¿Baja el alquiler durante una recesión? Lo que pueden esperar los inquilinos y los inversores inmobiliarios

Puntos clave

• El hecho de que haya una recesión no significa necesariamente que los precios de los alquileres bajen. De hecho, durante la recesión de 2008, fue exactamente lo contrario.
• En el mercado de alquiler actual, hemos visto bajar la tasa de aumento de los precios de alquiler, pero esto solo se traduce en precios de alquiler más bajos si se encuentra en mercados selectos.
• Si usted es un inversionista de bienes raíces, probablemente sepa que no debe esperar un repunte perpetuo en los precios de alquiler. Esta desaceleración debería haber sido anticipada.

La pandemia ha causado estragos en los mercados de alquiler de Estados Unidos. Desde cierres de negocios que impidieron que los inquilinos obtuvieran ingresos hasta moratorias de desalojo y migraciones masivas que acompañaron oportunidades de trabajo remoto, nada se parece a lo que sucedió en febrero de 2020.

Hay indicios de que estamos viendo una disminución en la tasa de aumentos de precios para los inquilinos en los últimos meses, pero eso no se traduce necesariamente en una disminución de los alquileres.

Si bien no hay tantos indicios de que estamos viviendo una recesión, dependiendo de su nivel de ingresos, puede parecer que lo estamos. Sin embargo, si estamos o no en una recesión podría no importar porque las recesiones no significan necesariamente que los precios de alquiler bajen.

El alquiler es una fuente de inflación pegajosa

El aumento de los alquileres fue parte de lo que provocó la La Fed comenzará a aumentar las tasas de interés. Cuando empezamos a ver aumentos significativos en los alquileres, se llama 'inflación pegajosa'. La inflación rígida ocurre cuando los precios aumentan debido a gastos que experimentan cambios de precios en ciclos de 4.3 meses o más.

Esto significa que el alquiler tarda más en disminuir una vez que sube. Es más común ver que los precios se estabilicen por un tiempo en lugar de que los precios bajen en términos de dólares reales.

Los costos de alquiler aumentaron un 23.5% entre octubre de 2019 y octubre de 2022, lo que anula cualquier ganancia que los trabajadores puedan haber logrado en términos de crecimiento salarial durante la pandemia. Las probabilidades de que el alquiler baje lo suficiente como para compensar este aumento histórico son bajas.

¿Baja el alquiler durante una recesión?

Es raro que los precios de alquiler bajen de una manera significativa para el arrendatario. Cuando observamos los precios de alquiler entre 1940 y 2000, vemos una ligera disminución entre 1940 y 1950 en el alquiler bruto medio a nivel nacional. Luego, hubo aumentos en las décadas siguientes.

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Estos datos son específicos de mercados individuales. Dependiendo de su ubicación, las cosas podrían cambiar. Por ejemplo, en estados como California, Hawái y Maryland, los precios de alquiler experimentaron una disminución en dólares reales entre 1990 y 2000.

Hubo bastantes recesiones entre 1940 y 2000, pero también podemos mirar a 2008 para evaluar los precios de alquiler durante una recesión. Entre 2007 y 2011, los peores años de la Recesión de 2008, los precios de alquiler aumentaron.

Las cosas no mejoraron después de la Gran Recesión. Según la Oficina de Responsabilidad Gubernamental (GAO), entre 2007 y 2017, tres millones de hogares más comenzaron a pagar más del 30% de sus ingresos en alquiler. La mitad de ellos gastó más del 50% de sus ingresos en alquiler.

En última instancia, ninguna regla estricta dice que el alquiler tiene que bajar durante una recesión.

¿Ha bajado el alquiler en los últimos meses?

Los aumentos de alquiler durante la pandemia han sido históricos. A medida que las personas se mudaron, la demanda en algunas ciudades y ciudades en auge de la burbuja explotó La inflación y un mercado inmobiliario fuera de control hicieron subir los precios en todo el país, pero las migraciones que vinieron con las opciones de trabajo remoto hicieron que los aumentos de precios fueran más dramáticos en algunos lugares.

A partir de fines del verano de 2022, la tasa de aumento de precios disminuyó mes a mes. Algunas de estas disminuciones podrían atribuirse a los cambios estacionales en la demanda y los precios, pero es la primera vez que la tasa de aumento se ralentiza desde que comenzó el repunte.

Las cosas no se ven tan bien cuando nos alejamos a los precios año tras año. A partir de noviembre de 2022, los precios aumentaron un 7.4 % en todo el país en comparación con noviembre de 2021. A principios de 2022, estos aumentos año tras año fueron de dos dígitos, por lo que es bueno que ya no sean tan intensos.

Sin embargo, esto no se traduce necesariamente en precios más bajos para los inquilinos.

En algunas áreas, la tasa de disminución ha sido lo suficientemente significativa como para resultar en pequeñas reducciones en el precio del alquiler. Esto está sucediendo principalmente en las ciudades en auge de la burbuja, donde la economía local no pudo sostener los aumentos durante el período de alta demanda de las migraciones pandémicas.

¿Bajará el alquiler en 2023?

Gran parte de lo que sucede en el mercado inmobiliario es regional. Si bien algunas áreas pueden ver disminuciones en dólares reales en los precios de alquiler, el panorama general se inclina hacia un estado de estabilización en el que los alquileres dejan de aumentar a un ritmo alarmante, pero no necesariamente bajan.

Parte de la razón por la que puede ocurrir la estabilización es que los constructores se han centrado en propiedades multifamiliares. Para los inquilinos dispuestos a vivir en apartamentos en lugar de viviendas unifamiliares, el inventario en algunas regiones está aumentando la oferta para satisfacer la demanda.

Otra razón por la que las cosas pueden ralentizarse es que las personas no se mueven tanto. Menos personas han sido comprar casas desde que la Fed comenzó a subir las tasas en marzo de 2022, menos personas abandonan el mercado de alquiler. Esto ha contribuido a la demanda en los últimos meses, elevando los precios de los alquileres.

En este entorno, es menos probable que los inquilinos se muden. Si aseguraron un contrato de alquiler antes en la pandemia, la tarifa que están pagando ahora es probablemente mucho menor que cualquier cosa que puedan encontrar ahora.

Dicho esto, si obtuvo un nuevo contrato de alquiler el año pasado y los precios disminuyeron significativamente, eso puede llevarlo a buscar alojamiento más barato una vez que los nuevos alquileres bajen en términos de dólares reales.

¿Qué significan los alquileres decrecientes para los inversores inmobiliarios?

Si los alquileres fueran a disminuir en términos de dólares reales, es probable que las pérdidas no sean tan significativas como las ganancias obtenidas en los últimos años. Si bien puede parecer una pérdida a corto plazo, es probable que aún esté ganando más dinero del que ganaría en 2020. Es probable que esto sea cierto para aquellos que compraron sus inversiones inmobiliarias antes de la pandemia.

Si está considerando ingresar al juego de bienes raíces, la disminución de los alquileres debe tenerse en cuenta en su ecuación al comprar una casa o una propiedad de unidades múltiples. Sin embargo, no es probable que su tasa potencial de disminución elimine la rentabilidad de una propiedad adecuada a largo plazo.

Dicho esto, la tasa de disminución afectará a diferentes mercados de manera desproporcionada. Querrá estar muy atento a las cosas si tiene propiedades en lugares que experimentaron grandes cambios en la demanda durante los primeros dos años o más de la pandemia.

Tener una cartera bien diversificada es particularmente importante cuando uno de sus activos puede desacelerarse o caer en términos de rentabilidad. Puedes consultar los de Q.ai Kits de inversión que abarcan muchas industrias para generar más resiliencia en su cartera. Q.ai ofrece una opción muy singular llamada Protección de cartera que protege sus ganancias y reduce sus pérdidas, sin importar en qué industria invierta.

Resumen Final

La Oficina Nacional de Investigación Económica (NBER) aún no ha declarado una recesión. Ya sea que estemos viviendo una recesión o no, ciertamente estamos experimentando algunos tiempos económicos peculiares.

No importa si se trata de una recesión, ya que este tipo de recesión no significa necesariamente una disminución en los precios de los alquileres. Las circunstancias económicas que rodean cada recesión difieren, lo que significa que el resultado variará.

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