¡Construye, bebé, construye! En 2023, las ciudades deben incentivar nuevas viviendas

Los expertos y pronosticadores intentarán predecir si la economía estadounidense sufrirá inflación y durante cuánto tiempo. Las respuestas a esas preguntas también afectarán su evaluación de la recesión; ¿Ganamos uno, viene uno, y cuán profundo y duradero será? Cuando se trata de la economía de la vivienda, las hojas de té son difíciles de leer. Las tasas de interés de las hipotecas han subido, y también lo son los alquileres agregando a la inflación general. Mientras tanto, los precios de las viviendas unifamiliares se dispararon en 2021 cuando los trabajadores remotos aprovecharon el dinero barato y el trabajo remoto para alimentar un frenesí de compras en mercados que antes estaban adormecidos como Boise y Bozeman. Ahora los precios en esos mercados están cayendo rápidamente.. ¿Qué significa y cómo deben responder los gobiernos locales que controlan la oferta de vivienda a través de la regulación? En todos los escenarios, la respuesta es la misma: incentivar más construcción con menos regulaciones y más incentivos.

¿Recuerdas la gran caída de la vivienda en 2008? La producción de viviendas unifamiliares nunca se recuperó, o al menos el nivel de producción de vivienda no ha alcanzado las mismas cifras. Una mirada a los permisos unifamiliares desde 2000 hasta ahora muestra la caída abrupta que tuvo la producción. Es cierto que los datos del Banco de la Reserva Federal de Saint Louis muestran que la caída comenzó mucho antes del colapso, pero independientemente, incluso con el gran auge de las compras en 2021, la oferta no se ha mantenido al ritmo de la demanda, lo que significa precios más altos.

Los alquileres han sido volátiles. Los datos de Zumper para Boston muestran un ejemplo perfecto de cómo los alquileres cayeron durante la pandemia, luego se dispararon hasta los niveles previos a la pandemia y luego siguieron subiendo.

Entonces, ¿qué sucede después? Aquí hay algunos escenarios.

Continúa la alta inflación, la Reserva Federal responde agresivamente, se produce una recesión

El peor de los casos es que la Reserva Federal no solo se lleve el tonto de la bebida, sino que aparezca con la policía para disolver la fiesta. En este caso, la producción de viviendas cae a cero con muy pocas transacciones ya que el dinero se encarece y los inversores buscan otras inversiones. Puede que no sea tan malo como 2008, pero el resultado será una producción más lenta o estancada y una demanda plana.

La inflación disminuye, la Fed retrocede, se produce una recesión corta y superficial

Incluso en este escenario, va a haber una torcedura en la manguera de producción de viviendas debido a los recientes aumentos en las tasas de interés. Es probable que los proyectos multifamiliares también se desaceleren; también se construyen con dinero prestado. A medida que las nubes se separan y el sol comienza a brillar, la producción tardará un tiempo en aumentar, y los aumentos repentinos de la demanda serán recibidos con escasez de oferta y precios más altos a finales de 2023.

Los indicadores rezagados exageran la inflación, la Fed retrocede, no hay inflación o recesión en 2023

Los indicadores gubernamentales siempre están detrás de los eventos económicos reales. Es como un meteorólogo que aparece un par de días después de que un tornado destruye tu casa y dice: "Es oficial, tu casa fue derribada por un tornado". En una discusión en The Ringer's Podcast en inglés sencillo, Mark Zandi de Moody's explica este fenómeno. “Cuando obtiene un aumento de la renta en el mercado, digamos en el mes de febrero, toma alrededor de seis meses para que eso se traduzca en lo que significa para la inflación de la renta según lo medido por el BLS”. Tal vez estamos bien, simplemente no lo sabemos. Pero el dinero sigue siendo más caro, y para cuando la Reserva Federal dé marcha atrás, seguiremos viendo ralentizaciones en la producción de viviendas.

Ahora es el momento de prevenir la próxima "crisis de vivienda"

En cada uno de los escenarios anteriores, habrá una desaceleración de la producción de viviendas en todas las tipologías. Si podemos aprender algo de 2008, debería ser que las caídas en la inversión en viviendas nuevas, la disminución de la demanda de viviendas y la desaceleración o el cese de la producción de viviendas son una señal: ¡Construye, bebé, construye! Los desarrolladores odian el riesgo más de lo que aman las ganancias. De hecho, solo tiene sentido que la vivienda se vuelva atractiva cuando los precios suben después de una gran caída. Es probable que ese lote baldío que podría ser una vivienda se quede quieto hasta que aumente la demanda, los precios suban y luego construir sobre él racionalice el costo y el riesgo. Por lo general, cuando la economía de la vivienda se recupera, el gobierno entra en pánico porque los precios suben y luego imponen reglas y regulaciones para “fijar” los precios.

Podemos evitar esto cuando la economía de la vivienda se estabilice y se recupere actuando ahora para eliminar todas las cosas que ralentizan la producción. Luego, si a un desarrollador le preocupa que construir ahora sea demasiado arriesgado, el gobierno local puede invertir, sí, poner dinero sobre la mesa, para construir en ese lote baldío y subsidiar tasas de desocupación y pérdidas potencialmente altas. Cuando la economía se recupere y la demanda de viviendas regrese, ese tsunami de demanda se enfrentará con una abundancia de viviendas. Si el gobierno hubiera hecho heno en 2009, 2010 y 2011, cuando el sol no estaba brillando, habríamos tenido menos problemas con el precio de la vivienda cuando finalmente lo hizo.