El programa HOME favorece la construcción sobre la asistencia directa

El siguiente paso en esta serie que revisa los programas federales de vivienda es la “Ley de Sociedades de Inversión en CASA”, conocida como el programa HOME. El programa HOME fue creado en Título II de la Ley Nacional de Vivienda Asequible de 1990. Al igual que el Fondo Fiduciario de Vivienda, el programa HOME busca “aumentar el número de familias atendidas con viviendas decentes, seguras, higiénicas y asequibles y expandir la oferta a largo plazo de viviendas asequibles”.

Una fórmula estatutaria asigna fondos del programa HOME a estados y localidades por fórmula; El 60% se reserva para los condados urbanos y el 40% restante para los estados. Los estados sin jurisdicciones participantes reciben la asignación mínima de $500,000. Seis factores ponderados comprenden la fórmula utilizada para determinar la necesidad de vivienda asequible. Estos factores son:

• Oferta de vivienda inadecuada – Esto se mide usando la tasa de vacantes del Censo de los Estados Unidos y tiene un peso de 0.1 (o 10%).
• Vivienda subestándar – La medida de este factor es hacinamiento, cocina y plomería inadecuadas, y una alta relación renta-ingreso y tiene un peso de 0.2 (20%).
• Vivienda de interés social que necesita rehabilitación – Para esta medida se utilizan las unidades de alquiler construidas antes de 1950 y ocupadas por personas de bajos ingresos según el censo de los Estados Unidos. Este factor tiene un peso de 0 (o 2%) en la fórmula.
• Costos de producción de viviendas – Esta medida toma datos de unidades de alquiler deficientes de la medida anterior y los combina con un promedio nacional de costo por pie cuadrado para construir viviendas nuevas. Este factor tiene un peso de 0.2 (o 20%) en la fórmula.
• La Pobreza – La medida de pobreza del Censo de los Estados Unidos se usa aquí y tiene un peso de 0.2 (o 20%) en la fórmula.
• Capacidad de vivienda – Este factor es confuso y no está claro cómo se relaciona con la necesidad de vivienda, pero es una medida del índice de ingreso per cápita neto (PCI) nacional en comparación con el PCI local y la población. Este factor tiene un peso de 0.1 (10%).

Los fondos del programa HOME, como casi todos los demás programas federales de vivienda, se utilizan junto con otras fuentes de capital y de los programas de asistencia para el alquiler. Una característica continua de HOME es que cada dólar de fondos de HOME debe tener al menos una contrapartida de $0.25 de las jurisdicciones participantes, ya sea del gobierno estatal o local. Los residentes de los proyectos no pueden ganar más del 80 % del AMI, con el 90 % de los dólares destinados a ayudar a los hogares que ganan el 60 % del AMI.

La revisión de Ryan de HOME citó un estudio realizado por la Oficina de Responsabilidad Gubernamental que indica que “la información sobre la efectividad general (o impacto) de . . . Los programas HOME son limitados”.

Recientemente el Consejo Nacional de Agencias de Vivienda informó que, “desde 1992, se han producido más de 1.34 millones de unidades de vivienda con fondos HOME. Los fondos de HOME también han ayudado a más de 403,000 familias a través de asistencia de alquiler basada en inquilinos. Con frecuencia, HOME brinda financiamiento de déficit crítico para hacer que las viviendas de alquiler se financien con créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos (créditos de vivienda) u otros proyectos de vivienda federales, estatales y locales, y permite que las viviendas producidas lleguen a poblaciones de ingresos aún más bajos”.

Sin embargo, al igual que el Fondo Fiduciario de Vivienda, uno tiene que preguntarse si este fue el uso más eficiente de los fondos. ¿Habría sido mejor y más rápido el apoyo directo al alquiler, y habría resuelto más problemas de vivienda? La otra pregunta obvia es el alcance de la superposición entre los créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos (LIHTC), HTF y muchas otras fuentes. Probablemente mucho ya que todos estos proyectos, como mencioné, se basan en acumular capital, lo que lleva tiempo y cuesta dinero en forma de costos de transacción. Y solo mire los criterios utilizados para distribuir los fondos de HOME; se necesita un pequeño ejército de burócratas, todos pagados, para administrar todos esos requisitos y distribuciones y monitorear y rastrear.

Oportunidades

En el año fiscal 2012, los desembolsos de HOME totalizaron $ 1.78 mil millones y en 2022 fue de $ 1.5 mil millones.