De físico a oficial de impacto en una firma de inversión de $ 44 mil millones

Patentes, cámaras de fusión, detectores de partículas y, ahora, activos reales alternativos. Procedente del mundo analítico de la física y la ingeniería, Jill Brosig lanzó el programa ESG en Harrison Street con una nueva perspectiva centrada en la medición y la responsabilidad. Con $44 mil millones en activos en juego, Brendan Doherty se sienta con Jill para explorar las intersecciones inesperadas dentro de ESG y las lecciones clave al lanzar un nuevo grupo de ESG dentro de una empresa.

Brendan Doherty: Bienvenida, Jill, a Iconos de Impacto. Empecemos de inmediato. Entiendo que usted creó a la medida, y es la primera persona en ocupar, este cargo de Director de Impacto en Harrison Street. Cuéntame cómo llegó a ser eso.

Jill Brosig: No soy una persona tradicional de bienes raíces, soy físico de oficio. Y tengo que felicitar a Harrison Street por buscar la diversidad de pensamiento al incorporar a alguien con esa experiencia, no solo para este puesto, sino también para la empresa. Soy un maestro cinturón negro con Six Sigma y también aporto la experiencia en procesos de mi tiempo en Motorola. Harrison Street creció de 5 personas cuando la empresa se lanzó en 2005 a más de 200 en la actualidad. La pieza ESG también comenzó a crecer, por lo que lanzamos un programa formal en 2013. En ese momento, no había métricas o políticas ESG claramente definidas para los sectores en los que nos enfocamos, así que las creamos. Y hace unos cuatro años, realmente sentí que podíamos hacer aún más en nuestro ESG. Pensamos que, dado que nuestro 15.º aniversario fue en 2020, podríamos reflexionar sobre el impacto que hemos creado y centrar este rol en torno a eso: la cantidad de puestos de trabajo creados, la cantidad de estudiantes que hemos albergado, la cantidad de personas mayores que hemos preocupo por.

Doherty: ¿En qué clases de activos se está enfocando?

Brosig: En Harrison Street, nos enfocamos exclusivamente en activos reales alternativos. Entonces, en lo que invertimos no son en sus espacios de oficinas o apartamentos tradicionales, sino en comunidades para personas mayores, viviendas para estudiantes, consultorios médicos, centros de datos, ciencias de la vida, autoalmacenamiento: inversiones impulsadas por la demografía, no por el PIB o el crecimiento laboral, por lo general. más resistentes a la recesión En tiempos buenos o malos, los niños seguirán yendo a la escuela, la gente seguirá envejeciendo, la gente seguirá teniendo demasiadas cosas que almacenar. Hace algunos años, también comenzamos a buscar una estrategia de infraestructura social para invertir en energía hidroeléctrica, eólica y solar. Hoy, tenemos más de $44 mil millones en activos bajo administración. Para nosotros, el concepto de un oficial de impacto tenía sentido como nuestro próximo paso en nuestro viaje ESG.

Doherty: Cuénteme acerca de sus inicios de carrera, ¿qué lo diferencia de un oficial típico de ESG?

Brosig: Uno de mis primeros trabajos fue en Ann Arbor, Michigan, en KMS (Kip (Keeve) Milton Siegel) Fusion Inc., trabajando en la fusión como fuente de energía alternativa. La fusión es cómo el sol produce energía. Estábamos pensando en grande: ¿cómo podemos realmente pensar de manera diferente sobre cómo generamos energía? ¿En qué estamos pensando en términos de tecnologías de captura de carbono? No venía de una mentalidad tradicional centrada en bienes raíces. Entré en una habitación y básicamente pregunté: "Bueno, ¿por qué estamos haciendo eso?"

Doherty: ¿Puede darme un ejemplo de bienes raíces de lo que acaba de describir: dar una mirada más creativa a un activo inmobiliario?

Brosig: Mencioné antes que invertimos en viviendas para personas mayores y que invertimos en viviendas para estudiantes. Las personas mayores y los estudiantes son dos de las poblaciones más vulnerables que sufren soledad. Realmente nunca antes habíamos visto ningún tipo de polinización cruzada entre los dos por parte de ningún grupo. Entonces, miramos el mapa para ver dónde tenemos propiedades para estudiantes que están muy cerca de nuestras comunidades para personas mayores. Descubrimos que en Austin, Texas, teníamos un par de comunidades para personas mayores y teníamos alrededor de tres propiedades para estudiantes que estaban a menos de dos millas una de la otra. Comenzamos un programa llamado Student Care en el que los estudiantes se ofrecían como voluntarios o se inscribían para trabajar en la comunidad local de personas mayores. Este ha sido un programa de gran éxito que ha proporcionado una nueva forma de crear conexiones dentro de la comunidad. Desde la perspectiva de la comunidad de adultos mayores, desde la perspectiva de los operadores, dicen: "Oh, esto es genial, no tengo que pagar horas extras, no tengo que contratar a más personas, puedo depender de los estudiantes que vienen". en." Y desde la perspectiva de los estudiantes, les dio una oportunidad y una perspectiva diferente a la de trabajar en Starbucks.

Doherty: Me encanta cuando los grandes activos inmobiliarios también pueden transformar vidas a un nivel puramente individual.

Brosig: ¡Exactamente! Tuvimos un estudiante que pasó por el programa que se especializaba en hospitalidad. Poder trabajar con el personal del comedor le dio algo de experiencia adicional. Teníamos otra mujer que estaba estudiando para ser médica y no estaba segura de si quería ir a la ruta pediátrica o geriátrica. StudentCare le dio la oportunidad de explorar esos caminos. De hecho, tengo entendido que la investigación ha demostrado que las personas mayores y los estudiantes son los dos grupos de personas que son los mas solitarios, que tiene inmensos efectos adversos. Entonces, cuando creas estas relaciones intergeneracionales, es realmente poderoso. Y eso es algo diferente de medir. Claro, podríamos decir que hemos tenido estudiantes trabajando X cantidad de horas, y ciertamente puedo decir que ahorra mucho dinero. Pero creo que se trata más de cuántos puntos de contacto y cuántas relaciones se crearon. Eso es realmente poderoso tanto para el estudiante como para el senior. Ese es un ejemplo de pensar completamente diferente, desde una perspectiva “social” en ESG.

Doherty: Eso es genial. Se trata de revisar su cartera y encontrar formas creativas de alinear activos separados. ¿Cuál ha sido uno de los mayores desafíos en la construcción de esta práctica? Sé que a menudo hay desafíos para integrar el impacto en sectores más tradicionales. ¿Cómo te adaptaste?

Brosig: Yo diría que probablemente el primer nivel de desafío tuvo que ver con la educación. Algunas personas, que tal vez no están tan cerca de eso, piensan que es una compensación. Si está haciendo algo en el mundo ESG, eso le restará rendimiento financiero. Existe esta perspectiva de que se siente bien, que realmente no va a generar un gran impacto. Lo que realmente hemos visto es que si puede hacer que un edificio sea más eficiente, los gastos de sus facturas de servicios públicos se reducen. Eso está en el lado "E" o ambiental de ESG. Creo que la "S", la social, es más difícil de entender para la gente. Puede parecer más cualitativo. Viniendo de un entorno que es muy analítico, siendo ingeniero, físico, realmente siento que puedes medir cualquier cosa. Realmente hemos estado hablando de cómo se mide la pieza social. ¿Cómo mides que lo que has hecho realmente ha marcado una diferencia? Tenemos bastantes cosas en proceso para poder identificar y responder realmente a la pregunta "¿cómo se mide?" pregunta.

Doherty: ¿Por qué es una prioridad para Harrison Street buscar estas certificaciones de edificios saludables en toda la cartera?

Brosig: Estamos haciendo eso por tres razones. Primero, queremos diferenciar todo en nuestra supervisión, para decir que tienen este sello. El que hemos elegido para empezar es un certificación llamada Fitwel. Fue diseñado por el CDC. Cuando recibimos un sello de los CDC que dice que este es un edificio saludable, eso es poderoso para atraer a residentes, inquilinos y personal. Entonces, quiero hacer eso para diferenciarme en el mercado. También quiero poder decir que todo dentro de la cartera de Harrison Street cumple con un cierto estándar de salud y bienestar. La tercera razón es que quiero poder demostrar lo que estos edificios certificados hacen por el valor de una propiedad.

Doherty: Entiendo que el MIT ha realizado estudios sobre estas certificaciones de edificios saludables. ¿Puede decirme más sobre eso y cuánto impacto puede tener?

Brosig: El MIT ha podido determinar que si tiene una certificación de construcción saludable, puede cobrar entre un 4 % y un 7 % más de alquiler por pie cuadrado: obtiene más cuando llega el momento de vender. Estamos comprometidos a trabajar con el MIT en la realización de este tipo de estudios para nuestras propias clases de activos y poder demostrarlo realmente. Para mí, el desafío es asegurarme de que la gente entienda que esto tiene un valor agregado. Lo que escuchamos de los compradores potenciales de nuestras propiedades en Europa es que si no tiene una historia de ESG en los próximos tres años, no estamos interesados. Para mí, se trata de sacar a la luz toda la historia, educar a la gente, hacer que la gente se entusiasme al respecto; gran parte de lo que hacemos es la gestión de la influencia.

Doherty: ¿Está encontrando solicitudes particulares de sus inversores o han expresado cómo quieren ver el impacto en el espacio? Siempre trato de evaluar los sentimientos de los inversores. Tengo curiosidad por saber si ha visto evolucionar, por ejemplo, en los últimos dos años.

Brosig: Realizamos una encuesta de materialidad cada tres años para medir lo que piensan nuestros inversores. Y además de eso, iniciamos un consejo de inversores ESG con inversores que han expresado el mayor interés y pasión en ESG y que están realmente a la vanguardia de la inversión ESG dentro de sus organizaciones. Incluye tanto inversores europeos como inversores basados ​​en EE. UU. En nuestra encuesta más reciente, las conversaciones que son realmente importantes son el riesgo y la resiliencia. Cuando ven los incendios forestales en Australia, las inundaciones en Alemania o la congelación en Texas en febrero pasado, sin duda es algo que tienen en mente. Después de eso, la salud y el bienestar están ahí arriba. Ni siquiera los inversores, podrían ser sus electores quienes ahora preguntan y dicen "queremos asegurarnos de que nuestro dinero vaya a una empresa que esté pensando en ESG".

Doherty: Sin duda, es lo más importante para muchos de nosotros. Cuénteme sobre el Plan de Acción Climática que todos ustedes desarrollaron en respuesta.

Brosig: En este espacio, probablemente haya visto a mucha gente salir y decir: "Vamos a ser cero neto para 2050". Pero podría decirles cualquier cosa para 2050, así que creamos este Plan de Acción Climática con tres pilares, no solo un objetivo benigno. Creemos que esto aborda muchos de los lavado verde desenfrenado. La primera parte de este plan habla de lo que estamos haciendo a nuestro alcance para garantizar que nuestros activos no contribuyan al cambio climático, el espacio de emisión de carbono. Nuestro objetivo, de aquí a 2025, es reducir nuestras emisiones de carbono en un 70 % en toda la cartera. La segunda parte, que también aborda una de las principales preocupaciones de los inversores, tiene que ver con el riesgo climático y la resiliencia. Sabemos que las cosas están cambiando en el medio ambiente y queremos medir cómo nos aseguramos de que nuestros activos sean realmente resistentes al cambio climático. Nos aseguramos de hacer un análisis muy completo. Y luego la tercera pieza es sobre salud y bienestar. Hablé sobre obtener la certificación Fitwel. También nos asociamos con Well Living Lab, realizando estudios de campo con ellos para ver cómo el ambiente interior afecta la salud de las personas mayores y, eventualmente, incluso el proceso general de envejecimiento. Sabemos que la mayoría de las personas pasan alrededor del 90 % de su tiempo en interiores. Así que queremos ver cómo nos aseguramos de que el medio ambiente sea saludable para ellos.

Doherty: Cambiando de tema, entiendo que posee varias patentes. ¿De cuál estás más orgulloso? ¿Cómo describiría su enfoque del espíritu empresarial y la creatividad?

Brosig: Obtener una patente significa que se te ocurrió una idea única; tener algo patentado significa que nadie más lo ha enmarcado de la forma que tú lo has hecho. La primera patente que obtuve fue relativamente temprana en mi carrera. Creo que eso fue lo que me ayudó a sellar la base de ser innovador y pensar de manera diferente. Creo que, por pura naturaleza, me atrae más pensar de manera diferente. De hecho, tengo un título en emprendimiento de Kellogg. Me encanta ver los problemas de una manera diferente. Probablemente alcancé mi punto máximo cuando tenía unos tres años y medio, porque en ese momento estaba haciendo rompecabezas de 150 piezas. Todo ha ido cuesta abajo desde que tenía tres años y medio, ¡ja! Definitivamente soy más de la mentalidad de que la vida es larga, en lugar de que la vida sea corta. Creo que hay tantas oportunidades maravillosas para nosotros y realmente tengo ese tipo de mentalidad.

Brendan: La vida es larga, eso me encanta. ¡Gracias, Jill, por tu tiempo hoy!