Soy el economista jefe de una compañía de títulos y datos de bienes raíces de $5 mil millones. Aquí hay 5 cosas que necesita saber sobre el mercado inmobiliario ahora

La vivienda se ha vuelto cada vez más inasequible para millones de estadounidenses, y los precios de las viviendas y las tasas hipotecarias siguen aumentando (vea las tarifas más bajas para las que puede calificar ahora aquí). Entonces, como parte de nuestros serie donde preguntamos a destacados economistas y profesionales de bienes raíces su opinión sobre el mercado de la vivienda ahora, hablamos con Mark Fleming. Fleming, el economista jefe de First American Financial Corporation, compañía de títulos, acuerdos, datos inmobiliarios y soluciones de riesgo, ha analizado y pronosticado los mercados inmobiliarios e hipotecarios durante 20 años. Antes de convertirse en economista jefe de First American, Fleming desarrolló conocimientos y productos analíticos para CoreLogic, así como modelos de valoración en Fannie Mae y, en la actualidad, su experiencia en investigación incluye la economía inmobiliaria y urbana y el riesgo hipotecario. Así que le preguntamos a Fleming: ¿Qué necesitan saber los compradores y vendedores de hoy sobre el mercado inmobiliario?

Las tasas hipotecarias son más altas, pero aún no son altas

Aunque son significativamente más altos que hace tres meses, lo que reduce el poder adquisitivo de la vivienda, rondan el 6% para una hipoteca de tasa fija a 30 años, lo que, según Fleming, está muy lejos de ser alto. “Las tasas hipotecarias son más altas pero según los estándares históricos no son altas”, dice Fleming. Él tiene un punto: Este El gráfico de la Reserva Federal de St. Louis muestra la curva de las tasas hipotecarias desde 1975. (Vea las tarifas más bajas para las que puede calificar aquí.)

La asequibilidad es cada vez más un desafío para los compradores

La apreciación del precio de la vivienda ha sido rápida en los últimos dos años. De hecho, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el precio medio de venta de una vivienda existente aumentó un 17 % con respecto al año pasado. “Eso es importante porque ha sido prácticamente imposible mantener el poder adquisitivo de la vivienda y, en consecuencia, la asequibilidad ha disminuido”, dice Fleming. 

Fleming dice que la apreciación del precio de la vivienda, medida por muchos de los índices de precios de la vivienda informados en los medios, tiene un retraso significativo, a veces de hasta seis meses. “Pasarán algunos meses más antes de que los índices de precios de la vivienda reflejen cómo han reaccionado los precios al rápido aumento de las tasas hipotecarias en el segundo trimestre”, dice Fleming.

Prepárese para un crecimiento más lento del precio de la vivienda

Pero el hecho de que la asequibilidad sea un desafío no significa que los precios de las viviendas vayan a caer. Fleming dice que su investigación muestra que durante épocas de aumento de las tasas hipotecarias como la que estamos experimentando ahora, la cantidad de ventas de viviendas tiende a disminuir, pero los precios de las viviendas generalmente no lo hacen. “La expectativa es menos ventas y menos apreciación de precios”, dice Fleming.

El mercado de la vivienda se está enfriando

Observe los niveles de inventario y la cantidad de reducciones de precio de vendedor en los listados. “Estos son los principales indicadores de hacia dónde irán los precios y cómo el aumento de las tasas hipotecarias ha afectado la demanda. Más inventario y más reducciones en el precio de venta indican un enfriamiento del mercado”, dice Fleming. Para los vendedores, esto significa un reinicio en la expectativa de qué tan rápido se venderá su casa. “Meros días en el mercado nunca fueron normales. De hecho, el viejo adagio solía ser que los vendedores normalmente deberían esperar que su casa tardara hasta 3 meses en venderse en el mercado. Por supuesto, todavía estamos muy lejos de eso, pero los vendedores deben esperar que les tome más tiempo vender su casa. Para los compradores, espere una competencia menos feroz para comprar una casa”, dice Fleming. (Vea las tarifas más bajas para las que puede calificar aquí.)

Considere un ARM y sea un comprador inteligente

Dado el mercado actual, Fleming dice que es fácil perder el enfoque en medio de los cambios en las tasas hipotecarias y otras dinámicas de la vivienda. “La realidad es que algunos pasos básicos siguen siendo importantes y no son muy diferentes a los de cualquier mercado. Busque la mejor hipoteca y, en un mercado de tasas crecientes, investigue las hipotecas de tasa ajustable para obtener el beneficio de tasa más baja. Tome sus decisiones basándose en el hogar como refugio, en lugar de una oportunidad de retorno de inversión y tenga paciencia”, dice Fleming.