El mercado inmobiliario comercial se congela y el volumen de bonos cae en picada

(Bloomberg) -- Las ventas de bonos hipotecarios comerciales se han desplomado un 85% año tras año, ya que el aumento de las tasas de interés redujo el volumen de préstamos y los impagos asustaron a los inversores.

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En lo que va del año, solo se han emitido alrededor de $ 4.27 mil millones de los bonos, frente a los $ 29.38 mil millones en el mismo punto del año pasado, según datos compilados por Bloomberg basados en acuerdos sin respaldo del gobierno. Los inversionistas culpan a la agresiva campaña de tasas de interés de la Reserva Federal, que ha hecho que sea más costoso para los prestatarios refinanciar. Las tasas más altas también han reducido las ventas de propiedades al elevar efectivamente los precios para los compradores.

Una serie reciente de incumplimientos en los sectores de oficinas y propiedades minoristas agrega presión, lo que hace que los compradores de bonos sean aún más cautelosos. Esta semana, Bloomberg informó que Brookfield Corp., matriz del propietario de oficinas más grande en el centro de Los Ángeles, incumplió con los préstamos vinculados a dos edificios en lugar de refinanciar la deuda a medida que cae la demanda de espacio. Mientras tanto, un préstamo vinculado a la torre del expresidente Donald Trump en 40 Wall St. en Manhattan se colocó en una lista de vigilancia de prestamistas. Y los inversionistas están tratando de ejecutar la hipoteca de uno de los centros comerciales más grandes del país: el Palisades Center en West Nyack, Nueva York.

“El riesgo de incumplimiento ha aumentado y podría ser más problemático si las tasas aumentan y la economía se desacelera”, dijo Chris Sullivan, director de inversiones de United Nations Federal Credit Union. “Entonces, creo que un enfoque cauteloso y especialmente diligente es apropiado”.

La caída en el volumen de préstamos sigue a una desaceleración en la actividad del mercado inmobiliario, que comenzó en la segunda mitad de 2022 cuando la Fed comenzó a aumentar las tasas en serio.

El año pasado se registró una caída del 10 % en los préstamos inmobiliarios comerciales, la deuda subyacente que generalmente se vuelve a empaquetar en bonos hipotecarios comerciales, en comparación con el año anterior, a $ 804 millones desde $ 891 millones, según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. El grupo comercial espera una caída adicional del 15% en los préstamos CRE en 2023, a $ 684 millones, reduciendo nuevamente la cantidad de préstamos que se pueden titularizar y vender.

“Todo está congelado, por lo que no hay materia prima para realizar transacciones de CMBS”, dijo Paul Norris, director de productos estructurados de la administradora de activos de seguros Conning & Co., en una entrevista telefónica.

Solo un puñado de acuerdos han cruzado la línea de meta en las últimas semanas. Los bancos incluso se están volviendo creativos con las estructuras de acuerdos para tratar de atraer inversores. La semana pasada, un grupo de prestamistas liderado por Deutsche Bank AG valoró un CMBS de conducto por un total de $765.5 millones con un vencimiento a cinco años, una anomalía en un mercado que tiende a vender deuda a más largo plazo.

“Es muy difícil traer nuevos tratos al mercado ahora, porque no está pasando nada en el mercado de bienes raíces”, dijo Norris. “Nadie quiere refinanciar sus edificios y existe una brecha enorme en términos de expectativas entre compradores y vendedores debido a la incertidumbre”.

Y es probable que la mayor parte de la demanda de los inversionistas se desvíe hacia acuerdos con excelente rendimiento colateral y patrocinio, según Sullivan. "Las propiedades de los trofeos seguirán siendo favorecidas".

Sin duda, el índice CMBS ha estado superando al mercado de bonos de grado de inversión más amplio, ganando un 1.14% en lo que va del año en comparación con la ganancia del 0.85% de este último, según los datos del índice de Bloomberg.

Tasas de capitalización

El ciclo de alzas de la Fed también ha llevado a tasas de capitalización más altas, o tasas de capitalización, una medida similar al rendimiento de un bono. Últimamente, estas cifras han ido en aumento a medida que el valor de las propiedades ha ido cayendo, lo que reduce el volumen de transacciones.

“Nadie quiere sufrir una pérdida si puede evitarlo”, dijo Lea Overby, estratega de CMBS en Barclays Plc. Los precios de las propiedades comerciales en EE. UU. cayeron un 13 % en 2022, según Green Street, informó Bloomberg.

Pero con la inflación persistentemente alta y el desempleo bajo, es posible que la Fed tenga que seguir subiendo las tasas por más tiempo. “Si el riesgo de recesión se vuelve más severo, será difícil para el mercado de bienes raíces comerciales”, agregó.

Para el resto del año, Barclays estima que la emisión de CMBS se mantendrá baja. Para 2023, el banco pronostica $ 25 mil millones de deuda de conducto, o bonos respaldados por múltiples propiedades. Anticipa $ 45 mil millones en bonos de un solo activo y de un solo prestatario, o valores respaldados por hipotecas sobre una sola propiedad.

“El mercado necesita aprender cómo funcionar en este nuevo régimen de tasas y llegar a un consenso sobre el precio de las cosas”, dijo Overby. “Cuanto antes se dé cuenta el mercado de que esta es la nueva realidad, mejor”.