Quiero refinanciar mi hipoteca, pero estoy por cumplir 70 años. ¿Es prudente refinanciar en mi momento de vida?

Normalmente, supongo que los herederos de uno tendrían que lidiar con eso, según el testamento, pero en mi opinión, no tengo herederos. Soy soltero, nunca me he casado y no tengo hijos. Mi madre ha fallecido y mi padre tiene 97 años. Vive con una mujer, pero decidieron no casarse.

Mi hermano y yo hemos estado separados desde 1990. No tengo la intención de legarle nada de valor: me estafó a lo grande cuando murió nuestra madre, además del hecho de que en realidad no tengo nada de mucho valor. No quiero dejarlo hecho un lío. Tiene 67 años y quién sabe si vivirá cuando yo muera. Luego está mi sobrina, su única hija, a quien apenas conozco. Nunca ha intentado rectificar ese hecho desde que se convirtió en adulta. Tiene 38 años, es soltera y no tiene hijos. Tengo 33 o más primos segundos, pero ninguna relación desde hace casi 30 años con los pocos que he conocido.

Mi dolor y resentimiento con respecto a mi hermano y mi sobrina no deben negar mi obligación de dejar un testamento. Son mi sangre, después de todo, y no estoy emocionalmente apegado a ninguna organización sin fines de lucro. Tengo amigos cercanos que conocí desde 1954 hasta 1966, pero ninguna persona importante.

Mientras tanto, debo alrededor de $33,000 en mi hipoteca actual. Estoy pidiendo un retiro de efectivo de $ 30,000, que tengo la intención de usar para mejoras en el hogar. Se renuncia a la tasación, pero las unidades del mismo tamaño en mi condominio se han vendido entre $285,000 y $315,000. Vivo en un suburbio de Los Ángeles. El pago mensual actual es de $ 458, incluidos los impuestos sobre la propiedad, con una tasa de interés del 5.25%. El nuevo pago es de $531 al 3.28%. No es una gran diferencia considerando lo que todos los comerciales dicen que son las tasas de refinanciación actuales, pero mi relación deuda-ingresos no es buena.

"'Cuando muera, ¿quién se queda con el saldo impago? ¿El prestamista lo asume?"

Actualmente, mi único ingreso “real” es el Seguro Social y $900 que mi papá me envía mensualmente de una cuenta fiduciaria. Tengo la intención de volver a trabajar el próximo año porque estoy loco de aburrimiento, pero eso no tiene nada que ver con el préstamo. El pago del préstamo amortizado a 30 años incluirá costos de cierre, impuestos prepagos y más de $17,000 en deuda pendiente además de la hipoteca restante y el retiro de efectivo.

Cuando muera, ¿quién se queda con el saldo impago? ¿El prestamista lo asume? ¿Alguien no tiene que lidiar con cualquier problema que pueda haber, o recibir el saldo si se vende? ¿Tengo razón en que es irrelevante si tomo un préstamo a 15 o 30 años, ya que podría morir antes de pagar cualquiera de los dos?

Dado que el préstamo previsto es considerablemente menor que el valor de la vivienda, ¿existen otros tipos de problemas con los que tendría que lidiar quienquiera que sea mi heredero? Por supuesto, podría ocurrir otro terremoto, pero salvo algún desastre imprevisto o que esté atrasado en los pagos, ¿quién podría verse obligado legalmente a manejar cualquier problema si no dejo un testamento?

Atentamente,

Refinanciamiento Chica Dorada

"La gran mudanza' es una columna de MarketWatch que analiza los entresijos de los bienes raíces, desde la búsqueda de una nueva casa hasta la solicitud de una hipoteca.

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Estimado refinanciamiento,

Quiero comenzar abordando su pregunta sobre la duración del plazo del préstamo, ya que me preocupa que pueda estar subestimando la diferencia entre un préstamo de 15 años y un préstamo de 30 años.

Está consciente de que el pago mensual es más alto para un préstamo a 15 años, eso es cierto. Pero podría ser incluso más alto de lo que cree (a menos que el prestamista ya haya explicado la diferencia). Por ejemplo, para una hipoteca de $100,000 a 30 años con una tasa de interés del 3%, el pago mensual sería de aproximadamente $422. Si ese mismo préstamo tuviera un plazo de 15 años, el pago mensual sería de alrededor de $691.

Para subrayar, el pago mensual de una hipoteca a 15 años es aproximadamente un 64% más alto. A menudo, las personas se sienten atraídas por el plazo más corto en un préstamo a 15 años porque les ahorra intereses a largo plazo. Pero para alguien con un ingreso fijo, esa diferencia en el pago mensual puede marcar una gran diferencia.

Como usted mismo dijo, no está claro si vivirá lo suficiente para ver el préstamo pagado de cualquier manera. Por lo tanto, lo más probable es que los ahorros a largo plazo generados por el corto plazo no valdrían la pena. Ahora dependes del apoyo financiero de tu padre, pero ¿seguirá así cuando él muera? De lo contrario, nuevamente, el pago mensual más alto de un préstamo a 15 años podría volverse repentinamente completamente inasequible.

Para quien se quede con la casa cuando mueras, no importará si la hipoteca tenía un plazo de 15 o 30 años a la hora de saldar la deuda. De hecho, cuando morimos, nuestras deudas relacionadas con la vivienda aún deben pagarse.

En su caso, parece que no tiene un testamento o no ha especificado quién debe heredar sus bienes a su muerte. La mayoría de los estados siguen un proceso para determinar quién es elegible para la herencia, comenzando con los cónyuges y los hijos, seguidos por los nietos. En los casos en que ninguna de esas personas esté cerca, el estado considerará a otros familiares, incluidos hermanos, sobrinas y sobrinos. El estado también puede heredar la propiedad en sí.

Si usted muere sin un testamento y el estado no determina un heredero legítimo de la propiedad, entonces, en teoría, su prestamista hipotecario o administrador ejecutaría la hipoteca de la casa para cubrir el préstamo. Si se identificó a un heredero, o usted nombró a uno, la mayoría de los estados tienen leyes para proteger sus derechos sobre el hogar. Cuando mueras, tus herederos heredarán el título de la casa, pero no la hipoteca. Las hipotecas a menudo incluyen una cláusula de vencimiento en el momento de la venta que requiere que el préstamo se pague si se vende la casa, porque es entonces cuando se transfiere el título.

Cuando la transferencia del título ocurre a través de una herencia, las leyes generalmente protegen al heredero. Pueden asumir la hipoteca y seguir haciendo los pagos. En algunos casos, pueden transferir la hipoteca a su nombre, o pueden vender la casa para pagar el préstamo y embolsarse las ganancias que quedan después.

Si puedo excederme un poco, le aconsejaría que reconsidere quién es digno de recibir su herencia. Por naturaleza, la mayoría de nosotros pensamos en dejar nuestras posesiones mundanas a parientes consanguíneos, pero en mi opinión, la definición de familia es más amplia que eso. Tu hermano te trajo dolor y dices que prácticamente no tienes relación con tu sobrina.

Suena como si tuvieras muchos amigos con los que tienes buenas relaciones. Claro, puede que no sean de naturaleza romántica, pero estoy seguro de que estos amigos traen alegría y consuelo a tu vida. Estas personas son su familia elegida y merecen todos los derechos y privilegios que normalmente se reservan para los parientes consanguíneos. De hecho, puede legar sus posesiones a un amigo en lugar de a un miembro de la familia.

Quizás sus amigos no estén interesados ​​en heredar su condominio, pero hablaría con ellos para ver qué pensarían de tal regalo. Tal vez ellos mismos tengan un hijo u otro pariente que podría beneficiarse al heredar una casa para vivir (o el valor financiero de esa propiedad).

Ha trabajado arduamente para mantener su hogar, y debe sentirse cómodo sabiendo que irá a alguien a quien cuidará después de que fallezca. A quien sea que identifiques como tu heredero, hazle saber tus planes. De esa manera, su fallecimiento no será una sorpresa y podrán sentirse bien equipados para manejar las diversas tareas que conlleva una herencia.

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