Tendencias del mercado inmobiliario: el sentimiento de los constructores de viviendas cae durante 12 meses seguidos

Puntos clave

• Los datos publicados por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas muestran que la confianza de los constructores de viviendas cayó a niveles no vistos desde 2012 (ignorando un breve paréntesis en 2020).
• La demanda del inventario actual de viviendas ha disminuido, incluso con una escasez de viviendas asequibles. Los constructores luchan por crear nuevas propiedades a precios que la gente pueda pagar debido a las presiones inflacionarias que enfrentan.
• Se espera que la lucha continúe a lo largo de 2023, pero hay una luz potencial al final del túnel en 2024.

No es ningún secreto que el mercado de la vivienda ha tenido un viaje salvaje durante el último año. Por un lado, eso podría ser algo bueno. Los precios de las viviendas estaban fuera de control y las subidas de tipos de interés de la Reserva Federal han cumplido el objetivo de frenar esa tendencia inflacionaria en este sector.

Sin embargo, este año ha sido un desafío si usted es un constructor de viviendas. Los datos recientes revelan que los constructores de viviendas se sienten menos optimistas acerca de su campo que en más de una década. Este pesimismo también ha afectado negativamente a los mercados de la madera.

Hay una esperanza lejana de que las cosas puedan mejorar en 2024. Pero aquí y ahora, el panorama es más sombrío.

El sentimiento de los constructores de viviendas ha estado en declive durante 12 meses

La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) publicó nuevos números para su Índice del Mercado de la Vivienda (HMI). Como era de esperar, reveló una disminución en el sentimiento de los constructores de viviendas.

El índice ha bajado a 31, cualquier cosa por debajo de 50 indica una perspectiva pesimista. Aparte de una breve caída con una rápida recuperación en 2020, este es el índice más bajo que hemos visto desde 2012.

Este año ha sido desafiante para el mercado inmobiliario. Precios de la vivienda aumento 45% desde diciembre de 2019 hasta junio de 2022, dejando fuera del mercado a muchos compradores potenciales.

Combinado con los aumentos continuos en las tasas de interés de la Reserva Federal desde marzo de 2022, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) predice la tasa de ventas más baja desde 2011 en diciembre de 2022. Anticipa que las ventas seguirán cayendo en 2023.

Para colmo, los principales actores como Redfin están proyectando disminuciones en los precios de la vivienda de un promedio de 4% en 2023 temprano.

Puede ser difícil para los constructores de viviendas reducir los costos lo suficiente como para satisfacer esta disminución de la demanda y el precio, especialmente en un entorno inflacionario donde han aumentado los costos de todo, desde las materias primas hasta la mano de obra.

Los constructores de viviendas están tan motivados para vender sus construcciones existentes en el entorno actual que el 62% está ofreciendo incentivos, que incluyen reducciones de precios, reducciones de tasas hipotecarias e incluso pagando puntos hipotecarios para los compradores.

Esta temporada en particular no es agradable para los constructores de viviendas.

Causa de optimismo

Afortunadamente, hay razones para ser un poco más optimistas. Si bien diciembre marcó una caída en la confianza de los constructores de viviendas por duodécimo mes, la tasa de disminución se desaceleró por primera vez en seis meses.

No hay garantías, pero existe la posibilidad de que esta desaceleración pueda indicar que nos estamos acercando a un fondo.

Parte del motivo es que, a pesar de las subidas de tipos de la Reserva Federal, los tipos hipotecarios bajaron del 7.08 % en noviembre al 6.31 % en las últimas semanas. En noviembre, las tasas hipotecarias se habían vuelto hasta ahora separado del bono del tesoro a 10 años que hubo una corrección del mercado.

Esto sucedió a pesar de que la Fed continuó intensificando sus intentos de frenar la inflación.

El lado positivo final es que los constructores de viviendas están comenzando a ver la luz al final del túnel. Si bien el futuro inmediato no se ve muy bien para el mercado inmobiliario, los constructores de viviendas informaron un aumento en las expectativas de ventas futuras por primera vez desde abril de 2022.

Los mercados de madera se tambalean

Al mirar los números de HMI, otro destacado es el mercado de la madera en apuros. El lunes 19 de diciembre, los futuros experimentaron una pérdida del 4%, cayendo a $370.40. El martes 20 de diciembre, los números volvieron a tener una tendencia alcista y los mercados cerraron en $372.50.

Algunos productos básicos son más susceptibles a sectores específicos del mercado que otros. Por ejemplo, precios del cobre son sensibles a lo que sucede en el sector tecnológico, incluidos los mercados de energía verde.

Asimismo, los precios de la madera son sensibles a lo que sucede en los mercados inmobiliarios. Los precios alcanzaron un máximo de $ 1,609.00 el 3 de mayo de 2021, en el apogeo de la locura por la compra de viviendas. Su próximo gran repunte fue a $ 1,441.00 el 28 de febrero de 2022.

En marzo, la Reserva Federal comenzó a aumentar las tasas de interés y los futuros de la madera han caído bastante desde entonces.

No se espera que aumenten las ventas de viviendas en EE. UU.

Según Morgan Stanley, se prevé que los precios de la vivienda bajen al menos un 10 % entre junio de 2022 y junio de 2024. Esto se debe principalmente a que las personas ya no pueden permitirse comprar una vivienda.

La escasez de viviendas asequibles se ve agravada por el aumento de las tasas de interés. Si bien las tasas hipotecarias se han corregido modestamente en las últimas semanas, esas reversiones pueden o no continuar en su trayectoria actual.

La Fed ha indicado que tiene la intención de seguir subiendo las tasas al menos hasta fines de 2023 o hasta que la inflación se acerque al 2%.

Si la inflación está bajo control a fines del próximo año, podríamos esperar que la Fed comience a bajar sus tasas, lo que podría hacer que las tasas hipotecarias bajen aún más durante un período más largo.

Mirando hacia una recuperación del mercado inmobiliario en 2024

Es difícil hacer predicciones demasiado lejanas, pero la NAHB pinta 2024 como un período potencial de recuperación del mercado inmobiliario. Mucho de eso tiene que ver con la línea de tiempo de la Reserva Federal.

Se necesita tiempo para obtener los permisos y construir una casa. Según los datos más recientes de la Oficina del Censo, las nuevas construcciones tardaron alrededor de 7.6 meses de principio a fin en 2021. Eso es sin tener en cuenta la presentación de la documentación de permisos antes de la construcción.

Sin embargo, es demasiado pronto para que los constructores de viviendas aprovechen el posible optimismo para 2024, incluso con ese retraso. Las aprobaciones de permisos de construcción cayeron un 11.2% de octubre a noviembre de 2022 y un 22.4% año tras año.

Además, los inicios de nuevas construcciones cayeron un 0.5 % mes tras mes y un 16.4 % año tras año.

Resumen Final

A corto plazo, es posible que el mercado de la vivienda no parezca tan bueno. Si bien eso es malo para los constructores de viviendas y los precios de la madera, probablemente no sea malo para el mercado inmobiliario.

Los precios aumentaron un 45 % durante la pandemia, y esos aumentos de precios no fueron sostenibles. Contribuyeron aún más a la crisis de vivienda asequible de Estados Unidos.

Afortunadamente, podría haber días más prometedores para los precios de las viviendas y las nuevas construcciones después de que la Reserva Federal comience a reducir las tasas al otro lado de la inflación.

Para aquellos que buscan esperar esto antes de ingresar al mercado inmobiliario o mejorar su casa, aún pueden poner su dinero a trabajar en los mercados. Deberá ser relativamente cauteloso mientras lo hace y asegurarse de que sus inversiones permanezcan líquidas, de modo que cuando encuentre la casa adecuada al precio correcto, pueda moverse rápidamente.

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