Las ciudades no deberían cambiar negocios existentes por desarrollo potencial

Probablemente haya visto anuncios en Internet que promocionan "un truco extraño" para perder peso, aclarar la piel o resolver otro problema de salud. El clickbait es una promesa hueca, ya que es poco probable que el producto que promociona resuelva el problema. De hecho, el producto podría empeorar las cosas en lugar de mejorarlas.

Por ahora, las ciudades tienen un truco extraño para deshacerse de los negocios que no les gustan. Se llama amortización. Si bien no se usa ampliamente en este momento, podría proporcionar a las ciudades una forma de eludir las reformas de dominio eminente que los estados hicieron para proteger mejor a los propietarios a raíz de una decisión infame de la Corte Suprema: Kelo v. Nuevo Londres.

En ese caso, el Tribunal dictaminó que New London, Connecticut, podía tomar la casita rosada de Susette Kelo y las casas de sus vecinos en el vecindario de Fort Trumbull, por dominio eminente y dárselas a un desarrollador privado. La decisión iba en contra de lo que la mayoría de los estadounidenses pensaban que se debería usar el dominio eminente: infraestructura y otros proyectos gubernamentales esenciales.

A raíz de la decisión, prácticamente todos los estados de los EE. UU. cambiaron sus leyes y constituciones para evitar el uso del dominio eminente para el desarrollo privado. Esto significó que las ciudades y los desarrolladores que buscan imponer su visión en los vecindarios no pueden obligar a los propietarios a vender. Los desarrolladores deben convencerlos haciendo una oferta justa o plan en torno a ellos si los propietarios no venden.

Al usar el truco de la amortización, una ciudad primero cambia su código de zonificación, prohibiendo los usos de la propiedad que no le gustan. Luego, la ciudad le da al dueño de la propiedad una cantidad de tiempo "razonable" (en opinión de la ciudad) para continuar con el uso prohibido, lo que supuestamente le permite al dueño de la propiedad "equilibrar" antes de tener que detener su uso rentable. Esto ayuda a la ciudad a evitar tener que compensar al propietario por su pérdida. Está sucediendo en Carolina del Sur ahora mismo a un taller de reparación de automóviles.

Durante casi una década, los clientes han estado alquilando y entregando camiones U-Haul en Sark's Automotive en Mauldin, Carolina del Sur. Ha sido un buen negocio paralelo a su negocio de reparación de automóviles para Jeremy Sark y su socia Marie Dougherty. Proporciona suficientes ingresos y trabajo para mantener a uno o dos empleados. U-Haul también tiene contrato con el taller para mantener y trabajar en los camiones. El alquiler de camiones también es una fuente de nuevos clientes para el negocio de reparación de automóviles.

Pero Mauldin es una ciudad con grandes planes. El ayuntamiento y el alcalde quieren transformar su centro. Uno de los muchos desarrolladores a los que la ciudad ha cortejado expresó su disgusto por los U-Hauls, que pensaban que eran antiestéticos. En 2021, la ciudad aprobó cambios de gran alcance en su código de zonificación para desalentar el tipo de negocios que no imaginó en el futuro. Todos los negocios existentes tenían derechos adquiridos excepto uno: alquiler de camiones de mudanzas.

Jeremy y Marie no sabían que su negocio de alquiler estaba en peligro y no se enteraron de la prohibición hasta que la ciudad envió un aviso al propietario, que recibieron en diciembre de 2021. Ese aviso decía que Sark's solo tenía hasta finales de diciembre de 2022 para seguir alquilando U-Hauls. Sorprendidos, Jeremy y Marie intentaron que la ciudad cambiara de opinión, pero sus súplicas fueron ignoradas.

Solo operar hasta fin de año no compensará ni de cerca a Sark's por la pérdida del negocio de U-Haul. Los ingresos anuales aumentaron de $10,000 50,000 a más de $XNUMX XNUMX al año, y Jeremy y Marie tienen todas las razones para pensar que seguirá creciendo. Carolina del Sur es uno de los estados de más rápido crecimiento en el país. Si ya no pueden alquilar camiones de mudanza, tendrían que despedir a uno o dos empleados.

Es por eso que Jeremy y Marie están contraatacando a través de una demanda presentada en su nombre por el Instituto de Justicia. Alquilar U-Hauls es un uso seguro y razonable de su propiedad. Destacar este uso viola la ley de Carolina del Sur y su constitución estatal.

Si bien será un tribunal estatal diferente el que considere su caso, Jeremy y Marie pueden mirar al norte de la frontera para ver a otra pareja que superó un intento de amortización en Wilmington, Carolina del Norte. David y Peg Schroeder contaban con ingresos de alquiler a corto plazo para tener una segunda casa cerca de su familia. Wilmington decidió que no le gustaban los alquileres a corto plazo y realizó una lotería para determinar quién seguiría alquilando sus propiedades. Los Schroeder perdieron la lotería, pero ganaron la demanda que presentaron ante IJ.

Para las ciudades, la amortización puede parecer un truco ingenioso para eludir los derechos de los propietarios. Pero las ciudades que intercambian propietarios actuales con la esperanza de complacer a los desarrolladores de fuera de la ciudad pueden terminar sin nada. Décadas después de que New London tomara la casa de Susette, el desarrollo prometido nunca estuvo a la altura de las expectativas egoístas.

Sark's está a una milla calle abajo de donde la ciudad espera construir su nuevo centro (cuyo desarrollo ya se ha retrasado un año). La tienda está al lado de una tienda de autopartes por un lado, una tienda de muebles por el otro lado y al otro lado de la calle de una fábrica de mayonesa. Los tres tienen camiones con caja o semirremolques que van y vienen de su ubicación. Quitar los U-Hauls no transformará el vecindario, pero dañará un negocio familiar y a las personas que cuentan con un cheque de pago.