El fondo inmobiliario de $ 69 mil millones de Blackstone alcanza el límite de redención

(Bloomberg) -- El fondo inmobiliario de US$69 millones de Blackstone Inc. para personas adineradas dijo que limitará las solicitudes de rescate, una de las señales más dramáticas de un retroceso en uno de los principales motores de ganancias de la empresa y un indicador escalofriante para la industria inmobiliaria.

Más leído de Bloomberg

Blackstone Real Estate Income Trust Inc. se ha enfrentado a solicitudes de retiro que exceden su límite trimestral, una prueba importante para uno de los esfuerzos más ambiciosos de la firma de capital privado para llegar a los inversores individuales. La noticia, en una carta el jueves, hizo que las acciones de Blackstone cayeran hasta un 10%, la mayor caída desde marzo.

“Nuestro negocio se basa en el rendimiento, no en los flujos de fondos, y el rendimiento es sólido como una roca”, dijo un portavoz de Blackstone, y agregó que la concentración de BREIT en viviendas de alquiler y logística en Sun Belt lo deja bien posicionado en el futuro. Este año, el fondo ha acumulado más de $20 mil millones en contratos de swaps hasta noviembre para contrarrestar el aumento de las tasas.

El fondo se convirtió en un gigante en la industria de bienes raíces desde su inicio en 2017, comprando apartamentos, casas suburbanas y dormitorios y creciendo rápidamente en una era de tasas de interés ultra bajas mientras los inversores perseguían el rendimiento. Ahora, los crecientes costos de los préstamos y el enfriamiento de la economía están cambiando rápidamente el panorama del fondo, lo que hace que BREIT advierta que podría limitar o suspender las solicitudes de recompra en el futuro.

La creación de BREIT por parte de Blackstone puso de relieve el espacio para los fideicomisos de inversión en bienes raíces no negociables. A diferencia de muchos fideicomisos de inversión en bienes raíces, las acciones de BREIT no cotizan en bolsas. Tiene umbrales sobre cuánto dinero pueden sacar los inversores para evitar la venta forzada. Esto significa que si demasiadas personas se dirigen a las salidas, la junta de fondos puede optar por restringir los retiros o aumentar sus límites. BREIT dijo que las solicitudes han superado el 2% del límite mensual del valor liquidativo y el 5% del umbral trimestral.

“Si BREIT recibe solicitudes de recompra elevadas en el primer trimestre de 2023, BREIT tiene la intención de cumplir con las recompras al límite mensual del 2% del NAV, sujeto al límite trimestral del 5% del NAV”, dijo BREIT en una carta el jueves.

Los altos ejecutivos de Blackstone han apostado fuerte por el fondo. Bloomberg informó el mes pasado que el presidente Jon Gray había puesto $ 100 millones más de su propio dinero en BREIT desde julio, al igual que el director ejecutivo Steve Schwarzman, dijo en ese momento una persona familiarizada con el asunto.

En el último año, las personas ricas, las oficinas familiares y los asesores financieros se han vuelto más cautelosos a la hora de inmovilizar dinero en activos que son difíciles de comercializar y valorar. En UBS Group AG, algunos asesores han estado reduciendo la exposición a BREIT. Una parte importante de los reembolsos del fondo provino de Asia este año, dijo una persona familiarizada con el asunto que pidió no ser identificada citando información privada.

“El caso bajista de salida de BREIT se está desarrollando, impactando las acciones esta mañana, y esperamos que siga siendo un exceso en las acciones en los próximos trimestres”, dijo Michael Brown, analista de Keefe Bruyette & Woods, en una nota el jueves titulada “The Las puertas están subiendo”.

“El crecimiento del canal minorista ha sido un impulsor clave del éxito de BX en los últimos años y los desafíos de crecimiento que enfrenta la empresa en el sector minorista podrían seguir afectando la valoración de BX”, dijo Brown.

Escalofrío inmobiliario

El movimiento de Blackstone es la última señal de una desaceleración para la industria de bienes raíces. Los elevados costos de los préstamos han provocado que muchos propietarios tengan problemas para refinanciar e incluso han llevado a los bancos a explorar posibles ventas de préstamos para oficinas en EE. UU. En el lado residencial, el mercado de la vivienda se ha desacelerado ampliamente.

Los costos más altos de la deuda han obligado a Blackstone a reajustar las valoraciones de algunas participaciones BREIT y están reduciendo los rendimientos del fondo. Desde este año hasta octubre, una de las principales clases de acciones del fondo generó una rentabilidad neta del 9.3 %. Eso se compara con el 13.3% de rendimiento de un año.

Aún así, los rendimientos de BREIT están superando a los del índice S&P 500. El fondo está fuertemente concentrado en almacenes urbanos y viviendas de alquiler, áreas que los negociadores de Blackstone creen que proporcionarán fuertes flujos de efectivo en una recesión. Por separado, el jueves, la firma anunció que se desharía de su participación en dos hoteles de Las Vegas en un acuerdo que libera efectivo para BREIT.

El acuerdo de Las Vegas valora las propiedades en $5.5 millones y se espera que genere aproximadamente $730 millones en ganancias para los accionistas de BREIT, según una persona familiarizada con el asunto que pidió no ser identificada citando información privada.

–Con la asistencia de John Gittelsohn.