Mejorar los puntajes de crédito para viviendas de alquiler, no prohibirlos, es la respuesta

En todo el país, aumentan las preocupaciones sobre cómo y por qué las personas no califican para viviendas de alquiler. Los activistas que afirman velar por los mejores intereses de los posibles residentes de viviendas de alquiler han tratado de prohibir las verificaciones de antecedentes penales, los registros de desalojos anteriores y los puntajes de crédito como parte de la evaluación de riesgos utilizada por los proveedores de viviendas para evaluar a los inquilinos. En Minneapolis, por ejemplo, el Ayuntamiento impuso límites en el uso de puntajes de crédito. El concejal que apoyó la intervención dijo que el aumento de los precios y la escasez de viviendas “ponen cierta urgencia en apoyar a las personas que son los inquilinos más vulnerables”. Pero, ¿limitar o prohibir los cheques de crédito es la mejor manera de ayudar a las personas con poco crédito, mal crédito o sin crédito?

Un informe reciente de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) podría echar leña al fuego. El informe, torpemente titulado, Mercado de verificaciones de antecedentes de inquilinos, realiza un inventario de todas las quejas imaginables con evaluación de riesgos por parte de los proveedores de vivienda. Aquí está mi favorito sobre los datos de desalojo:

“Recopilar estos datos, particularmente datos de registros públicos civiles y penales, y hacer coincidir correctamente los datos recopilados con un posible inquilino individual, puede ser un desafío. Por ejemplo, según un estudio de 3.6 millones de registros judiciales de desalojo, el 22 por ciento de los casos estatales de desalojo son registros ambiguos o falsos. Como resultado, los datos informados en los informes de selección de inquilinos y en los que se basa para generar las puntuaciones de riesgo de los inquilinos de propiedad exclusiva suelen ser ambiguos o están desactualizados y pueden ser erróneos”.

Esto me hizo reír a carcajadas porque se ha desarrollado toda una industria que afirma que el país enfrenta una “crisis de desalojos” o una “epidemia”. Esto demostrablemente falso y una de las razones por las que es fácil llegar a esa conclusión es exactamente porque no hay datos claros o consistentes sobre los desalojos. En el mundo de hoy, es imposible hacer ninguna declaración sobre el desalojo, definido como la expulsión real por la fuerza de una propiedad de alquiler. es extremadamente raro. Después de la presentación, la mayoría de los desalojos resultan en despido o resultados ambiguos. Solo un pequeño número da como resultado que las fuerzas del orden público parezcan sacar cosas de un apartamento. Aún así, los defensores agresivos lo quieren en ambos sentidos; los datos indican una "crisis" pero los datos son malos, no los use para la detección.

La letanía en la apertura del informe podría reflejar con precisión la frustración de los consumidores de tener que exponerse a la evaluación de riesgos; pero alquilar una vivienda no es un derecho ni un “derecho” bajo ninguna definición. Agregaría un "todavía" a eso, ya que esto es exactamente lo que afirman los defensores, que de hecho es el derecho de cualquier persona a exigir el acceso a la propiedad privada para vivir en independientemente del perfil de riesgo.

Algunos de nosotros vemos la vivienda como una mercancía, y alquilarla es como alquilar un automóvil o cualquier otro artículo. La evaluación del riesgo hace posible la vivienda de alquiler y, sin la capacidad de evaluar o revisar el desempeño anterior, desaparecerían las viviendas más pequeñas y asequibles. La opinión de que la vivienda es un derecho y que cualquier ser humano puede tomar la propiedad de otra persona para tener una vivienda es peligrosa y amenaza con socavar la vivienda de alquiler privado. Vale la pena tener un debate duro y riguroso sobre esto.

Pero, ¿cuál es la solución al problema real de las personas que tienen menos dinero y están luchando en la economía teniendo un mayor perfil de riesgo y por lo tanto un mayor desafío para encontrar vivienda? Una respuesta es prohibir la detección o limitarla de tal manera que la única opción para mitigar el riesgo sea aumentar las rentas. Los defensores también quieren limitar esto, por supuesto, con el control de alquileres. El control de alquileres empeora la inflación de la vivienda, creando escasez y racionamiento.

La verdadera solución es mejorar los puntajes de crédito y generar incentivos para que las personas que alquilan viviendas paguen el alquiler a tiempo. Cuando no pueden, la ayuda en efectivo es lo que más se necesita. Pero, ¿existen incentivos de mercado para generar crédito y mejorar el perfil de riesgo de los arrendatarios?

El informe de la CFPB dice esto sobre los puntajes de crédito:

“El historial de pago de alquiler anterior, que parecería ser muy relevante para la decisión de alquilar de un arrendador, no se refleja abrumadoramente en los informes de evaluación de inquilinos ni en las puntuaciones de riesgo. Las estimaciones de la industria sobre la cobertura del historial de pago de alquiler en el sistema de informes del consumidor oscilan entre el 1.7 y el 2.3 por ciento de los inquilinos de EE. UU.

una empresa privada, piñata, ha ideado un modelo de negocio que hace exactamente esto. Piñata combina el marketing directo con la gestión de cobro de alquileres. Cuando un residente que se encuentra en un edificio administrado por una empresa que usa Piñata y paga el alquiler a tiempo, el residente puede obtener puntos por recompensas de marcas populares. Piense en ello como un programa de viajero frecuente para inquilinos. Piñata también reporta información positiva de alquiler a las agencias de crédito. Los incentivos para los residentes son reales, con ofertas gratuitas para los productos que necesitan y una mejor calificación crediticia.

Hablé con Lily Liu, directora ejecutiva de Piñata, si le preocupan las nuevas regulaciones, especialmente las plataformas que recopilan información de solicitantes y residentes a gran escala. "Los algoritmos con conjuntos de datos masivos se están volviendo tan buenos que es difícil ver cómo no se integrarán en estas decisiones", dijo Liu, "aunque a trancas y arrebatos hasta que se normalice más". Ella promociona Piñata como una solución para los residentes, ya que es "un producto interactivo dinámico que ayuda a los inquilinos a comprender sus 'errores' y las repercusiones de ciertas acciones y los ayuda a modificar su comportamiento para construir un mejor futuro financiero para ellos".

No hay duda de que muchos defensores de los inquilinos despreciarían este modelo; la gente no debería tener que pagar alquiler en absoluto, y ¿por qué deberíamos tentarlos con ofertas gratuitas en Amazon?AMZN
para hacer lo que no deberían tener que hacer. Bien. Ese es un argumento internamente consistente para un socialista. Sin embargo, en el mundo real, expandir un programa como el de Piñata para personas que ya tienen mal crédito, escaso o ningún crédito ayudaría a las personas a construir un mejor crédito y mejorar sus vidas como inquilinos en el futuro. Casi todas las quejas citadas en el informe de la CFPB podrían resolverse con este tipo de modelo de consumo basado en incentivos, incluso para las personas con menos dinero.

La respuesta al problema del mal crédito u otros defectos en el historial de alquiler no es borrarlo, sino ofrecer ayuda real e incentivos para mejorar el historial de las personas y recompensarlas. Esto genera una inversión exitosa no solo para el proveedor de vivienda que ve cobros de alquiler al 100%, sino también para los consumidores que comienzan a ver un crédito positivo que ayudará, posiblemente, a mejorar el poder adquisitivo, incluida la propiedad de vivienda. La evaluación del riesgo nunca desaparecerá en una economía de alquiler, y si se regula, las empresas más pequeñas y asequibles dejarán de alquilar, habrá más escasez de viviendas y alquileres más altos. Eso no ayuda a nadie, especialmente a las personas que luchan con problemas de crédito.