Los límites de préstamo de GSE ahora superan el millón de dólares

La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) acaba de anunciar los límites de préstamos conformes de GSE superarán el millón de dólares por primera vez. En lenguaje sencillo, este anuncio significa que en 2023 Fannie MaeFnma
y Freddie Mac podrá, por primera vez, comprar hipotecas para viviendas que superen el millón de dólares.

Esta el límite más alto de $1,089,300 se aplicará solo a los mercados de "alto costo", pero los límites de préstamo de GSE están aumentando en todos los ámbitos. La mayoría de las áreas geográficas de los Estados Unidos tendrán límites de préstamo de $726,000 en 2023, de $ 647,200 en 2022. (Para el registro la FHA tiene límites de préstamo igualmente altos.)

Cualquiera que piense “Estas cifras parecen terriblemente altas” está en el camino correcto.

Incluso el límite “regular” de $726,000 está muy por encima de $455,000, el precio de venta medio (actualmente elevado) de las viviendas en los Estados Unidos. Así que estos límites altos son uno de los agujeros en la historia contada por aquellos que insisten en que la política federal de vivienda se trata de ayudar a los pobres a conseguir casas, en lugar de maximizar la cantidad de hipotecas que la industria financiera puede otorgar.

Permitir apoyo federal para hipotecas en casas de vacaciones, segundas casas, propiedades de inversión y refinanciamiento con retiro de efectivo, así como para compradores “primeros” que tienen viviendas de propiedad anterior y para los que ganan ingresos por encima del promedio, son solo algunos más de esos agujeros. Pero yo divago.

Estos límites de préstamo deberían haberse reducido sistemáticamente durante las últimas dos décadas, junto con un aumento tarifas g eso habría puesto a todas las zonas geográficas en pie de igualdad. El hecho de no cambiar ese sistema ha significado que a medida que aumentaron los precios de las viviendas, el apoyo federal para las hipotecas aumentó con ellos, lo que impulsó aún más los aumentos de precios.

Muy pocos funcionarios gubernamentales han reconocido siquiera este problema.

De todos modos, cruzar el umbral del millón de dólares debería al menos llamar la atención sobre este problema de política. The Wall Street Journal parece esperanzado, informando "Es probable que los límites más altos también reanuden un debate sobre qué tan grande es una hipoteca para ser respaldada por el gobierno". Pero realmente no ha habido mucho debate en los últimos 15 años o más.

En el mejor de los casos, unos pocos miembros del Congreso de las áreas de "alto costo" del país: hay aproximadamente 100 de esos condados en más de una docena de estados - tener reconoció el problema y pidió tarifas g más altas en lugar de límites más bajos. Consejos de esto no-debate aparece en reciente del ex director de la FHFA Ed DeMarco comentarios al Wall Street Journal:

Tal vez el límite de préstamo que en realidad supera el millón de dólares llame la atención de alguien y al menos provoque un debate político muy necesario sobre la huella del gobierno en el mercado hipotecario.

DeMarco tiene razón. La discusión is muy necesario Lamentablemente, casi no se ha logrado ningún progreso en este frente en las últimas décadas. Independientemente de qué partido político controlaba el Congreso o la Casa Blanca, los funcionarios del gobierno han ampliado constantemente la presencia federal en el mercado hipotecario.

Por ejemplo, el gobierno ha dominado el mercado hipotecario secundario desde la crisis financiera de 2008, con las GSE aún bajo la tutela del gobierno. Sin embargo, pocos recuerdan que la situación no era muy diferente antes de la crisis. De 1996 a 2007, la participación anual de Fannie y Freddie en el mercado total de valores respaldados por hipotecas (MBS) promedió el 60 por ciento, solo alrededor de 10 puntos porcentuales menos que la participación posterior a la crisis.

Si bien este tipo de cuota de mercado no parece molestar a nadie en Washington, la carta de Fannie estipula que sus operaciones en el mercado secundario “deberá llevarse a cabo en términos que prevengan razonablemente el uso excesivo de las instalaciones de la corporación”. La carta de Freddie incluye un lenguaje casi idéntico.

Tal vez este tema del estado de derecho es demasiado oscuro para que los funcionarios electos se preocupen por él.

Si es así, podrían simplemente confiar en algunos datos financieros de vivienda fácilmente identificables que coinciden con una mayor participación federal. Por ejemplo, la tasa de propiedad de vivienda en EE. UU. es casi exactamente donde estaba antes de la dependencia ampliada de Fannie y Freddie; la apreciación del precio de la vivienda ha constantemente superó los ingresos crecimiento, y los contribuyentes se han visto obligados a desembolsar cientos de miles de millones de dólares en rescates.

Fannie y Freddie (junto con la FHA) han ayudado a combustible más deuda hipotecaria, con menos equidad, por viviendas de mayor precio. Estas políticas han sido particularmente perjudicial para las familias de bajos ingresos, Y todos el estadounidense típico tiene que mostrar para el sistema de financiación de la vivienda existente es el endeudamiento excesivo, los altos costos de la vivienda, precios de la vivienda volátiles, regulación excesiva y una estela de rescates federales.

Las políticas federales también han desplazado a las empresas del sector privado que podrían haber ayudado a construir un sistema más sostenible, quizás con opciones de préstamos y seguros más diversas.

Como señalo en el capítulo de propiedad de vivienda de Empoderando al nuevo trabajador estadounidense, un libro de próxima publicación editado por mi colega scott lincicome, las políticas federales han puesto en peligro la capacidad de los trabajadores para crear riqueza y acumular activos, especialmente en mercados laborales turbulentos. La deuda a largo plazo y de bajo capital es una apuesta, independientemente del activo subyacente.

La solución ideal sería sacar al gobierno federal por completo de la industria de financiación de la vivienda. Si bien tal cambio ha demostrado ser políticamente difícil, el Congreso podría implementar cualquier número de reformas incrementales que simplemente avancen en una mejor dirección del sistema de financiación de la vivienda.

Ya no respaldar federalmente viviendas de $1 millón de dólares parece un lugar sensato para comenzar.