Europa se prepara para un revés inmobiliario agudo y abrupto

(Bloomberg) -- Los disturbios en las propiedades de trofeos en Londres y Frankfurt ofrecen una visión del daño que les espera a los inversores inmobiliarios europeos, ya que se enfrentan a la reversión más aguda registrada.

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Desde un tenso proceso de refinanciación para un edificio de oficinas en la City de Londres hasta la tensa venta de Commerzbank Tower en el centro financiero de Alemania, los inversores se esfuerzan por encontrar formas de cerrar las brechas de financiación a medida que los mercados crediticios se paralizan debido al rápido aumento de las tasas de interés.

La verificación de la realidad comenzará a darse en las próximas semanas a medida que los prestamistas de toda Europa obtengan los resultados de las evaluaciones de fin de año. Las fuertes caídas en las valoraciones amenazan con causar incumplimientos de los convenios de préstamo, lo que desencadena medidas de financiación de emergencia que van desde ventas forzadas hasta la inyección de efectivo fresco.

“Europa va a pasar por la gran relajación de 10 años de dinero fácil”, dijo Skardon Baker, socio de la firma de capital privado Apollo Global Management. “La cantidad de angustia y dislocación está fuera del espectro”.

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Préstamos, bonos y otras deudas por un total de alrededor de € 1.9 billones ($ 2.1 billones), casi el tamaño de la economía italiana, están garantizados contra propiedades comerciales o se extienden a propietarios en Europa y el Reino Unido, según la Autoridad Bancaria Europea, una encuesta realizada por Bayes. Business School y datos recopilados por Bloomberg.

Aproximadamente el 20% de eso, o unos 390 millones de euros, vencerá este año, y la crisis que se avecina marca la primera prueba real de las regulaciones diseñadas después de la crisis financiera mundial para contener los riesgos de los préstamos inmobiliarios. Esas reglas podrían terminar haciendo una corrección más pronunciada y abrupta.

"Creo que la revaluación ocurrirá más rápido que en el pasado", dijo John O'Driscoll, director del negocio de activos reales de la unidad de gestión de inversiones de la aseguradora francesa Axa SA. “La gente comienza a exponerse a medida que baja la marea”.

Las nuevas regulaciones presionarán a los prestamistas de Europa para que actúen de manera más agresiva con respecto a los préstamos incobrables. También están en mejor forma que durante la última crisis inmobiliaria hace más de una década, por lo que podrían estar menos inclinados a permitir que los problemas se agraven. Eso pone la carga sobre los prestatarios.

A raíz de la crisis financiera de 2008, la mayoría de los bancos se mostraron reacios a reclamar préstamos incobrables, ya que hacerlo habría provocado enormes pérdidas, una práctica denominada "extender y fingir". Según las nuevas normas sobre préstamos improductivos, los prestamistas deberán prever las pérdidas esperadas, en lugar de las acumuladas. Eso significa que tienen menos incentivos para quedarse quietos y esperar que se recuperen los valores de los activos.

Hasta ahora, las valoraciones no han disminuido lo suficiente como para que la deuda senior, los préstamos que generalmente tienen los bancos, estén bajo el agua, pero eso podría cambiar pronto. Las propiedades comerciales del Reino Unido valoradas por CBRE Group Inc. cayeron un 13% el año pasado. El declive se aceleró en la segunda mitad, con el corredor registrando una caída del 3% solo en diciembre. Los analistas de Goldman Sachs Group Inc. pronosticaron que la caída total podría superar el 20%.

Los bancos podrían entonces actuar antes de que los precios caigan aún más y se arriesguen a pérdidas crediticias, obligando a los propietarios endeudados a alternativas difíciles. Los problemas se vuelven más espinosos para quienes enfrentan vencimientos de deuda. Los prestamistas están reduciendo la cantidad del valor de una propiedad que están dispuestos a prestar. Eso significa que una tasación más baja podría actuar como un doble golpe, aumentando la brecha de financiación.

“El apetito bancario es menor y se mantendrá bajo” hasta que haya señales de que el mercado ha tocado fondo, dijo Vincent Nobel, director de préstamos basados en activos de Federated Hermes Inc. resolver problemas es convertirlo en el problema de otra persona”.

Suecia ha sido hasta ahora el epicentro de la crisis, y se prevé que los precios de las viviendas caigan un 20% desde los niveles máximos. Las firmas inmobiliarias cotizadas del país han perdido el 30% de su valor en los últimos 12 meses, y el banco central sueco y la Autoridad de Supervisión Financiera han advertido repetidamente sobre los riesgos derivados de la deuda inmobiliaria comercial.

La caída de los valores inmobiliarios podría desencadenar un "efecto dominó", ya que las demandas de más garantías podrían obligar a vender en dificultades, según Anders Kvist, asesor principal del director de la FSA.

Si bien hay algunos focos de estabilidad como Italia y España, que se vieron más afectados después de la crisis financiera mundial, el Reino Unido se está desplomando y hay señales de que Alemania podría ser el próximo.

En el lado positivo, hay más opciones disponibles para los inversores inmobiliarios atados. Entidades como los fondos de crédito cerrados se han expandido constantemente durante la última década. Colectivamente, las aseguradoras y otros prestamistas alternativos tuvieron una mayor proporción de nuevos préstamos inmobiliarios en el Reino Unido que los principales bancos del país en la primera mitad del año pasado, según la encuesta de Bayes.

En los próximos 18 meses, los inversores invertirán una cantidad récord de dinero en los llamados fondos oportunistas que hacen apuestas inmobiliarias más arriesgadas, dijo la semana pasada el presidente ejecutivo de Cantor Fitzgerald, Howard Lutnick, en el Foro Económico Mundial en Davos. La tendencia ayudará a acelerar un repunte en los mercados de bienes raíces comerciales, dijo.

Estas nuevas herramientas podrían hacer que la agitación sea más breve que en el pasado, cuando los bancos se aferraron a los préstamos incobrables durante años. Louis Landeman, analista de crédito de Danske Bank en Estocolmo, espera que el reinicio sea relativamente ordenado y que los prestatarios tengan suficiente para tomar medidas en contra.

“Cualquiera que pueda idear una forma creativa de llenar ese vacío se lo pasará en grande”, dijo Mat Oakley, jefe de investigación comercial de Savills.

–Con la asistencia de Anton Wilen, Antonio Vanuzzo, Damian Shepherd y Konrad Krasuski.