Mientras millones de chinos se dirigían a casa la semana pasada para celebrar el Año Nuevo Lunar, Michael Lin tuvo que darle la mala noticia a su hija de 7 años: no vería a sus abuelos en la provincia de Anhui durante la larga semana de vacaciones.
Lin, que dirige una empresa de pintura y aislamiento de calefacción en la vecina provincia de Jiangsu, tuvo que vender el SUV Honda 2017 de la familia en diciembre pasado para mantener a flote su pequeña empresa y sus seis empleados.
Él es uno de los miles de proveedores que han tenido que renunciar a las vacaciones, aprovechar los fondos para tiempos difíciles o cerrar sus negocios el año pasado, ya que ellos también atravesaron tiempos difíciles, luego de las enormes deudas contraídas por China Evergrande Group, Kaisa Group Holdings y docenas de desarrolladores chinos que enfrentan pagos de bonos por US$84 mil millones en 2022.
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“Sin dinero, no hay año nuevo”, dijo Lin, a cuya empresa Evergrande le debe más de 5 millones de yuanes (790 millones de dólares) en pagos atrasados.
Las luchas de los desarrolladores de China para cumplir con los pagarés a los proveedores y una cantidad sofocante de deuda adeudada a los tenedores de bonos, tanto en el país como en el extranjero, han presentado un enigma preocupante para el gobierno de China. ¿El gobierno interviene para apoyar la industria de la vivienda severamente sobreapalancada, para impulsar la economía de la nación después de una campaña de años para reducir la deuda privada?
Una serie reciente de decisiones de política, incluido el primer recorte a una tasa activa que subyace a la mayoría de las hipotecas en casi dos años, señaló la voluntad del gobierno de apoyar una industria que representa una cuarta parte del producto interno bruto (PIB), que se ha estado derrumbando. bajo estrictas restricciones de endeudamiento en los últimos 18 meses, dijeron analistas.
Fuentes: Northeast Securities, Tianfeng Securities, informes de empresas. SCMP Graphics alt=Fuentes: Northeast Securities, Tianfeng Securities, informes de empresas. Gráficos SCMP>
También se remonta a hace siete años cuando el gobierno intervino para salvar el mercado de la vivienda mientras la economía de la nación crecía a su ritmo más lento en un cuarto de siglo.
La reducción de la tasa preferencial de préstamos a cinco años (LPR, por sus siglas en inglés), una tasa de referencia para las hipotecas, en un modesto 0.05 por ciento a 4.6 por ciento el 20 de enero fue una "señal significativa" de que el gobierno chino se está preparando para relajar sus políticas inmobiliarias, según Goldman Sachs.
Eso siguió a recortes en el LPR de un año, en el que se basan la mayoría de los préstamos nuevos y pendientes, tanto en diciembre como en enero y un recorte en el índice de reserva requerido (RRR) para los bancos en diciembre.
“El sector inmobiliario, posiblemente el sector más importante de la economía china, ha estado en territorio profundamente negativo durante seis meses”, dijeron en una nota los economistas de Goldman, Hui Shan y Maggie Wei. "Después de mejorar en octubre y noviembre gracias a la relajación de los préstamos bancarios, los préstamos hipotecarios volvieron a caer en diciembre, lo que sugiere que la debilidad del sector inmobiliario puede estar pasando de las restricciones crediticias al deterioro de las expectativas de los hogares y la demanda de compra".
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Un mercado inmobiliario inestable además de un consumo más débil impulsado por el resurgimiento de la pandemia de covid-19 ha aumentado la urgencia de que los formuladores de políticas “reviertan la trayectoria descendente” observada a principios de año, dijo Goldman.
Las autoridades tratarán de evitar un "aterrizaje forzoso" este año con una flexibilización incremental adicional, pero es probable que se ciñan a sus objetivos de desapalancamiento de la industria a mediano y largo plazo, dijeron Frederique Carrier y Jasmine Duan, analistas de RBC Wealth Management.
“Como resultado, es probable que la desaceleración del mercado inmobiliario continúe en la primera mitad del año y pese sobre el crecimiento económico”, dijeron en una nota.
Un hombre pasa frente a un letrero en Beijing que muestra las operaciones de Evergrande Group en China Foto: AP alt=Un hombre pasa junto a un letrero en Beijing que muestra las operaciones de Evergrande Group en China Foto: AP>
Se espera que las ventas de viviendas en el mercado inmobiliario de US$1.7 billones de China disminuyan hasta un 10 por ciento este año después de aumentar alrededor de un 3 por ciento en 2021. Eso podría significar más dolor para los grandes desarrolladores como Evergrande y los pequeños proveedores como Lin.
Lin obtuvo préstamos el año pasado para evitar despedir a sus empleados, pero podría tener que despedir a dos o tres trabajadores después del feriado del Año Nuevo Lunar si Evergrande no le paga, dijo.
“Si el sector inmobiliario continúa inactivo de esta manera, incluso si Evergrande me devolviera mi dinero, el negocio no mantendrá el rumbo, ya que [no habrá] suficientes paredes nuevas para que las pintemos”, dijo Lin.
El lastre de la economía china por parte del sector inmobiliario se ha estado gestando durante años a medida que los desarrolladores, como Evergrande, tomaron préstamos agresivamente para expandirse más allá de su negocio inmobiliario principal a todo, desde vehículos eléctricos hasta agua embotellada.
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En agosto de 2020, Beijing implementó sus reglas de las "tres líneas rojas", que limitaban la cantidad de préstamos bancarios que los desarrolladores sobreapalancados podían tomar, cortando la financiación de la industria y llevando a algunos desarrolladores al borde de la bancarrota.
Evergrande, con sede en Guangzhou, tiene US$4.4 millones en pagos de capital e intereses vencidos sobre su deuda en el extranjero a finales de junio. Eso se suma a miles de millones de dólares en bonos domésticos y pagarés a sus proveedores continentales que vencen a fines de junio.
A junio pasado, Evergrande, el desarrollador más endeudado del mundo, tenía más de US$300 millones en pasivos totales, incluidos unos US$100 millones adeudados a sus proveedores en los sectores de construcción, mobiliario y materiales.
El 24 de enero, la empresa solicitó a los acreedores extraterritoriales más tiempo para abordar su situación financiera "cada vez más compleja" después de que los tenedores de bonos internacionales amenazaran el mes pasado con "considerar seriamente la adopción de medidas coercitivas" contra Evergrande, diciendo que el desarrollador no se había comprometido adecuadamente con ellos en su esfuerzos de reestructuración.
Evergrande es uno de varios desarrolladores, incluidos Fantasia Holdings, Modern Land (China) y Kaisa, que han incumplido el pago de su deuda en el extranjero debido a que se han enfrentado a problemas de liquidez en los últimos meses.
Edificios de apartamentos sin terminar en un desarrollo de Evergrande en Beijing. Foto: Bloomberg alt=Edificios de apartamentos sin terminar en un desarrollo Evergrande en Beijing. Foto: Bloomberg>
Y la lista es cada vez más larga. Solo un mes después de 2022, China Aoyuan Group y Yuzhou Group dijeron que no pueden pagar sus billetes en dólares estadounidenses.
El contagio incluso se extendió a algunos desarrolladores que alguna vez se consideraron sólidos y moderados. Shimao Group Holdings y Country Garden Group, ambos etiquetados como "verdes" según los límites de préstamo del gobierno, lo que indica que habían cumplido con los límites de deuda, han visto sus bonos y acciones abandonados por inversores en pánico preocupados por su liquidez financiera.
Según S&P Global Ratings, hasta 84 millones de dólares de deuda emitida por los promotores inmobiliarios de China vencen en 2022, y un tercio de ellos podría ver su liquidez "gravemente tensa" en el peor de los casos.
Fuentes: Evergrande, SCMP Research. Gráficos SCMP alt=Fuentes: Evergrande, SCMP Research. Gráficos SCMP>
La decisión de los responsables políticos de Pekín de reducir los tipos podría proporcionar el respiro que necesita el sector inmobiliario, especialmente si resucita el estancamiento de las ventas de viviendas.
También presenta un agudo contraste con otras economías importantes donde los temores sobre fuertes aumentos de la inflación en los últimos meses han obligado a las autoridades a considerar aumentos de tasas.
El Banco de Inglaterra aumentó su tasa de interés de referencia en diciembre por primera vez desde el comienzo de la pandemia de coronavirus y volvió a subir las tasas el jueves. La inflación en el Reino Unido alcanzó su nivel más alto en casi 30 años con un 5.4 por ciento en diciembre.
Se espera que la Reserva Federal de EE. UU. eleve las tasas tan pronto como en marzo, y la tasa de inflación de la nación superó el 7 por ciento el mes pasado.
“Algunos de los movimientos recientes realizados por Beijing son similares a los que hizo en 2015”, dijo Tommy Wu, economista principal de China de Oxford Economics en Hong Kong. "Algunas políticas de flexibilización, que se han esperado desde que Evergrande falló, ahora se espera que se implementen pronto para evitar que más desarrolladores caigan uno por uno".
En 2015, la economía de China se desaceleró a una tasa de crecimiento del 6.9 por ciento, la más lenta en 25 años, lo que agitó el mercado de valores y eliminó un valor estimado de US $ 5 billones. Kaisa se convirtió en el primer desarrollador chino en dejar de pagar su deuda en dólares estadounidenses en abril de 2015.
Un letrero de Kaisa en el Shanghai Kaisa Financial Center en Shanghai. Foto: Reuters alt=Un cartel de Kaisa en el Shanghai Kaisa Financial Center en Shanghai. Foto: Reuters>
Durante tres semanas en junio de ese año, el Índice Compuesto de Shanghái cayó un 30 por ciento y más de las 1,400 empresas que cotizan en Shanghái pidieron detener la comercialización de sus acciones para evitar pérdidas adicionales.
Un giro en U solo se produjo después de que el Banco Popular de China (PBOC) decidiera recortar sus tasas de referencia de préstamos y depósitos en junio en un movimiento para impulsar la liquidez del mercado.
Los precios de las casas nuevas en China aumentaron durante seis años consecutivos hasta septiembre pasado, creando algunas de las personas más ricas del país, incluidos Hui Ka-yan de Evergrande y Yeung Kwok-keung de Country Garden.
Con los últimos recortes de tasas y la ayuda adicional que se espera para el sector inmobiliario, ¿serán capaces los promotores privados de superar sus problemas recientes y convertirse una vez más en el amor de los inversores?
La respuesta hasta ahora no está clara, pero algunos de los movimientos sugieren que las empresas estatales desempeñarán un papel más importante en el sector inmobiliario y se llevarán una mayor parte de las ventas de viviendas, en lugar de las empresas privadas.
Los recortes de tasas no son la única herramienta que las autoridades chinas parecen estar implementando para ayudar a aliviar parte de la presión sobre los desarrolladores: empresas estatales que compran activos de jugadores con problemas de liquidez.
La semana pasada, Agile Group, uno de los 20 principales vendedores de viviendas del país, dijo que vendería su participación del 26.7 por ciento en una empresa conjunta inmobiliaria de Guangzhou por 1.84 millones de yuanes a una unidad de China Overseas Land & Investment.
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Eso siguió a que Shimao aceptara vender un terreno en Shanghái a una empresa propiedad del gobierno municipal.
Mientras tanto, China Resources Land, de propiedad estatal, firmó un acuerdo para tomar prestados 23 mil millones de yuanes de China Merchants Bank para financiar adquisiciones de propiedades el 27 de enero.
“Se está alentando a los principales desarrolladores (en gran parte controlados por el estado) a comprar activos de jugadores más débiles, con crédito barato proporcionado por los bancos; y, lo que es más importante, la deuda acumulada en las compras está exenta de las 'tres líneas rojas'”, dijo Rory Green, economista jefe para China de TS Lombard.
“Aunque las condiciones de financiación se están relajando y las ventas muestran signos de estabilización, casi se garantizan más impagos y la inversión inmobiliaria tiene que caer aún más: creemos que la propiedad [inversión en activos fijos] se contraerá un 5 % en 2022. Ergo: el sector seguirá siendo un gran lastre para la actividad económica”, añadió.
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Otra pregunta persistente tanto para los desarrolladores como para los tenedores de bonos internacionales es hasta dónde está dispuesto a llegar Beijing para apoyar al sector inmobiliario, dado el decidido intento del presidente Xi Jinping de reformar el mercado inmobiliario residencial y lograr su objetivo común de prosperidad.
Desde el edicto de Xi de 2016 de que “las casas son para vivir, no para especular”, se han implementado varias rondas de medidas de enfriamiento en todo el país, incluidos topes en los precios de la vivienda y la tierra y restricciones en las reventas.
El año pasado, el gobierno central de China autorizó la expansión de un juicio de impuestos a la propiedad en ciudades adicionales más allá de Shanghái y Chongqing, pero el momento de la expansión permanece en el limbo.
Durante la Conferencia Central de Trabajo Económico en diciembre pasado, se destacó nuevamente el mantra de "las casas son para vivir, no para especular", lo que muestra la determinación de Xi de controlar los precios desbocados de las viviendas.
“El alejamiento del gobierno de una economía dependiente de la propiedad se está poniendo a prueba a medida que el crecimiento económico se está desacelerando y más desarrolladores están fallando”, dijo Yan Yuejin, director del Instituto de Investigación y Desarrollo E-house China con sede en Shanghái. “Es posible que veamos más relajación en el sector, pero es posible que no veamos ninguna empresa privada expandirse como lo hicieron en 2015”.
Este artículo apareció originalmente en el South China Morning Post (SCMP), la voz más autorizada que informa sobre China y Asia durante más de un siglo. Para obtener más historias de SCMP, explore la aplicación SCMP o visite el Facebook de SCMP y Twitter páginas Copyright © 2022 South China Morning Post Publishers Ltd. Todos los derechos reservados.
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Fuente: https://finance.yahoo.com/news/no-money-no-chinese-developers-093000944.html