La crisis de China borra $ 90 mil millones del valor de mercado de los desarrolladores

(Bloomberg) -- Los desarrolladores chinos sufrieron un colapso de al menos 90 millones de dólares en acciones y bonos en dólares este año, con el estallido de una burbuja inmobiliaria y una crisis de deuda cada vez más intensa que amenaza con infligir aún más dolor.

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Los constructores han perdido alrededor de $ 55 mil millones en valor de acciones desde que comenzó 2022, según un indicador de acciones de Bloomberg Intelligence. Los billetes en dólares del sector han caído más de 35 millones de dólares, muestran cálculos basados en un índice de bonos de Bloomberg, cuyos componentes pueden cambiar con el tiempo. Las liquidaciones han empujado las acciones de los desarrolladores a niveles no vistos en una década y las notas en dólares basura a mínimos históricos.

El pesimismo se ha vuelto más arraigado después de que Beijing señalara que los propietarios de viviendas, no los constructores, son la prioridad de los esfuerzos para estabilizar el mercado inmobiliario en declive de China. En una señal reciente de las tensiones, más de una docena de desarrolladores en la provincia central de Anhui pidieron ayuda a su gobierno local para restaurar las ventas de propiedades ante las protestas de los compradores de viviendas descontentos. A más largo plazo, una población que envejece y un cambio de política que busca redefinir los bienes raíces como una forma de bienes públicos significa que la época de auge del sector ya puede haber pasado.

“El objetivo de las medidas de rescate es salvar el mercado inmobiliario y la confianza de los hogares, pero no a los desarrolladores”, dijo Gary Ng, economista senior de Natixis SA, refiriéndose a los recientes movimientos de Beijing para asegurar la finalización de proyectos estancados. “Dado que es poco probable que se produzcan cambios significativos en las políticas, la edad de oro del rápido crecimiento de los ingresos y el alto apalancamiento para los promotores inmobiliarios probablemente haya terminado”.

Las fortunas de los constructores chinos han empeorado decididamente este año luego de una incesante campaña oficial para frenar la expansión de su deuda y una caída de un año en las ventas de viviendas. Esto ha llevado a una crisis de efectivo sin precedentes que está extendiendo los riesgos al sistema financiero y también amenaza la estabilidad social.

Para decepción de los inversionistas, las medidas para apuntalar las finanzas de los desarrolladores han sido en gran parte fragmentarias. Los pasos han incluido un llamado generalizado a los bancos para que aumenten los préstamos, pero los datos del banco central del viernes mostraron una fuerte desaceleración en julio en el financiamiento agregado, una medida amplia de crédito, a medida que se debilitaban los nuevos préstamos y la emisión de bonos corporativos. El progreso también ha sido lento en un plan informado para lanzar un fondo de rescate estatal, y las autoridades parecen preocupadas por apaciguar a los compradores enojados de casas sin terminar en medio de un boicot poco común en los pagos de hipotecas.

Después de alcanzar su nivel más bajo desde 2012 en los últimos días, el indicador de Bloomberg Intelligence de las acciones inmobiliarias chinas ha perdido un 27% este año, lo que se suma a una disminución del 34% para todo 2021 y en marcado contraste con las ganancias anuales de más del 80% disfrutadas a principios de este siglo.

El dolor es aún más profundo en el mercado de bonos en dólares de alto rendimiento del país, donde los desarrolladores aún dominan y alguna vez su deuda fue contada como favorita de los inversores. Un indicador de Bloomberg que sigue al sector alcanzó su nivel más bajo la semana pasada en medio de nuevos signos de problemas de pago en el sector. Los prestatarios chinos han incumplido un récord de 28.8 millones de dólares en bonos extraterritoriales este año, casi todo de constructores.

El precio medio de los bonos en dólares de las empresas inmobiliarias chinas fue de 16 centavos, frente a los 40 centavos de marzo, con alrededor del 80% de la emisión cotizando por debajo de los 50 centavos, estimó Bloomberg Intelligence a fines de julio. Estos llamados niveles angustiados reflejan las bajas expectativas de los inversores de recuperar su dinero a tiempo.

Con rendimientos de alrededor del 25%, este mercado extranjero que alguna vez fue vibrante es prácticamente inaccesible para los desarrolladores chinos. Y si bien los prestatarios de alto grado como China Vanke Co. siguen siendo capaces de aprovechar la financiación interna barata, ya no son atractivos para muchos inversores debido a las sombrías perspectivas a largo plazo que enfrenta la industria.

“Ya no hay polarización entre desarrolladores de mejor calidad y en dificultades”, dijo Carl Wong, jefe de renta fija de Avenue Asset Management Ltd. “Está cayendo el dominó”.

A medida que se desacelera el crecimiento económico y demográfico, es probable que el mercado inmobiliario de China se enfrente a un exceso irreversible en los próximos años. La reiterada promesa de los principales líderes de que la vivienda es para vivir y no para especular, así como una campaña para aumentar la oferta de viviendas públicas, significa que los bienes raíces ya no serán un negocio de alto margen.

“A más largo plazo, habrá un cambio en el modelo comercial de bienes raíces”, dijo Andrew Chan, analista de crédito de Bloomberg Intelligence. "La industria puede resultar más dominada por el estado, por lo que, en cierto sentido, los precios de las propiedades podrían 'controlarse', lo que está en línea con el objetivo chino de estabilidad social y sofocar la desigualdad social".

(Agrega detalles del desarrollador de Anhui y financiamiento agregado)