Las políticas federales de vivienda facilitan obtener un préstamo pero no ser propietario de una vivienda

La semana pasada testifiqué en la audiencia del Comité de Servicios Financieros de la Cámara Auge y caída: Desigualdad, propiedad de vivienda y los impactos a largo plazo del mercado inmobiliario caliente. No era la primera vez que testificaba—o escrito—sobre estos temas, así que no me sorprendió en lo más mínimo cuántos testigos (y miembros del Congreso) quieren tirar aún más dinero de otras personas en la llamada escasez de viviendas.

Pero dados los comentarios del representante Ed Perlmutter (D-CO), quiero dejar las cosas claras.

Según Perlmutter (alrededor de la marca 2:55), no quiero hacer nada con respecto a la oferta de viviendas y quiero “reducir la demanda asegurándome de que la gente no tenga dinero en efectivo”. Pero esa es una descripción inexacta de lo que sugerí.

No tengo ningún problema en construir más viviendas, ya sean viviendas unifamiliares o apartamentos. El problema es que la vivienda siempre tiene una oferta limitada. En muchos lugares donde la gente quiere vivir, simplemente no hay suficiente tierra para aumentar apreciablemente la oferta.

Parte de esta escasez se debe a las restricciones de zonificación estatales y locales, como las que mantienen los apartamentos de gran altura fuera de la mayoría de los vecindarios suburbanos. Esos vecindarios están dominados por viviendas unifamiliares, y seguirán así. Simplemente no queda mucha tierra vacante en las áreas urbanas y suburbanas más deseadas, por lo que incluso el levantamiento de todas las restricciones de zonificación no traerá grandes cambios en el corto plazo.

De cualquier manera, se necesita tiempo para construir nuevas unidades de vivienda, y la gente no puede simplemente ir a buscar una a Walmart. (Sí, es posible comprar un cobertizo o un granero pequeño en Home Depot).

Otro problema es que, por lo general, las personas deben pagar grandes gastos durante largos períodos de tiempo, y la capacidad de realizar esos pagos de manera consistente depende de una gran cantidad de factores económicos y sociales. Muchos de estos factores no tienen nada que ver directamente con la política de financiación de la vivienda.

Entonces, si bien estoy a favor de construir más casas y apartamentos, la verdad es que hay poco que el gobierno federal pueda hacer aparte de abstenerse de empeorar las restricciones de suministro y reducir las oportunidades económicas. Sin embargo, históricamente, eso es exactamente qué políticas federales haber hecho.

Las políticas federales han impulsado constantemente la demanda al facilitar la obtención de préstamos en todas las áreas geográficas del país, con la tendencia hacia un capital cada vez más bajo y plazos de vencimiento más largos. Todo lo que este enfoque ha hecho es empujar a más personas al mercado para ofertar por el mismo suministro limitado. Y a menudo lo ha hecho sin tener en cuenta la capacidad de las personas para lidiar con el alto riesgo de las hipotecas a largo plazo y de bajo capital, lo que deja a las personas con más deudas y viviendas menos asequibles.

Sorprendentemente, los formuladores de políticas federales siguen obsesionados con impulsar aún más la demanda empujando a más personas, especialmente aquellas con ingresos más bajos, al mercado con grandes hipotecas.

El argumento a menudo incluye alguna versión de cerrar la brecha de riqueza porque la vivienda constituye una gran parte de la riqueza de los estadounidenses. Pero si algún miembro del Congreso propusiera aumentar la riqueza de los pobres subsidiando cuentas de margen para apostar en acciones, la propuesta sería objeto de burlas en el Capitolio. Sin embargo, la equidad mercados y precios de la vivienda han exhibido volatilidad similar—es decir, un riesgo financiero similar— durante décadas.

Entonces, para aclarar, no estoy a favor de quitarle el dinero a la gente.

Sin embargo, estoy a favor de dejarles conservar más efectivo y decidir por sí mismos cuándo es el momento adecuado para endeudarse. Dicho de otra manera, estoy diciendo que ya pasó el momento de que el gobierno federal deje de facilitar la obtención de hipotecas a largo plazo con bajo capital. Ese enfoque claramente no logra los resultados (hacer que la vivienda sea más asequible) que tantos miembros del Comité de Servicios Financieros de la Cámara afirman querer.

De hecho, no tiene sentido afirmar que la asequibilidad es el objetivo principal mientras se hace todo lo posible para lograr lo contrario. Incluso el presidente de la Asociación Nacional de Corredores de Bienes Raíces reconoce (consulta: la marca de 2:55:56) que "la demanda es mucho más alta que la oferta en este momento", por lo que incluso continuar con el mismo nivel de políticas federales que impulsan la demanda ejercerá una presión alcista sobre los precios.

A largo plazo, la solución a los altos precios de la vivienda no puede ser simplemente aumentar la oferta porque la política federal aún estaría impulsando la demanda, algo que es mucho más fácil de hacer que aumentar la oferta.

En lugar de permitir que las decisiones de vivienda de las personas evolucionen con sus circunstancias económicas, la política federal esencialmente les ha dicho a las personas que se olviden de esas circunstancias y obtengan préstamos más grandes con menos dinero para el pago inicial. Este enfoque a menudo falla para el prestatario, solo pregúntele a los millones que sufrieron ejecuciones hipotecarias después del ascenso de Fannie y Freddie, así como a todos los que intentan ahorrar para estar más seguros antes de tomar un préstamo gigante.

Lo que es tan sorprendente es el historial atroz de exactamente las mismas prescripciones de políticas que todos mis homólogos de audiencia y la mayoría de los demócratas de Servicios Financieros de la Cámara están pidiendo ahora.

La era del New Deal Administración Federal de Vivienda línea roja creada y barrios segregados, amplió los plazos de la hipoteca y empujó los pagos iniciales muy por debajo del 20 por ciento. Luego, las GSE se crearon a fines de la década de 1960 (como un truco presupuestario, por lo que vale), pero la tasa de propiedad de vivienda apenas se ha movido. La estrategia de Bill Clinton de 1994 de utilizar las GSE para aumentar la tasa al facilitar aún más la obtención de hipotecas de bajo capital a largo plazo fue un desastre absoluto, y la tasa de propiedad negra fue aún más baja después de décadas de estas políticas. Muchos demócratas incluso quieren expandir las políticas de vivienda más abismales de la década de 1900, vivienda pública y subsidios de alquiler.

Aparte de estos fracasos obvios, las políticas federales han desplazado a las empresas del sector privado que podrían haber ayudado a construir un sistema más sostenible. Las empresas privadas podrían, por ejemplo, ofrecer opciones de seguros y préstamos más diversas si no se vieran obligadas a competir con el gobierno federal. Pero el gobierno federal domina el mercado.

Entonces, no, no quiero asegurarme de que la gente no tenga efectivo para comprar casas. Pero sí quiero que el gobierno federal deje de quitarle el dinero a la gente para financiar más programas federales y más préstamos que, en última instancia, les quitan aún más dinero.