Propietarios de teatros de Broadway buscan ganar menos dinero después del cambio de regla de zonificación

Incluso el costo del aire en Broadway es más caro ahora.

En 1998, el Departamento de Planificación Urbana de la ciudad de Nueva York modificó las reglas de zonificación para permitir que los propietarios de Broadway vendieran los derechos del aire sobre sus teatros a los desarrolladores inmobiliarios que buscaban construir torres altas en el distrito de los teatros. Al apilar el espacio transferido sobre otros sitios de construcción, los nuevos edificios han podido elevarse más alto de lo que sería posible de otra manera.

“Todas estas nuevas súper torres que están cambiando el aspecto del horizonte de la ciudad... no podrían suceder sin las transferencias de derechos aéreos”, observado Robert Von Ancken, tasador inmobiliario.

Como parte de cada acuerdo de derechos de transmisión, el desarrollador de bienes raíces debe hacer una contribución al Fondo del Subdistrito de Teatro, que otorga subvenciones para apoyar la producción de espectáculos originales, atraer nuevas audiencias y diversificar la cartera de profesionales del teatro. Ha repartido más de $10 millones de la venta de derechos aéreos y un político local declaró que el uso de fondos para establecer programas de tutoría “demuestra una vez más que aprovechar los derechos [de aire] de los vecindarios para invertir en el futuro de nuestra ciudad es beneficioso para todos”.

Cuando se formó el Fondo en 1998, la tasa original de cada contribución se fijó en $10 por pie cuadrado. Pero, a medida que el precio de mercado de los derechos aéreos se disparó, la tasa de contribución se incrementó a $14.91 por pie cuadrado en 2006, y nuevamente a $17.60 por pie cuadrado en 2011.

En 2016, el Departamento de Planificación Urbana recomendó aumentar la tasa de contribución al 20 por ciento del precio de venta o al 20 por ciento de $347 por pie cuadrado, la cantidad que sea mayor. Luego ajustaría el precio mínimo de $347 por pie cuadrado cada tres a cinco años.

“Estos cambios en la metodología se alinearán con la intención original de la enmienda del texto de 1998, que estableció la capacidad de los teatros listados para transferir derechos [aéreos] en todo el subdistrito por una contribución al fondo del subdistrito recién creado que era equivalente al 20 por ciento del valor de la transferencia de [derechos aéreos]”, explicado El vicepresidente de la Comisión de Planificación de la Ciudad de Nueva York, Kenneth Knuckles.

Sin embargo, el precio de los derechos aéreos aumentó mucho más rápido que las tasas de cotización desde 1998.

Según un informe, los derechos aéreos vendidos después de 2007 oscilaron entre $318 por pie cuadrado y $692 por pie cuadrado después de ajustarse a la inflación. El precio promedio fue de $461 por pie cuadrado, lo que significa que la tasa de contribución promedio al Fondo fue menos del cuatro por ciento del precio por pie cuadrado.

Al enfrentarse a un aumento potencial en la tasa de contribución, los propietarios de teatros de Broadway y los promotores inmobiliarios entraron en guerra.

“Un aumento tan dramático como el que se propone aquí indudablemente enfriará el mercado, lo que resultará en pocas transacciones (si es que hay alguna)”, argumentó Paimaan Lodhi, vicepresidente de la Junta de Bienes Raíces de Nueva York. Describiendo el ajuste como “oneroso, excesivo e injusto”, Lodhi continuó diciendo que, “como mínimo, el aumento del 400 por ciento de la noche a la mañana trata a los propietarios de salas de manera diferente e injusta de aquellos que pudieron vender sus derechos de transmisión antes y aquellos que están sujetos a este aumento muy drástico ahora”.

“Nos preocupa tener que pagar un precio mínimo si el mercado cae, y también el efecto que tendrá en las negociaciones”, echoed un abogado que representa a los dueños del teatro. “Nuestra preocupación también es teórica”, dijo el abogado, y agregó que “los precios deben ser determinados por el mercado”.

Un miembro del Concejo Municipal de Nueva York, que recientemente recibió una donación de campaña de $16,000 del propietario de un teatro de Broadway, atacó el aumento potencial y el Departamento de Planificación de la Ciudad retiró su propuesta justo antes de que fuera a votación en 2017.

Criticando a la administración del alcalde de la ciudad de Nueva York, Bill de Blasio, por "tomar sus canicas e irse a casa", el entonces concejal Dan Garodnick se quejó que “es decepcionante, es sorprendente y es una lástima para las instituciones culturales que realmente son las perdedoras aquí”.

En abril, el Departamento de Planificación Urbana bajo el nuevo alcalde Eric Adams revisó las reglas de zonificación y sugirió aumentar la tasa de contribución a $24.65 por pie cuadrado. El aumento propuesto del 40 por ciento coincidiría con el aumento del 40 por ciento en el valor tasado de la superficie construida total en el Distrito de los Teatros entre 2011, cuando se modificó por última vez la tasa de contribución, y 2021.

Aunque los defensores de la comunidad se quejó que "$24 es lamentable y, en el mundo de hoy con la inflación que estamos viendo, no se puede hacer mucho con $24 por pie cuadrado", el Departamento siguió adelante con la propuesta y la nueva tasa de contribución fue silenciosamente adoptado hace un par de semanas sin ninguna cobertura de prensa.

Si los promotores inmobiliarios no pagan más dinero por los derechos de emisión, los propietarios de los teatros de Broadway terminarán llevándose a casa menos dinero ahora.