¿Podría una recesión de la vivienda estar en el horizonte?

Puntos clave

• Una gran cantidad de informes de vivienda esta semana han fomentado la especulación de que una leve recesión del mercado de la vivienda podría estar en el horizonte.
• Los datos de NAHB muestran que la confianza de los constructores en el segmento de viviendas unifamiliares de nueva construcción cayó 8 puntos en octubre
• El Departamento del Censo informó que, si bien los permisos de construcción aumentaron en agosto, los inicios de nuevas viviendas cayeron mes tras mes (MOM) y año tras año (YOY)
• La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios anunció que las ventas de viviendas existentes y los precios medios de vivienda cayeron en septiembre
• Aún así, muchos expertos están de acuerdo en que es poco probable que se produzca un colapso total debido a la resiliencia sin precedentes del consumidor y la lenta tasa de disminución.

Los precios de la vivienda y las nuevas construcciones están en declive. Las tasas hipotecarias están en aumento. Y la especulación de una recesión en el mercado de la vivienda sigue propagándose entre compradores e inversores inmobiliarios por igual. Para algunos, es más probable una zambullida brusca y repentina; otros ven una regresión más lenta y leve durante el próximo año.

De cualquier manera, una serie de informes recientes sobre vivienda han echado leña al fuego proverbial.

Nuevos informes de vivienda esta semana

Quizás el informe de vivienda más grande de esta semana fue cortesía del Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) y el índice del mercado inmobiliario de Wells Fargo.

El HMI de NAHB/Wells Fargo mide la percepción del constructor sobre las expectativas de venta de viviendas unifamiliares en una escala de "buena" a "mala". Las métricas de los componentes se incorporan a un índice ajustado estacionalmente donde las puntuaciones superiores a 50 sugieren que la mayoría de los constructores ven las condiciones como "buenas".

Para octubre, el informe de vivienda encontró que la confianza de los constructores para la construcción de viviendas unifamiliares nuevas se hundió 8 puntos. Actualmente, esta métrica de confianza de los constructores se sitúa en torno a 38. Eso es la mitad de su nivel hace seis meses y, aparte de un breve paréntesis durante la pandemia, es el más bajo desde agosto de 2012.

Para cada parte componente:

• Las condiciones de venta actuales cayeron a 45, una pérdida de 9 puntos
• Las expectativas de ventas de seis meses cayeron a 35, una disminución de 11 puntos
• El tráfico de compradores potenciales se redujo a 25, lo que marca una caída de 6 puntos

Según el presidente de NAHB, Jerry Konter, la demanda se ha visto debilitada por las altas tasas hipotecarias que han creado una situación considerada “poco saludable e insostenible”.

Pero este no es el único informe de vivienda publicado esta semana.

Datos de la Oficina del Censo

Esta semana, la Oficina del Censo y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. publicaron datos sobre la nueva construcción residencial de septiembre. De acuerdo con la informe de vivienda:

• Los permisos de construcción aumentaron 1.4% MOM, pero disminuyeron 3.2% YOY
• Los inicios de viviendas de propiedad privada cayeron un 8.1% MOM y un 7.7% YOY
• Las terminaciones de viviendas de propiedad privada crecieron 6.1% MOM y 15.7% YOY
• Los inicios de viviendas unifamiliares cayeron 4.7% MOM
• Terminaciones de viviendas unifamiliares crecieron 3.2% MOM

Juntos, estos datos pintan una imagen de un mercado de la construcción en declive.

Si bien el año pasado se iniciaron nuevos proyectos a tasas más altas, ahora se están completando más que comenzando de nuevo. (En otras palabras, el mercado de la vivienda ya está en un tendencia a la baja.)

Datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios

También esta semana, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) anunció que las ventas de viviendas existentes en los EE. UU. cayeron un 1.5 % a 4.71 millones desestacionalizados en septiembre.

Aunque la caída estuvo en línea con las expectativas de los economistas, todavía representa la octava caída mensual consecutiva. También marca la primera vez que las ventas de viviendas usadas caen tantos meses seguidos desde 2007.

En total, las ventas totales de viviendas cayeron un 23.8 % interanual, y el número de viviendas en el mercado disminuyó un 2.3 % a 1.25 millones de unidades.

Mientras tanto, el precio medio de las viviendas existentes cayó de $389,500 384,800 a $400,000 2023 MOM, luego de superar los $XNUMX XNUMX por primera vez esta primavera. Los datos de NAR sugieren que las caídas de los precios medios podrían continuar hasta principios de XNUMX, si no más allá.

Como resumió el economista jefe de NAR, Lawrence Yun, de manera tan sucinta: "El mercado claramente está cambiando".

Estimaciones de expertos: el mercado podría caer hasta un 20%

Según el economista jefe de Pantheon Macro, Ian Shepherdson, los datos de NAHB son una señal "desastrosa" de que cualquier aumento informado en las ventas de casas nuevas fue "más ruido" que señales de un posible cambio de tendencia en el sector inmobiliario. En particular, Shepherdson predice que la construcción nueva y las ventas de viviendas seguirán cayendo, causando estragos en el valor de las viviendas.

“Este no es el piso”, dijo Shepherdson. “El aumento de las tasas hipotecarias a casi el 7% en las últimas semanas ha provocado una nueva caída en la demanda de hipotecas, y esperamos que las ventas de viviendas sigan cayendo hasta principios del próximo año”.

Como lo ve Shepherdson, los precios tienen que “caer sustancialmente” para restablecer el equilibrio del mercado inmobiliario. Y dado que la curva de oferta de viviendas aún no se ha aplanado, la caída de la demanda abrirá el camino a precios bajos. En total, Shepherdson espera "una caída del 15-20% durante el próximo año" antes de tocar fondo.

Puntos clave de estos informes de vivienda

Otros datos, particularmente tasas hipotecarias más altas, respaldan la teoría de que baja el precio de la vivienda continuará durante meses todavía. Para algunos, los datos recientes del informe de vivienda sugieren una posible recesión del mercado inmobiliario.

Las casas ya han comenzado a quedarse en el mercado por más tiempo, pasando de 16 a 19 días. Antes de la pandemia, el tiempo promedio en el mercado para la mayoría de las casas era de un mes. Además, las transacciones en efectivo se mantienen estables en torno al 22 %, ya que los compradores de vivienda evitan las altísimas y crecientes tasas hipotecarias. Desde marzo de 2022, el banco central de EE. UU. ha aumentado las tasas de interés desde cerca de cero hasta un rango de 3-3.25 %, mientras que ahora se espera que la tasa de los fondos federales finalice el año en torno a 4.25-4.75 %.

Aún así, estos factores han trabajado juntos para comenzar a reducir la demanda, lo que conducirá a caídas de precios a largo plazo. Pintan un panorama general de aumento de las tasas de interés, cuellos de botella materiales y precios elevados de las viviendas que debilitan continuamente la demanda.

El economista jefe de NAHB, Robert Dietz, señaló: “Dadas las expectativas de tasas de interés elevadas en curso debido a las acciones de la Reserva Federal, se pronostica que en 2023 se verán disminuciones adicionales en la construcción de viviendas unifamiliares a medida que continúa la contracción de la vivienda... Las tasas de propiedad de vivienda disminuirán en los próximos trimestres a medida que las tasas de interés más altas y los costos de construcción elevados en curso continúen eliminando el precio de una gran cantidad de posibles compradores”.

¿Nos acercamos a una recesión del mercado inmobiliario?

La última vez que el mercado de la vivienda estuvo tan frenético ocurrió entre 2005 y 2007, lo que finalmente condujo al colapso de la burbuja inmobiliaria de 2008. Ahora que el auge de la vivienda se ve amenazado por el aumento de las tasas hipotecarias, la disminución de la oferta y demanda, es razonable preguntar: ¿nos dirigimos hacia otra recesión del mercado inmobiliario?

A pesar de las caídas en curso después de un año de aumentos de precios sin precedentes y tasas hipotecarias bajísimas, parece que es poco probable que se produzca una recesión grave en el mercado de la vivienda. Más bien, los economistas de la vivienda creen en términos generales que cualquier corrección probablemente será modesta. (En otras palabras, es poco probable que experimentemos otra burbuja inmobiliaria similar a la Gran Recesión).

Una diferencia obvia entre ahora y entonces es la sorprendente resiliencia económica que la mayoría de los consumidores han mostrado durante la pandemia. Las regulaciones crediticias más estrictas, muchas como resultado de la propia Gran Recesión, también juegan un papel. Hoy en día, el comprador hipotecario promedio reclama más capital y una calificación crediticia inicial más alta.

Además, las empresas de construcción cautelosas han moderado las nuevas construcciones para asegurarse de que no excedan la oferta. Desafortunadamente, también parece que este hecho ha seguido impulsando los precios mientras suprime los recuentos de inventario para que ni la demanda ni los precios puedan caer orgánicamente.

Más bien, la disminución de la demanda se atribuye en gran medida a los precios astronómicos y aumento de las tasas hipotecarias. Por lo tanto, si bien es poco probable que veamos una recesión catastrófica del mercado de la vivienda, no es improbable que se produzca una liberación lenta y con fugas, como la del aire que sale de un globo.

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Si bien los precios más altos de las viviendas han demostrado ser valiosos para los inversores inmobiliarios durante la pandemia, la disminución de los precios y la disminución de la demanda podrían significar aguas turbulentas en el futuro. Sin mencionar que los inversores son también consumidores, lo que significa que las tasas más altas de inflación e interés golpean no solo su cartera, sino también su billetera.

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