Los precios de las casas casi se han duplicado en los últimos 10 años, y eso podría significar que usted debe algunos impuestos importantes si está vendiendo su casa. Después de tocar fondo alrededor de $ 259,000 en 2011, el precio de venta promedio de una casa ha subido constantemente a más de $ 453,000 al momento de escribir este artículo. Como muchas tendencias, la pandemia puede haber acelerado esto, pero los precios de la vivienda ya habían estado aumentando durante años. Esta ha sido una gran noticia para los propietarios que buscan vender. Están parados para hacer algo de dinero real.
Desafortunadamente, con el dinero real vienen los impuestos reales. Si vende bienes raíces para obtener una ganancia, deberá impuestos sobre las ganancias de capital sobre el dinero. Desafortunadamente, a diferencia de los impuestos retenidos de los salarios, el IRS no toma ese dinero por adelantado. Tendrás que calcularlo y hacer un cheque. Sin embargo, hay formas de hacer que eso duela menos. Si desea ayuda para minimizar su factura de impuestos por la venta de una casa, considere trabajar con un asesor financiero.
¿Qué son los impuestos sobre las ganancias de capital en bienes inmuebles?
El impuesto a las ganancias de capital se aplica a las ganancias que obtiene de la venta de una inversión. Esto se aplica a la mayor parte del dinero que gana mediante la compra y venta de activos como acciones, bonos e incluso bienes raíces (como su casa). En el caso de bienes inmuebles, calcularía sus ganancias imponibles como:
Precio por el que vendió la propiedad – Precio que pagó para comprar la propiedad = Ganancias imponibles
Entonces, por ejemplo, digamos que compró su casa por $260,000 hace diez años. Lo vendes hoy por $450,000. Adeudaría impuestos sobre ganancias de capital por $190,000 (la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta).
Las ganancias de capital a largo plazo, es decir, ganancias sobre activos mantenidos durante al menos un año, generalmente se gravan a una tasa mucho más baja que el ingreso del trabajo (dinero que obtiene del trabajo). En 2021, para los contribuyentes solteros/casados, las tasas del impuesto sobre las ganancias de capital se han fijado en:
0 por ciento – $0-$40,400 Soltero/$0-$80,800 Casado
15 por ciento – $40,401-$445,850 Soltero/$80,801-$501,600 Casado
20 por ciento – $445,851+ Soltero/$501,601 Casado
A partir de 2022, los rangos son los siguientes:
0 por ciento – $0-$41,675 Individual/$0-$83,350 Casado
15 por ciento – $41,676-$459,750 Soltero/$83,351-$517,200 Casado
20 por ciento - $459,751+ Soltero/$517,201 Casado
Entonces, de nuestro ejemplo anterior, supongamos que vendió su casa y obtuvo una ganancia de $ 190,000 en 2021. Suponiendo que es soltero, calcularía los impuestos sobre las ganancias de capital en esta venta de la siguiente manera:
$40,400 * 0 Porcentaje = $0
($ 190,000 - $ 40,401) = $ 149,599
$149,599 * 15 Porcentaje = $22,439
$ 0 + $ 22,429 = $ 22,429
Esta es una versión simplificada de cómo encontrar su carga fiscal sobre las ganancias de capital, pero los conceptos básicos están ahí. Podría deber $22,429 en impuestos sobre esta venta. Esto es mucho, incluso cuando recuerdas que obtuviste $190,000 en ganancias para pagarlo. (Es aún más cuando recuerda que, después de haber vendido su casa, necesitará encontrar una nueva en un mercado candente...) Afortunadamente, el IRS ha creado una excepción para ayudar a los propietarios con ese problema.
La exclusión de ganancias de capital
Si obtiene ganancias de la venta de su casa, puede excluir los primeros $250,000 de esa ganancia de los impuestos. Para las parejas casadas que presentan una declaración conjunta, ese número aumenta a $500,000.
Fundamentalmente, esta exclusión se aplica a sus ganancias, no a la venta total. Entonces, según nuestro ejemplo anterior, supongamos que vendió su casa por $ 450,000 como persona soltera. Su ganancia de la venta llegó a $190,000. Podría excluir toda esa ganancia de sus impuestos y no debería nada.
Por otro lado, digamos que obtuvo una ganancia de $ 280,000 con la venta. Después de la exclusión de las ganancias de capital, deberá impuestos sobre los $30,000 restantes. (Lo cual, dado que todo eso caería dentro del tramo impositivo de ganancias de capital del 0 por ciento, nuevamente llega a $ 0 en impuestos).
Para calificar para esta exclusión, debe cumplir con la prueba de propiedad y uso. Esto significa que debe haber sido propietario de la casa y haberla utilizado como residencia principal durante al menos dos años de los cinco años anteriores a la venta. Esto no tiene que ser continuo. Puede vivir en la casa periódicamente, siempre que se trate de un total de al menos dos años. (Consulte la Publicación 523 del IRS para obtener una descripción completa de los requisitos de la prueba de exclusión). Los miembros del ejército, el servicio exterior, el Cuerpo de Paz y la inteligencia activa de EE. UU. pueden calcular su uso continuo de manera diferente en función de sus calendarios de despliegue.
Calcule sus impuestos sobre ganancias de capital correctamente
Como mencionamos anteriormente, las ganancias de capital en la venta de una casa son un poco más complicadas que las ganancias de inversión ordinarias. Además del precio de compra original de la vivienda, también puede deducir algunos costos de cierre, costos de venta y la base impositiva de la propiedad de sus ganancias de capital sujetas a impuestos.
Los costos de cierre pueden incluir gastos relacionados con la hipoteca (por ejemplo, si pagó intereses por adelantado cuando compró la casa) y gastos relacionados con los impuestos.
Los costos de venta generalmente se aplican a cualquier dinero que gastó vendiendo la casa. Esto incluye los honorarios del corredor, los gastos de listado, los honorarios legales, los honorarios de publicidad, el dinero que gastó para que la casa se viera más presentable para la venta y otros costos relacionados.
La base imponible de la casa es el costo de cualquier mejora importante que haya hecho a la propiedad a lo largo de los años. Esto es esencialmente cualquier cantidad de dinero que gastó en la estructura física que agregó valor a la casa. Se reduce por cualquier depreciación en esa estructura (por ejemplo, si agregó una plataforma pero luego dejó que la plataforma se desmoronara), aunque la depreciación es un problema poco común para las casas habitadas activamente.
Entonces, por ejemplo, suponga que es soltero y compró una casa por $ 250,000. Lo vendes por $750,000. Tienes los siguientes costes asociados:
$40,000 en renovaciones de la cocina y el baño;
$35,000 en honorarios del corredor;
$2,500 gastados en limpieza y preparación para jornadas de puertas abiertas;
$5,000 en honorarios de abogados y otros costos de cierre asociados.
Calcularía sus ganancias de capital sujetas a impuestos como:
$750,000 – ($250,000 + $40,000 + $35,000 + $2,500 + $5,000) = $417,500
$417,500 – $250,000 (exclusión de ganancias de capital) = $167,500
Adeudaría impuestos por $167,500.
No vendas rápido
Si es posible, no venda su casa en menos de un año. Debe esperar al menos dos años para vender su casa a fin de calificar para la exclusión de ganancias de capital. Sin embargo, incluso si no califica para la exclusión, normalmente puede pagar la tasa impositiva reducida que grava los activos de inversión.
Esta tasa reducida es lo que se conoce como la tasa de inversión a largo plazo. Solo se aplica a los activos que ha tenido durante más de un año. Si es dueño de su propiedad por menos de 12 meses, tiene que pagar impuestos sobre cualquier ganancia a la tasa de ingresos ordinarios (es decir, la tasa a la que los impuestos del IRS funcionan y los ingresos del trabajo). Esto es significativamente más alto que la tasa del impuesto a las ganancias de capital.
Lo más importante es...
La forma principal de reducir sus impuestos sobre ganancias de capital es asegurarse de calcular todas las reducciones que el IRS permite a sus ganancias generales. Después de eso, la exclusión de las ganancias de capital eliminará gran parte del dinero que la mayoría de los propietarios obtendrán con sus ventas.
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La publicación Cómo evitar el impuesto a las ganancias de capital en bienes inmuebles apareció primero en SmartAsset Blog.
Fuente: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html