Las solicitudes de ejecución hipotecaria aumentaron un 132 % con respecto al año anterior. Esto es lo que eso significa

Cuando estábamos leyendo los datos de bienes raíces este mes, tres estadísticas nos llamaron la atención. El primero: que el número de ejecuciones hipotecarias activas (esto es cuando el proceso de ejecución hipotecaria ha comenzado en un préstamo gravemente moroso, pero aún no se ha completado y liquidado) aumentó en más de 7,000 en marzo, el primer año tras año. aumento en casi 10 años, según el proveedor de análisis, datos y tecnología hipotecaria Black Knight. En segundo lugar, más de 78,000 2022 propiedades en EE. UU. tuvieron una solicitud de ejecución hipotecaria durante el primer trimestre de 39, lo que representa un aumento del 132 % con respecto al trimestre anterior y del 90 % con respecto al año anterior, según la empresa de análisis inmobiliario ATTOM. Y en tercer lugar, las morosidades graves de las hipotecas (esos 70 o más días de mora) son un XNUMX % más altas de lo que eran antes de la pandemia, según Black Knight. 

Si bien esos números parecen sombríos, los profesionales dicen que la realidad no es tan mala como parece: aunque las ejecuciones hipotecarias activas aumentan año tras año, la cantidad de préstamos en ejecución hipotecaria activa todavía está muy por debajo de las normas históricas. En promedio, antes de la pandemia, el país vio entre 30,000 40,000 y 19 XNUMX inicios de ejecución hipotecaria por mes. Pero las moratorias de ejecución hipotecaria que se establecieron como parte de la Ley CARES en respuesta a COVID-XNUMX detuvieron toda esa actividad normal. Y en su mayor parte, los continuos bajos inicios de ejecuciones hipotecarias se deben a que la gran mayoría de las personas que habían aprovechado la indulgencia han salido de dichos planes y han vuelto a cumplir con sus hipotecas. Y aquellos que permanecen en indulgencia aún pueden tener protección contra la ejecución hipotecaria hasta que alcancen el período de indulgencia máximo permitido.

En cuanto a las ejecuciones hipotecarias, Rick Sharga, vicepresidente ejecutivo de inteligencia de mercado de ATTOM, dice que aunque “la actividad de ejecuciones hipotecarias aumentó significativamente en el primer trimestre de 2022… eso no indica una debilidad repentina en el mercado inmobiliario o en la economía estadounidense. Los administradores de hipotecas esencialmente se están 'poniendo al día' en el procesamiento de ejecuciones hipotecarias de préstamos que ya estaban en mora o tenían más de 120 días de morosidad antes de la pandemia. Muchos de estos préstamos son bastante antiguos, emitidos antes de 2009”. Y agrega: "No esperamos ver una gran ola de actividad de ejecuciones hipotecarias en el corto plazo... Incluso con el aumento dramático en la actividad de ejecuciones hipotecarias en el primer trimestre, todavía estamos funcionando a aproximadamente el 1 % del nivel normal". 

Y por último, en cuanto a la morosidad grave de las hipotecas, aunque han subido desde la pandemia, en marzo cayeron un 12 %, la mejoría mensual más fuerte en 20 años, y en realidad hay más de 1.2 millones menos de morosidad grave que en marzo pasado. Informes del Caballero Negro. Además, la morosidad en general está muy por debajo. Black Knight informa que la morosidad de 30 días (prestatarios que solo tenían un pago atrasado) se desplomó un 20% desde febrero. ¿La razón de esta caída? Una combinación de aumento del empleo, aplazamientos de préstamos estudiantiles, sólido desempeño posterior a la indulgencia y millones de refinanciamientos han ayudado a ejercer presión a la baja sobre las tasas de morosidad. 

¿Por qué las ejecuciones hipotecarias y la morosidad son importantes para el mercado inmobiliario?

Observamos ejecuciones hipotecarias y morosidad porque a menudo son una señal de angustia, lo que puede indicar debilidad en el mercado inmobiliario. Dada la disminución de la morosidad de hace unos meses, los expertos sugieren que incluso un pequeño repunte desde principios de año no es motivo de preocupación. “Estas tasas de morosidad son tan bajas que no tienen mucho efecto en el auge inmobiliario general”, dice Jeff Ostrowski, analista de Bankrate. Aunque el mercado inmobiliario necesita todo el inventario nuevo, Ostrowski dice que duda que el volumen de ejecuciones hipotecarias sea suficiente para realmente hacer mella en la reducción del inventario. “Las ejecuciones hipotecarias se encuentran en un nivel muy bajo y el proceso legal puede llevar meses, por lo que no espero ninguna consecuencia real del aumento de las ejecuciones hipotecarias”, dice Ostrowski.

¿Qué significa todo esto para los compradores y vendedores de viviendas? 

Los profesionales dicen que no debe esperar un cambio en el mercado de la vivienda como resultado de estos aumentos en las ejecuciones hipotecarias. “Con una demanda de viviendas que excede tanto la oferta, nadie va a obtener una ejecución hipotecaria por un robo. Los compradores de la competencia están subiendo los precios de todas las viviendas, incluidas las ejecuciones hipotecarias”, dice Holden Lewis, experto en vivienda e hipotecas de Nerdwallet.

Sin embargo, es posible que se encuentre con propiedades embargadas cuando busque una casa, y si está considerando comprar una, probablemente querrá comprender los diferentes tipos de ejecuciones hipotecarias que se encuentran a la venta. “Muchos inversionistas de bienes raíces están buscando una ganga de ejecución hipotecaria profunda, pero aún es un mercado de vendedores”, dice Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Dependiendo de la etapa del proceso de morosidad, puede encontrar ejecuciones hipotecarias previas en las que un prestamista notifica al propietario que está en mora; ventas al descubierto en las que el propietario intenta vender la vivienda por menos del valor de la hipoteca debido a problemas financieros; subasta de venta del alguacil donde las propiedades en mora se venden en los juzgados, ejecuciones hipotecarias bancarias conocidas como propiedades de propiedad inmobiliaria (REO) y ejecuciones hipotecarias del gobierno donde las propiedades se compran con préstamos de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda o la Administración de Veteranos.

Las propiedades en ejecución hipotecaria se pueden encontrar en el servicio de listado múltiple (MLS), por lo que no es necesario que las busque encubiertamente; están disponibles para que cualquiera las vea. “Las propiedades en proceso de ejecución hipotecaria también se enumeran en periódicos, oficinas bancarias y sitios web. Para los compradores que están considerando una propiedad embargada, las subastas son otro medio para encontrar casas disponibles”, dice Ratiu. 

Dicho esto, una morosidad grave puede ser devastadora para un propietario porque significa un impacto en su puntaje crediticio y, potencialmente, un incumplimiento y una ejecución hipotecaria, dice Ostrowski. El lado positivo es que debido a que los precios se mantienen fuertes, un propietario en dificultades debería poder vender su casa antes de perderla, pero el mismo propietario debe mantenerse a flote en un mercado de alquiler costoso.