Estoy comprando una casa con mi madre de 74 años, pero la hipoteca estará a mi nombre. ¿Cómo deberíamos titular la casa?

Estimado MarketWatch,

Me gustaría ver si me puede dar algún consejo sobre la compra de una casa con mi madre que tiene 74 años. Voy a poner $240,000 —usando las ganancias de la venta de mi propia casa— en la nueva casa y comenzando con una hipoteca de $220,000. La hipoteca estará a mi nombre únicamente. Una vez que la casa de mi madre se venda, ella me dará parte de las ganancias de su casa: $100,000, para que pueda modificar mi hipoteca y reducir mi pago mensual.

Nuestras preguntas son: ¿Cómo deberíamos titular la casa en la que ambos viviremos? ¿Deberíamos poner nuestros dos nombres en la casa con copropietarios con derecho de supervivencia? Además, ¿el dinero que me da para poner en mi hipoteca refundida se considerará un regalo para mí en el que tendré que pagar impuestos sobre él? Hay alguna manera de evitar esto? Y mi pregunta final es, ¿debo poner también a mi hija adulta en el título de la casa, también como copropietarios con derecho de supervivencia, para que la casa pueda ser de ella cuando mi madre y yo ya no estemos en esta Tierra?

Si no puede responder a estas preguntas, ¿podría decirme si necesito hablar con un abogado de bienes raíces, un abogado de impuestos o un CPA? No estoy seguro de a quién debo hacerle este tipo de preguntas. Disfruto leyendo su columna. Gracias por su asistencia.

Atentamente,

Mudarse con mamá

'The Big Move' es una columna de MarketWatch que analiza los entresijos de los bienes raíces, desde navegar en la búsqueda de una nueva casa hasta solicitar una hipoteca.

¿Tiene alguna pregunta sobre la compra o venta de una vivienda? ¿Quieres saber dónde debería ser tu próximo paso? Envíe un correo electrónico a Jacob Passy a [email protected].

Estimado Mudanza,

Es muy dulce que esté planeando comprar una casa con su madre, ya que estoy seguro de que le brindará una sensación de comodidad a medida que crezca y necesite más ayuda. Sé que no me pediste mi opinión sobre este arreglo, pero sería negligente si no sugiero tener muchas conversaciones francas entre ustedes en las que hablen sobre sus expectativas de vivir juntos. Este será un gran cambio para ambos, y como con cualquier acuerdo de compañero de cuarto, es mejor estar en sintonía con anticipación para garantizar una convivencia pacífica.

Debo admitir que estoy confundido con la línea de tiempo que ustedes dos han elegido. A menos que haya una razón por la que comprar la casa por su cuenta para comenzar tenga sentido, no veo por qué ustedes dos no esperarían un poco más para comprar la casa juntos, especialmente si están considerando que ambos sean propietarios de la casa. escritura. Es muy probable que la combinación de sus recursos a la vez le permita aprovechar una mejor financiación.

Una reforma hipotecaria puede ser ventajosa para muchos propietarios. Le permitirá reducir su obligación de deuda sin cambiar la tasa de interés o el plazo del préstamo. En un momento en que las tasas hipotecarias están aumentando, esa podría ser una mejor opción para muchos propietarios que un refinanciamiento si su objetivo principal es reducir la cantidad de deuda que tiene pendiente.

Hay algunos inconvenientes en esta estrategia. Para empezar, no todos los prestamistas hipotecarios lo permiten, por lo que deberá ser algo que aclare desde el principio. E incluso si un prestamista lo permite, no puede hacerlo para todos los tipos de préstamos. Específicamente, los préstamos respaldados por el gobierno, incluidos los préstamos FHA y VA, no se pueden reformular. Y el administrador del préstamo le cobrará una tarifa por la refundición. Por estas razones, algunos prestatarios optarán por hacer pagos adicionales a su hipoteca en lugar de pasar por el proceso completo de una refundición.

En su situación, la contribución de su madre podría considerarse un regalo si ella no está en la hipoteca, aunque no sería usted quien pagaría los impuestos. Debe consultar a un contador para obtener su asesoramiento experto, pero es probable que necesite presentar una declaración de impuestos sobre donaciones. Dicho esto, a menos que te esté regalando millones de dólares a ti y a otros, es probable que nunca deba impuestos sobre ese dinero debido a la exclusión de por vida.

Puede estar en el título sin estar en la hipoteca, pero no es necesariamente sencillo. Si está pensando en agregarla a la escritura después de haber comprado la casa y obtenido la hipoteca, debe consultar a un abogado de bienes raíces. Algunos prestamistas incluirán cláusulas que estipulan que el préstamo debe pagarse en su totalidad si se realizan cambios significativos en el título de propiedad de la vivienda, y querrá que un experto legal revise cualquier contrato hipotecario para verificar si ese sería el caso aquí.

Si, en cambio, planea tener a su madre en la escritura desde el principio sin tenerla en la hipoteca, deberá consultar con el prestamista hipotecario para obtener su aprobación para este acuerdo. Como explica la abogada de bienes raíces con sede en Nueva York, Victoria Spodek, en una publicación de blog: “El banco debe estar seguro de que sus intereses están protegidos, porque está prestando una gran suma de dinero. La capacidad del banco para vender la propiedad en caso de incumplimiento es fundamental para su modelo y no prestarán dinero a menos que estén protegidos”.

El problema que puede surgir al tener varias personas en el título, pero solo una en la hipoteca, es que la propiedad de la vivienda se vuelve complicada. Desde la perspectiva del prestamista, su madre tendría derechos sobre la casa que podrían dificultar la venta si usted tuviera una ejecución hipotecaria. Entonces, lo que los prestamistas suelen hacer en tal escenario, dice Spodek, es que ambos propietarios firmen la hipoteca, mientras que solo una persona firma la nota, que es la promesa de devolver el préstamo. De esta manera, "si el préstamo no se paga o entra en mora, el banco aún tendrá el recurso de vender la casa para recibir el reembolso", escribe.

Una vez más, es posible que desee considerar incluir a su madre en la hipoteca. A menos que tenga problemas de crédito, sus ingresos y activos adicionales del Seguro Social podrían ayudarlo a obtener una mejor tasa en la hipoteca. También aliviaría los problemas que surgirían al hacer que pague el préstamo cuando se venda su casa.

En cuanto a cómo titulas la casa, creo que es importante considerar por qué deseas estar en el título y cuáles son tus objetivos al respecto. Parece claro que evitar la sucesión es importante para ambos, pero la tenencia conjunta puede conllevar algunos riesgos. Por ejemplo, si uno de ustedes se endeuda y no puede pagarlo, los acreedores podrían reclamar la propiedad. Esa es también la razón por la cual agregar a su hija al título también podría ser un movimiento arriesgado.

Para todos ustedes, poner la casa en un fideicomiso en vida puede tener más sentido. Esto le dará control sobre lo que le sucederá a la casa cuando usted y su madre fallezcan, al mismo tiempo que le permitirá permanecer en la casa mientras ambos estén vivos. No solo la casa puede pasar fácilmente a su hija, sino que ella podría evitar ciertos impuestos y tarifas de sucesión. Deberá contratar a un abogado para redactar el fideicomiso y estructurarlo adecuadamente para usted, pero dadas las complejidades de sus arreglos de vivienda, esta podría ser la mejor solución a su problema y brindarle a usted y a su madre la seguridad de que podrá vivir. en esta casa por el resto de sus días.

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