Comprar una segunda casa para alquilar: pros y contras

Si bien invertir en propiedades de alquiler tiene beneficios financieros, también existen riesgos: inquilinos que no pagan el alquiler y el dolor de cabeza de ser propietario. Tendrá que sopesar los impuestos, la apreciación de bienes raíces, la hipoteca y los costos de mantenimiento, y su deseo de ser propietario cuando decida si ser propietario de una propiedad en alquiler es una sabia decisión financiera. 

Piense en las ventajas fiscales

Puede deducir intereses, impuestos, seguros y otros gastos de los ingresos de la propiedad y, por lo general, deducir pérdidas de sus otros ingresos. También puede deducir la depreciación de sus impuestos.

La deducción es básicamente una provisión por uso y desgaste durante 27.5 años, a partir de 2021. Puede vender una propiedad de alquiler y transferir las ganancias a otra propiedad de alquiler sin pagar impuestos sobre las ganancias de capital.

No olvides que serás propietario

Su propiedad de alquiler es un negocio que requiere tiempo y energía. Deberá mantenerse actualizado sobre las leyes de alquiler y está legalmente obligado a mantener una propiedad segura y habitable para sus inquilinos.

Recuerde que un inquilino que paga mucho dinero tiene derecho a esperar una respuesta casi instantánea a cualquier problema, grande o pequeño. Los inquilinos que saben que están pagando un poco por debajo del mercado tenderán a ser un poco menos exigentes. Ayuda si puede hacer reparaciones menores usted mismo. También tienes que cobrar alquileres y tratar con los inquilinos morosos.

Si la perspectiva de administrar sus propios alquileres es desalentador, pídale a su corredor de bienes raíces que lo recomiende a un administrador de la propiedad o cuidador o hacer una búsqueda en línea. Solo tenga en cuenta que contratar a un administrador de propiedades afectará sus devoluciones. 

Haga su tarea de bienes raíces

Dedique tanto, si no más, tiempo investigando propiedades de alquiler como si comprara un lugar para vivir. Debe conocer las especificaciones del mercado, las leyes de zonificación y las tendencias tanto para alquileres como para ventas de viviendas en el lugar que está contemplando. Mire las escuelas, el transporte, los recursos recreativos, las tiendas y lo que los inquilinos del área esperan de un alquiler.

Comprar una ejecución hipotecaria puede ser una opción, ya que el banco ejecutor generalmente quiere recuperar el saldo de la hipoteca y venderá la propiedad a un valor inferior al del mercado. 

Querrá que su propiedad sea atractiva para los inquilinos. Busque una propiedad frente al mar o cerca de un campus universitario o una zona escolar local. Una casa antigua en una comunidad estable o en un vecindario que se está renovando también puede ser una buena opción. 

Si compra una propiedad de alquiler de inversión en un nuevo campo de golf, tenga cuidado con el "síndrome del campo de golf". Si se construyen viviendas de campo de golf más nuevas y elegantes en la misma área general, su propiedad podría aparecer anticuada en unos pocos años, lo que reducirá el precio. 

No se olvide de ejecutar los números

Utilice aplicaciones para teléfonos inteligentes o calculadoras de hipotecas en línea para analizar sus costos mensuales de vivienda. Una calculadora debería permitirle ingresar el precio de compra, pago inicial, impuestos, seguros y tasa de interés del préstamo hipotecario. Las tasas hipotecarias de las propiedades de alquiler suelen ser más altas que las tasas de una vivienda principal. También tenga en cuenta el mantenimiento y las reparaciones. Una buena regla general es sobre 1% del precio de compra por año.

Por lo tanto, una propiedad de $ 300,000 costaría aproximadamente $ 3,000 por año para mantenerla. Sin embargo, es posible que desee aumentar el porcentaje al 1.5 % o al 2 % si la propiedad es más antigua. Otra forma de calcular las reparaciones y el mantenimiento es adherirse a lo que a veces se denomina la "regla de los pies cuadrados", que sugiere que los propietarios presupuesten $1 por pie cuadrado por año. Si su casa de alquiler tiene 1,800 pies cuadrados, por ejemplo, está buscando $1,800 al año en costos de reparación y mantenimiento.

Ejemplo del mundo real

Este es un ejemplo de ingresos proyectados: Digamos que está alquilando una casa de $300,000 por $2,000 al mes. El pago inicial del 20% es de $60,000, y el plazo de 30 años tasa de interés fija sobre el saldo de $240,000 es 4%. Los impuestos, el seguro y un presupuesto de mantenimiento llevarán el costo mensual a $1,764, lo que generará una ganancia nominal de $2,838 por año, o el 4.73 % del pago inicial por año. Nada mal.

Eso es mucho mejor que una cuenta de ahorros y mejor que la mayoría de las acciones de primer nivel pagan en dividendos, aunque tal vez no tanto como podría ganar en el mercado de valores en un buen año. Pero cuando calcula la depreciación típica de 3.64%, la ganancia nominal de $2,838 se convierte en una pérdida de $6,252, que puede aplicar contra otros ingresos. Sin embargo, dependiendo de su categoría impositiva, eso podría ascender a varios cientos de dólares de ahorros en impuestos a un valor positivo. flujo de fondos más la posibilidad de que la casa se aprecie en valor.

Lo más importante es...

Invertir en bienes raíces para obtener ingresos no es para todos, pero si trata su inversión como un negocio, tenga tolerancia con las riesgos inherentes, y son hábiles con un martillo, los beneficios financieros pueden ser sustanciales.