La Reserva Federal quiere salir lenta y silenciosamente del mercado inmobiliario estadounidense. Eso puede ser una ilusión.
Para tener una perspectiva de la influencia de la Reserva Federal sobre el mercado inmobiliario desde que lanzó su programa de compra de bonos de emergencia hace dos años, considere este punto de Richard Farr, estratega jefe de mercado de Merion Capital Group. Unas 762,000 453,700 casas nuevas se vendieron a un precio promedio de $ 2021 40 en 36, lo que significa que la Reserva Federal, considerando solo sus $ XNUMX mil millones al mes en compras de valores respaldados por hipotecas, compró el equivalente a todo el mercado de viviendas nuevas el año pasado. más un XNUMX% adicional.
La forma en que el banco central maneje la vivienda, incendiada por el empuje de la pandemia de personas a los suburbios y suburbios crónicamente escasos de inventario, ya que la intervención de la Fed torpedeó las tasas hipotecarias, determinará si la Fed puede enfriar la inflación de manera realista y suficiente sin llevar a la economía de EE. UU. a una recesión y mercados en correcciones más profundas.
El espectro de tasas de interés más altas ya está elevando las tasas hipotecarias. Pero un puñado de aumentos de un cuarto de punto desde cero probablemente no sea suficiente para enfriar adecuadamente la vivienda, que representa alrededor del 40% del índice de precios al consumidor.
En primer lugar, existe la realidad de que la Fed posee alrededor de un tercio de los mercados hipotecarios y del Tesoro, y las tasas a largo plazo realmente no aumentarán, incluso cuando comience a elevar la tasa de los fondos federales, hasta que reduzca su propia huella. En segundo lugar, los vientos de cola, incluido un mercado laboral ajustado y una demografía favorable para la compra de viviendas junto con un inventario mínimo récord de viviendas existentes para la venta y tasas de vacantes récord mínimas para los inquilinos, presagian una fortaleza continua del mercado inmobiliario a pesar del aumento de las tasas, dice Torsten Sløk, economista jefe. en Apolo Global Management.
Luego está la cantidad de dinero de los inversores que persiguen viviendas unifamiliares. “Se han levantado montañas y montañas de capital para invertir en viviendas estadounidenses, y tres o cuatro aumentos de tarifas no van a detener eso”, dice Rick Palacios, director de investigación de John Burns Real Estate Consulting. Claro, la apreciación del precio de la vivienda se desacelerará desde el ritmo tórrido de 2021. Pero Palacios dice que no hay señales sobre el terreno de que se reduzcan los problemas de la cadena de suministro o de que disminuya la demanda; todavía ve un crecimiento del precio de la vivienda del 9% este año, más del doble del ritmo que Sløk dice que es sostenible. Los alquileres, que están a la zaga de los precios de las viviendas en aproximadamente un año, deberían aumentar un 5% en todo el país en 2022, y muchos mercados verán el doble de esa tasa, dice Palacios.
Todo esto sugiere que el balance de la Fed va a ser la herramienta de política más significativa, aunque un dispositivo mucho más complicado, opaco e impredecible que los banqueros centrales preferirían minimizar. Cuando el presidente de la Fed, Jerome Powell, habló después de la última reunión de política, dejó a los inversores con más preguntas que respuestas sobre cómo funcionará el ajuste cuantitativo o la reversión de la expansión cuantitativa impulsada por la pandemia.
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Hay un “elemento de incertidumbre en torno al balance”, dijo Powell, que se ha duplicado desde el comienzo de la pandemia y representa el 40% del producto interno bruto de EE. UU. “Creo que tenemos una idea mucho mejor, francamente, de cómo los aumentos de tasas afectan las condiciones financieras y, por lo tanto, las condiciones económicas. [El] balance sigue siendo algo relativamente nuevo para los mercados y para nosotros, por lo que estamos menos seguros al respecto”, dijo Powell. “Buscaremos tener eso ejecutándose en segundo plano”.
El problema de tratar de dejar que el balance general se reduzca en segundo plano es que no lo hará. Si la Fed intenta reducir su cartera de la manera que quiere, dejando que los bonos se descarguen a medida que vencen y ajustando la cantidad de ganancias que se reinvierten, Sløk dice que se necesitarían unos cinco años para purgar por completo los MBS. La lógica: los pagos anticipados de hipotecas, a menudo realizados a través de refinanciamiento, disminuirán notablemente a medida que aumenten las tasas. Si la normalización de los balances va a representar el endurecimiento real esta vez, y si el camino de la economía en general depende de enfriar el mercado de la vivienda, ¿tenemos cinco años?
Aquí es donde el QT demasiado agresivo, o incluso la venta directa de activos, se convierte en una preocupación legítima y una opción igualmente poco atractiva. Joseph Wang, anteriormente un operador senior en la mesa de mercados abiertos de la Fed, dice que es difícil ajustar el ajuste cuantitativo y que nadie sabe realmente cómo se desarrollará. Pero sabemos una cosa. Wang dice que si la Fed quiere acelerar una salida muy lenta del mercado hipotecario, tendrá que vender activos.
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Los analistas dicen que habría compradores, como los bancos, pero no es tan simple y la transición puede ser violenta. Está la gran cantidad de valores respaldados por hipotecas en el balance de la Fed, y está el hecho de que QT está destinado a drenar la liquidez, lo que significa que los posibles compradores tendrán menos efectivo y, por lo tanto, representarán una demanda cada vez menor justo cuando la oferta se dispara.
A medida que va la vivienda, también va la economía. El sector representa casi una quinta parte del PIB, y más personas son propietarias de sus casas que las que tienen una exposición sustancial al mercado de valores, lo que hace que el llamado efecto riqueza esté profundamente conectado con los bienes raíces. La Fed debe tratar de microgestionar la psicología en el mercado de la vivienda, dice Sløk, y agrega que diseñar un aterrizaje suave para la economía comienza haciéndolo para la vivienda.
Es una tarea difícil y que parece un poco frankensteiniana. El banco central evitó una recesión que podría haber sido mucho peor que la rápida recesión y corrección que vimos en 2020. Pero nada deja de tener consecuencias, y los inversores están a punto de descubrir cuánto no sabe la Fed sobre lo que tiene. creado.
Escribe a Lisa Beilfuss en [email protected]
