Desde Hong Kong hasta Sydney, los precios de las viviendas en las ciudades más caras de Asia están cayendo

(Bloomberg) -- Algunos de los mercados inmobiliarios más caros de Asia-Pacífico están comenzando a enfriarse después del crecimiento vertiginoso del año pasado.

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Los precios de las viviendas han comenzado a caer en Sídney y Hong Kong, mientras que los valores en Singapur apenas aumentaron el último trimestre, ya que los compradores, preocupados por el aumento de las tasas de interés y los obstáculos económicos, eligen quedarse al margen.

El cambio no podría ser más abrupto, después de que los bajos costos de endeudamiento y el miedo a perderse durante la pandemia provocaron un frenesí inmobiliario global que se extendió desde Toronto hasta Auckland. Los precios de Sydney se dispararon casi un 27% el año pasado, mientras que los valores en Singapur fueron los que más subieron en más de una década y Hong Kong siguió siendo el lugar menos asequible del mundo para comprar una casa.

Aunque las condiciones varían en la región, hay algunos denominadores comunes detrás de la desaceleración. Las preocupaciones sobre la asequibilidad llevaron a Singapur a imponer límites a la propiedad, mientras que los riesgos de inflación están llevando a los bancos centrales a considerar aumentos de tasas que dificultarían que los compradores de viviendas paguen sus hipotecas.

Mientras tanto, Covid-19 se suma a los obstáculos en los mercados inmobiliarios de China. Hong Kong está lidiando con un éxodo de residentes tras su fallido esfuerzo por contener la última ola, mientras que el confinamiento en Shanghái acaba con las esperanzas de una rápida recuperación de una caída provocada por la represión del exceso de deuda de los desarrolladores.

“Desde la crisis financiera mundial, los gobiernos de la región se han vuelto más atentos al aumento de los precios de los activos, mientras que la pandemia también ha puesto de relieve la ampliación de las brechas de riqueza”, dijo Victoria Garrett, directora residencial de Asia-Pacífico en Knight Frank. "Aunque el cambio del mercado de un vendedor revelará más oportunidades, los compradores probablemente se volverán más selectivos y sensibles al precio".

Para 2022, se proyecta que los precios residenciales en toda la región crezcan a una tasa más moderada y sostenible del 3% al 5%, estima Garrett. Eso es más bajo que el aumento del 9.1% del año pasado.

Sin duda, la demanda puede mantenerse en algunos mercados, en parte porque es poco probable que se alivie la falta de viviendas en los próximos 12 meses, dijo Garrett. Y con el ciclo de aumento de tasas aún en su fase inicial, sigue existiendo una ventana de oportunidad para que los compradores aprovechen las tasas de financiamiento aún favorables, agregó.

Los compradores en otros lugares no han sido disuadidos. En el Reino Unido, los precios de las viviendas subieron al ritmo anual más rápido desde 2004 en marzo, mientras que los valores en 20 ciudades de EE. UU. también están aumentando.

A continuación se muestra un resumen de las últimas tendencias de vivienda en ciudades clave.

Sydney

Los precios de las viviendas en la ciudad más poblada de Australia están mostrando signos de fatiga cerca de máximos históricos a medida que crecen las expectativas de que el banco central comenzará a subir las tasas de interés pronto.

La asequibilidad ya está pesando en el extremo superior del mercado con un crecimiento de los ingresos muy por detrás de las ganancias de los precios: entre marzo de 2020 y diciembre de 2021, los salarios aumentaron un 3.3 % en comparación con un aumento del 22.6 % en el valor de la vivienda. El valor medio de una vivienda en Sídney es más de 17 veces el salario medio del país.

Además, la deuda bruta de los hogares de Australia como parte de los ingresos disponibles está cerca del 200%. Todo eso ha hecho que los compradores en el mercado inmobiliario más grande del país sean cautelosos. Los precios de las viviendas en la ciudad portuaria bajaron un 0.2% el mes pasado además de las pérdidas de febrero, rompiendo una racha ganadora que comenzó en octubre de 2020.

“Mucho de esto tiene que ver con las tasas de interés, y Sydney, debido a que es un mercado tan caro, es muy sensible a las alzas de tasas”, dijo Nerida Conisbee, economista jefe de la firma de bienes raíces Ray White. La disminución de la competencia en las subastas “refleja el sentimiento que realmente ha cambiado hacia la disposición de las personas a pagar muy por encima del precio de reserva”.

香港

Los precios residenciales en Hong Kong han tenido una tendencia a la baja desde agosto y no se vislumbra una recuperación rápida. Los desafíos van desde una economía en recesión y tasas de interés en aumento hasta la partida continua de locales y expatriados frustrados con las tensiones políticas y las estrictas medidas de distanciamiento social.

El mercado inmobiliario de la ciudad parecía imparable el año pasado, con precios que batieron un récord en agosto. Desde entonces, los valores han disminuido un 7.3 %, según Centaline Property Agency Ltd. UBS Group AG espera que los precios bajen este año debido a la salida de población y las subidas de tarifas. Goldman Sachs Group Inc. es aún más pesimista y predice una caída del 20 % para 2025.

“Los precios de las viviendas seguirán bajo presión al menos en el corto plazo”, dijo Rosanna Tang, jefa de investigación para Hong Kong y la Gran Área de la Bahía en Colliers International. “Además del Covid-19, otras incertidumbres del mercado, como la tensión geopolítica y los riesgos de las tasas de interés, también están retrasando la toma de decisiones de los compradores de vivienda”.

Singapur

Después de un año excepcional en el que los precios subieron más en más de una década, el mercado inmobiliario de Singapur se está enfriando gracias a las restricciones a la propiedad y los impuestos más altos. El crecimiento de los precios de las viviendas privadas nuevas se desaceleró al 0.4% el trimestre pasado, mientras que las ventas en marzo cayeron al nivel más bajo en 21 meses.

Las autoridades introdujeron medidas de enfriamiento en diciembre para abordar la falta de asequibilidad junto con el riesgo de que los hogares tengan dificultades para pagar sus hipotecas a tasas más altas. En febrero, el gobierno anunció impuestos a la propiedad más altos dirigidos a los residentes adinerados, lo que podría llevar a algunos compradores en ese segmento a quedarse al margen.

Aún así, los analistas han dicho que las restricciones pueden ser solo una solución a corto plazo dado que existe una demanda genuina entre los locales, como aquellos que se actualizan a unidades privadas desde sus apartamentos públicos, así como los millennials que buscan vivir solos.

El aumento de los precios al consumidor también puede alentar a los compradores potenciales a ingresar al mercado más temprano que tarde y retener el poder adquisitivo, dijo Alan Cheong, director ejecutivo de investigación de Savills Plc. “La inflación es el opioide que impulsa la demanda”, dijo.

Shanghai

Los precios residenciales en Shanghái, uno de los mercados inmobiliarios más resistentes de China, volvieron a subir en diciembre luego de tres meses de caídas, luego de que los funcionarios tomaran medidas para detener una desaceleración causada por una crisis de liquidez en los desarrolladores. Ahora, el repunte se ve amenazado por el bloqueo radical del centro financiero.

“Ahora hemos visto que Covid se está apoderando más de Shanghái, lo que puede limitar el mercado en el segundo trimestre como resultado”, dijo Roddy Allan, director de investigación para Asia Pacífico en Jones Lang LaSalle.

Aún así, la perspectiva a largo plazo de la ciudad se ve mejor, gracias a los bajos inventarios y los recortes en las tasas de interés. Una desaceleración económica ha llevado a China a un modo de relajación, en una marcada divergencia de políticas con otras economías importantes. En enero, el banco central recortó una tasa clave por primera vez en casi dos años, mientras que los principales bancos redujeron las tasas hipotecarias y acortaron los tiempos de aprobación de préstamos.

Las ventas de viviendas en Shanghái probablemente se estabilizarán este año y podrían recuperarse a finales de año, dijo Yang Hongxu, director del instituto de investigación de E-House China Enterprise Holdings Ltd.