Esto es lo que le ahorraría cada mes una hipoteca a 40 años en comparación con un préstamo a 30 años. Y el costo final.

A continuación se muestra un ejemplo de cómo podrían ser los pagos de un préstamo hipotecario de tasa fija a 40 años, en comparación con los préstamos típicos a 30 y 15 años.

Jacob Passy explicó que las discusiones entre las agencias gubernamentales sobre los préstamos hipotecarios a 40 años se han centrado hasta ahora en las modificaciones de préstamos para los prestatarios que luchan por actualizar sus pagos. Pero esto podría señalar el camino hacia una amplia aceptación y disponibilidad de préstamos a 40 años para todos los compradores de vivienda.

Leer: De verdad, ¿una hipoteca a 40 años? Un funcionario de la Fed cree que es una buena idea. Pero otros dicen que es una propuesta arriesgada.

Estados Unidos tiene un mercado de préstamos hipotecarios increíblemente líquido, liderado por Fannie Mae
FNMA,
- 0.73%
y Freddie Mac
FMCC,
- 1.10%,
que compran la gran mayoría de los nuevos préstamos, los empaquetan y venden valores respaldados por hipotecas a los inversores. Los dos gigantes hipotecarios, ambos tomados bajo la tutela del gobierno en 2008, establecen los estándares de suscripción de crédito para los préstamos que compran. Ambos ya han participado en programas para modificar préstamos hipotecarios existentes a plazos de 40 años para prestatarios con dificultades, y ambos estarían involucrados si los préstamos a 40 años estuvieran ampliamente disponibles para compradores de viviendas.

Ventajas potenciales de un préstamo a 40 años

La ventaja potencial obvia de un préstamo a 40 años es un pago mensual más bajo. Antes de hacer comparaciones de plazos de préstamos, aquí hay un gráfico del Banco de la Reserva Federal de St. Louis, que muestra el movimiento de los precios medios de venta de viviendas en EE. UU. desde 1970:

La estimación más reciente de la Reserva Federal de St. Louis para el precio medio de venta de viviendas en EE. UU. se publicó el 26 de enero y fue de 408,100 dólares, y nuestros ejemplos se basan en esta cifra. El gráfico de varias décadas muestra muchos retrocesos para el mercado, incluido el largo y doloroso desde el primer trimestre de 2007 hasta el primer trimestre de 2009, pero por lo demás, la dirección del gráfico es bastante clara, especialmente cuando se considera la duración de la mayoría de las hipotecas. préstamos

Dejando a un lado los programas especiales para prestatarios de bajos ingresos, que pueden tener requisitos de pago inicial bajos, nuestros ejemplos asumirán un pago inicial del 20% de $81 por un monto de préstamo de $620.

Es posible que el precio medio nacional no se aplique a un área donde está buscando comprar una casa, pero debería servir para ilustrar las diferencias de los términos del préstamo y para mostrar cómo cambia con el tiempo la ponderación de los pagos del préstamo al principal y al interés.

Tasas de interés y amortización de pagos de préstamos

Dado que el mercado de financiamiento hipotecario actual en los EE. UU. está dominado por préstamos hipotecarios de tasa fija a 30 y 15 años, compararemos ambos con un préstamo hipotético a 40 años. Los préstamos hipotecarios de tasa ajustable también están disponibles. Sin embargo, estos tienen períodos fijos iniciales variables.

Un gran movimiento: Las tasas hipotecarias superan el 4.5%: esto es lo que los compradores de viviendas deben saber

También vale la pena considerar que, a pesar del reciente aumento de las tasas de interés, las tasas de los préstamos residenciales aún se encuentran en niveles históricamente bajos.

Aquí está el gráfico de Freddie Mac que muestra el movimiento de las tasas de préstamos hipotecarios a 30 años desde abril de 1971, con préstamos a 15 años agregados en 1991 y tasas de préstamos ajustables agregadas en 2005:

Según la encuesta de Freddie de la semana que finalizó el 31 de marzo de 2022, la tasa de interés promedio para un préstamo a 30 años fue del 4.67 % y la tasa de interés promedio para un préstamo a 15 años fue del 3.83 %.

Los siguientes ejemplos de pago no reflejan las tarifas o puntos de originación, u otras tarifas por varios servicios durante el proceso de originación del préstamo. Los pagos del préstamo también excluyen los impuestos sobre la propiedad y las primas de seguros, que normalmente son depositados y recaudados por el administrador del préstamo como parte del pago mensual total.

Para el préstamo a 40 años, estamos usando la misma tasa de interés que para un préstamo a 30 años. Una de las razones de esto es que no hay un promedio disponible para un mercado de refinanciamiento o compra de vivienda a 40 años que en realidad aún no existe.

Otra razón es que un préstamo a 40 años no necesariamente tendría una tasa más alta que un préstamo a 30 años. (Al 1 de abril, el rendimiento de los bonos del Tesoro de EE. UU. a 20 años
TMUBMUSD20Y,
2.618%
fue del 2.59%, superior al rendimiento del 2.44% de los bonos del Tesoro a 30 años
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Un pago de préstamo de amortización es aquel que reembolsa el saldo principal de un préstamo durante el plazo del préstamo. Por lo tanto, los pagos iniciales del préstamo están fuertemente ponderados por el interés, y los pagos hacia el final del préstamo están fuertemente ponderados por el principal.

Aquí hay una comparación de los pagos mensuales de capital e intereses para nuestro préstamo hipotecario hipotético a 40 años y préstamos a 30 y 15 años de $326,480, con base en un pago inicial del 20% para la compra de una casa de $408,100, el precio medio nacional según los datos más recientes disponibles de la Fed de St. Louis:

Todas las cifras en dólares han sido redondeadas.

La tabla tiene comparaciones de los intereses totales pagados durante la vigencia de cada préstamo. Obviamente, los totales de interés son más altos a medida que los plazos se alargan. Pero también hay comparaciones para los primeros cinco años y los primeros 10 años de pagos de intereses para cada préstamo, y comparaciones de la cantidad de capital acumulado en los primeros cinco y 10 años, incluido el pago inicial.

En este ejemplo, la cantidad de interés pagada durante la vida del préstamo de 40 años excedería la cantidad del préstamo. Se acerca a duplicar el precio de la casa.

También puede ver que con el préstamo a 15 años, acumularía un capital de casi el 70 % del precio de compra después de 10 años.

Ventajas y desventajas

El préstamo a 40 años tiene el pago mensual más bajo de $1,504. Pero representa “ahorros” de solo $183 al mes del préstamo a 30 años. Al considerar el precio total de la vivienda en este ejemplo, agregar otros 10 años a la vida del préstamo parece un precio elevado para reducir el pago en menos de $200 por mes.

Es fácil decir que para alguien que compra una casa, el préstamo a 40 años no parece ser un buen negocio. Pero para un propietario que lucha por hacer sus pagos mensuales y al que se le ofrece una modificación de préstamo de 40 años, el pago más bajo podría marcar la diferencia.

La comparación de números de 30 y 15 años es más extrema. El pago mensual del préstamo a 15 años es $700 más alto. Algunos compradores de viviendas pueden permitirse el pago más alto. Las ventajas del préstamo a 15 años son que el interés total pagado por el préstamo es de $103,218 289, en comparación con los $970 30 del préstamo a XNUMX años. Quince años pueden parecer pasar rápidamente, y es un sentimiento emocionante dejar de hacer los pagos.

Puede realizar sus propias comparaciones de préstamos a 15 y 30 años, así como otros períodos y préstamos de tasa ajustable utilizando MarketWatch. calculadora de hipoteca.

Un argumento en contra del préstamo a 15 años podría incluir oportunidades perdidas. El préstamo a 30 años tiene una tasa de interés del 4.67% y, a largo plazo, uno podría esperar beneficiarse de una tasa de rendimiento mucho más alta de una inversión amplia en el mercado de valores. Pero eso plantea la cuestión de si se invertirán los $700 en efectivo mensuales liberados por el préstamo a 30 años. Puede ser tentador gastar ese dinero en un vehículo más caro del que compraría de otra manera.

La decisión sobre qué casa comprar y la decisión sobre el plazo del préstamo deben tener en cuenta las necesidades de la familia, incluido el espacio, el ahorro y la inversión para la jubilación y la educación, y una miríada de gastos domésticos.

Un comprador de vivienda debe al menos entender cómo funcionan los diferentes tipos de préstamos.

Profundizando en la amortización

Mirar el desglose de la amortización es otra forma de ilustrar cuánto está pagando para financiar su casa. Por ejemplo, con el préstamo a 30 años, el interés representa $1,271 de su primer pago mensual de $1,687 (nuevamente, la cifra se redondea). Aquí hay una comparación de la parte principal del pago mensual del préstamo para los tres tipos de préstamo durante el primer mes y más adelante:

Juntas, las tablas muestran cuánto más rápido se paga el saldo de su préstamo (o se acumula su capital) con los períodos de préstamo más cortos.

Pensamientos finales y una advertencia

Al comprar una casa, especialmente su primera casa, todo debe estar sobre la mesa. Una discusión a largo plazo debe abarcar todas las principales metas y necesidades financieras, incluido el ahorro para la jubilación, la educación, los gastos médicos futuros e incluso qué autos, camionetas o SUV planea o necesita comprar. También puede analizar detenidamente su estimación inicial de cuánto espacio necesita. ¿Cuánto de eso es para el almacenamiento? ¿Qué estás almacenando? Si almacena menos, podría pagar menos.

Las compras de vehículos generalmente se financian y, para muchas parejas, pueden incluir pagos mensuales que se acercan a los pagos mensuales de préstamos hipotecarios. Por eso es necesaria una mirada dura en el espejo. Hay tantas necesidades diferentes que deben tenerse en cuenta al comprar un vehículo, incluido el trabajo: es posible que necesite un camión costoso. O es posible que necesite que lo vean conduciendo un buen automóvil de último modelo para causar una buena impresión si está vendiendo bienes raíces, por ejemplo.

Pero algunas personas podrían retrasar la compra de un vehículo nuevo, lo que puede aliviar la presión al tomar lo que podría ser una decisión de financiación de vivienda de varias décadas.

Advertencia de choque

Los impuestos sobre la propiedad se calculan de diferentes maneras, según el estado en el que viva. En algunos estados, los impuestos se basan en el precio de venta de la vivienda o en la estimación actual del valor de la vivienda del tasador de impuestos sobre la propiedad, con aumentos anuales posiblemente limitados a porcentajes bajos. Esto podría significar que el comprador de una vivienda pagará impuestos sobre la propiedad mucho más altos que los que pagaba el vendedor.

Al principio del proceso de decisión de compra de su casa, asegúrese de hacer su propia estimación de cuáles serán sus impuestos sobre la propiedad, en lugar de depender de la estimación del prestamista o de la compañía de títulos, que puede estar basada en los impuestos sobre la propiedad del año anterior. Puede comunicarse con el tasador de propiedades del condado para obtener ayuda con esta estimación.

Otro factor a considerar es el seguro de propietario de vivienda, incluida la cobertura adicional que puede ser necesaria si se encuentra en una zona de inundación o en un área propensa a otros peligros, como huracanes. Si se muda al sur desde un estado en el noreste o el medio oeste, por ejemplo, es posible que se encuentre con un mercado de seguros muy diferente y mucho más costoso que el que ha enfrentado anteriormente.