre.
La participación anual de compradores de vivienda por primera vez alcanzó el 26%, la cifra más baja desde que NAR comenzó a rastrear datos. Hay mucha especulación de que muchos compradores potenciales de viviendas simplemente han optado por invertir en otros activos.
Según otros datos publicados por la NAR, las ventas pendientes de viviendas en octubre cayeron un 4.6% respecto al mes anterior, marcando el quinto mes consecutivo de caídas. Los datos de ventas de casas pendientes son críticos porque una venta aparece como pendiente cuando se ha firmado el trato pero la transacción no se ha realizado. Ha habido problemas con personas que califican para hipotecas debido a las tasas más altas.
Los inicios de viviendas nuevas también cayeron un 8.8% en octubre sobre una base anual. Esta disminución fue el resultado del aumento de los precios de la construcción, el aumento general de los precios en la economía y la volatilidad de las tasas hipotecarias. La primera economista jefe adjunta estadounidense, Odeta Kushi, reveló que los precios de los materiales de construcción como la madera contrachapada, el acero y el hormigón eran mucho más altos que durante la era anterior a la pandemia. Kushi también habló sobre cómo las ganancias promedio por hora en la construcción aumentaron un 6.6% en octubre año tras año. El aumento de los precios de la construcción y las solicitudes de hipotecas más bajas han llevado a los constructores a retroceder. Las crecientes tasas de interés también están afectando la asequibilidad de la vivienda.
Además, la confianza de los constructores de viviendas en el mercado de viviendas unifamiliares cayó a su nivel más bajo desde junio de 2012. Dado que los constructores enfrentan problemas con el aumento de los costos de mano de obra y materiales que están provocando una menor demanda, el índice de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas subió a 33 en Octubre. Esta es la undécima caída mensual consecutiva en este índice.
¿Qué podemos esperar en 2023?
Muchos expertos han intervenido con predicciones sobre lo que podríamos esperar del mercado inmobiliario en 2023. Morgan Stanley espera que los precios de las viviendas bajen un 10 % entre junio de 2022 y 2024. Entonces, aunque no esperan un desplome inmobiliario, prevén una corrección del mercado.
Redfin lanzó recientemente su predicciones inmobiliarias para 2023 donde compartieron que esperaban que las tasas hipotecarias a 30 años cayeran lentamente hasta llegar al 5.8 % cerca de fin de año.
¿Cómo debería estar invirtiendo?
A juzgar por la disminución de las solicitudes de hipotecas, hay menos demanda, lo que eventualmente podría conducir a reducciones de precios en el mercado inmobiliario. Si está buscando comprar bienes raíces en un futuro cercano, es posible que no esté seguro de cómo invertir su dinero mientras espera que bajen los precios.
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La línea de fondo
A medida que continúan las alzas en las tasas de interés, existe el temor de que la economía pueda caer en una recesión. Todo lo que sabemos con seguridad es que los mercados prestarán atención a los datos del índice de precios al consumidor de esta semana para ver si las subidas de tipos han hecho lo suficiente para enfriar la economía en general.
Si las subidas de tipos continúan como ha indicado la Reserva Federal, los tipos hipotecarios seguirán siendo volátiles en el futuro próximo, lo que definitivamente afectará a la demanda hipotecaria.
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Fuente: https://www.forbes.com/sites/qai/2022/12/13/real-estate-data-is-mortgage-demand-falling-as-buyers-respond-to-high-interest-rates- suministro bajo/