Menos de un mes antes de que comience la temporada tradicional de venta de viviendas, los compradores se enfrentan nuevamente a un mercado inmobiliario brutal.
Muy poco inventario para la venta, precios elevados y ahora las tasas hipotecarias en aumento han creado una trifecta de obstáculos para los compradores de viviendas.
“Estamos en un mercado inmobiliario anormal”, dijo a Yahoo Money David Berson, economista jefe y vicepresidente senior de Nationwide Mutual. “El problema es la baja oferta de viviendas existentes y nuevas disponibles que alimentan la alta demanda que continúa elevando los precios de las viviendas. La verdadera pregunta es si las tasas hipotecarias ahogarán el mercado debido al exceso de demanda”.
Los compradores deben estar listos para saltar tan pronto como encuentren "el indicado" o uno que sea lo suficientemente bueno o correrán el riesgo de quedar excluidos del mercado por completo a medida que disminuya la asequibilidad.
Esto es a lo que se enfrentan y lo que un comprador puede hacer.
El inventario de viviendas está en mínimos históricos
Este año, más de 45 millones de millennials estarán en su mejor momento para comprar una casa por primera vez, con edades comprendidas entre los 26 y los 35 años. Lo que enfrentan es una cantidad escasa de casas para comprar, una tendencia persistente que empeoró con la pandemia.
El inventario total de viviendas cayó un 18% en diciembre respecto al mes anterior a 910,000 unidades, el nivel más bajo desde 1999 cuando la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios comenzó a rastrear los datos. Eso es un déficit de entre 500,000 y 750,000 listados activos en comparación con los niveles de inventario de diciembre de 2017-2019, según Black Knight, una firma de análisis de hipotecas.
El año pasado, la falta de trabajadores y materiales de construcción y los problemas de la cadena de suministro impidieron que los constructores desarrollaran suficientes casas nuevas para la venta. Muchos compradores, que no tenían mucho que comprar, se quedaron con casas nuevas que todavía estaban en construcción, lo que hizo subir los precios, dijo Berson.
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En el mercado de venta de viviendas existente, el aumento del trabajo remoto y el trabajo híbrido desde el hogar no es un buen augurio para los compradores de viviendas. Aquellos que pueden trabajar en cualquier lugar también pueden mudarse a cualquier lugar, creando una nueva demanda en más mercados. Otros simplemente no necesitan mudarse para buscar nuevos trabajos y se quedan donde están.
La refinanciación para reducir las tasas hipotecarias y las preocupaciones persistentes de COVID también están disuadiendo a los propietarios actuales de vender sus casas.
“Los propietarios de casas existentes no han puesto sus casas en el mercado como en el pasado”, dijo Berson.
Los precios de las viviendas siguen subiendo
Aunque un índice ampliamente observado mostró que el valor de las viviendas se desaceleró en noviembre, aunque a niveles elevados, los precios se aceleraron nuevamente a fines de 2021 y principios de 2022, según Black Knight. El valor de las viviendas aumentó un 0.84% el mes pasado, el mayor crecimiento en un solo mes de cualquier diciembre registrado.
"La demanda es alta, pero los problemas de la cadena de suministro con la construcción de nuevas viviendas crean demandas de precios e inflación en el valor de las viviendas, [hace que] sea más caro comprar viviendas", dijo Jeff Ruben, presidente de WSFS Mortgage, a Yahoo Money.
¿Cuánto más caro? Alrededor de $350 más por mes, o un 32% más que hace un año, según Black Knight. Ahora se necesita el 25.8% del ingreso familiar medio para realizar el pago promedio de una hipoteca a 30 años, frente al 22.4% al final del tercer trimestre.
Sin embargo, el crecimiento de los precios puede no ser tan pronunciado este año.
“A medida que aumentan las tasas hipotecarias, esperamos cierta moderación en la demanda de viviendas, lo que provoca que el crecimiento de los precios de la vivienda se modere”, dijo Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac, en un comunicado.
Eso, por supuesto, trae otros problemas para los compradores.
Se espera que las tasas hipotecarias alcancen el 4% a finales de año
La tasa de la hipoteca fija a 30 años, el préstamo hipotecario más común para los compradores, se ha mantenido estable en torno al 3.55 % durante las últimas tres semanas, según Freddie Mac, después de aumentar más de medio punto en enero.
Un informe de empleo sorprendentemente bueno para enero publicado la semana pasada podría significar que las tasas subirán aún más en el corto plazo, pero la incertidumbre sobre Rusia y Ucrania podría atenuar un aumento. En general, la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) espera que las tasas hipotecarias continúen aumentando durante todo el año y alcancen el 4% para diciembre de 2022.
"Hay una carrera en este momento para asegurar esas tasas y saber exactamente cuál será su pago durante los próximos 30 años", dijo recientemente Jessica Lautz, vicepresidenta de información demográfica y de comportamiento de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Yahoo Finanzas. “Cuando miremos hacia 2022 y las tasas aumenten aún más, eliminará a las personas que realmente se están estirando, que están ahorrando y tratando de convertirse en propietarios de viviendas”.
Cómo jugar en el mercado actual
A pesar de los vientos en contra, "todavía es un momento atractivo para ser un prestatario o un comprador", dijo Ruben, "porque si continúa retrasando la compra de su casa, será más costosa para la misma casa".
Aborda lo básico, dijo Ruben, para prepararte para el éxito en el competitivo mercado actual:
Asegúrese de que los pagos de otras deudas sean actuales y oportunos.
Tenga un buen puntaje de crédito y no pida prestado contra tarjetas de crédito. Los puntajes de crédito (FICO) varían de 300 (pobre) a 850 (excelente). Aunque algunos prestamistas otorgarán un préstamo con un puntaje crediticio de 620, los prestamistas convencionales prefieren un puntaje crediticio de 700 o más.
Ahorre tanto dinero como pueda para el pago inicial. Un pago inicial más alto hace que sea más fácil calificar para un préstamo hipotecario y lo coloca en una mejor posición con el vendedor si hay varios postores.
Obtenga una aprobación previa, para que el vendedor tenga confianza en que puede cerrar.
Si está vendiendo su casa, tenga en cuenta que la cantidad de días que una casa está en el mercado es históricamente baja y los vendedores pueden venderla rápidamente ya un precio relativamente bueno. Si está vendiendo su casa con la esperanza de comprar otra, es probable que su casa se venda antes de encontrar una nueva casa. Eso puede requerir que encuentre una vivienda temporal.
Ronda es reportera sénior de finanzas personales para Yahoo Money y abogada con experiencia en leyes, seguros, educación y gobierno. Síguela en Twitter @escriberonda
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Fuente: https://finance.yahoo.com/news/housing-homebuyers-confront-an-abnormal-market-for-yet-another-year-210950460.html