Biden sigue el ejemplo de Warren hacia la federalización de las reglas para las viviendas de alquiler

En todo el país ha habido un colapso colectivo por parte de los proveedores de vivienda grandes y pequeños sobre el reciente anuncio de la Casa Blanca sobre viviendas de alquiler. El anuncio de la Casa Blanca parece ser una respuesta a una carta de la senadora de Massachusetts Elizabeth Warren y algunos de sus colegas demócratas en el Senado y la Cámara de Representantes describieron una serie de medidas para abordar los “precios de alquiler altísimos que enfrentan nuestros electores”.

La verdad es que los alquileres se están estancando y cayendo. Ambas cosas Zumper y Analítica de Moody's apuntan a que los alquileres se aplanan y caen a fines de 2022 y descubrieron que, en general, en todo el país, los alquileres caerán y las tasas de desocupación aumentarán. Aún así, la Casa Blanca ha seguido adelante con las medidas que, según dice, están destinadas a “aumentar la equidad en el mercado de alquiler y promover los principios de vivienda justa”. Antes de que haya mucho más pánico, echemos un vistazo a lo que realmente está haciendo la administración Biden.

En primer lugar, debo recordarle a cualquiera que lea que he estado advirtiendo sobre una próxima ola de intervenciones para federalizar la política de viviendas de alquiler en los Estados Unidos. Advertí de esto en 2020, ante lo aparentemente interminable Prohibiciones de desalojo provocadas por el Covid-19. Lo que sigue es un paso más en esa dirección. La administración Biden está tomando las siguientes medidas. Él Efecto La nota es sobre cómo esto podría afectar las viviendas de alquiler privadas.

• La Comisión Federal de Comercio (FTC) y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) – Para detener lo que llama “prácticas desleales en el mercado de alquiler”, Biden ha ordenado a las dos agencias que “busquen información sobre una amplia gama de prácticas que afectan el mercado de alquiler, incluida la creación y el uso de verificaciones de antecedentes de inquilinos, el uso de algoritmos en las evaluaciones de inquilinos, la provisión de avisos de acción adversa por parte de los propietarios y las empresas de administración de propiedades, y cómo la fuente de ingresos del solicitante influye en las decisiones de vivienda”.

Efecto: Indeterminado. No hay fondos adicionales identificados en el anuncio de la Casa Blanca para financiar esta búsqueda de información. Lo más probable es que esta investigación sea “trabajada” sin descanso por los defensores de los inquilinos. Si hubiera un cabildeo fuerte de los proveedores de vivienda, este sería el lugar para señalar el impacto de una mayor regulación en la vivienda de alquiler y cómo, al final, aumentar el riesgo y los costos.

• Verificaciones de crédito – Biden ha ordenado a la CFPB que “responsabilice a las empresas de verificación de antecedentes por tener procedimientos irrazonables”.

Efecto: Critical. Las prohibiciones de verificación de crédito están en camino, y he advertido sobre esto. Las organizaciones comerciales me han ignorado. Si este esfuerzo va donde creo que irá, espere ver esfuerzos por parte de la CFPB para limitar o prohibir el uso de puntajes de crédito para viviendas de alquiler. esto es innecesario.

• La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) – Biden le ha encomendado a la agencia que analice “aumentos atroces de alquiler para futuras inversiones”; En otras palabras, si a la FHFA no le gusta cómo uno de sus prestatarios administra su propiedad, puede tomar medidas. Recuerde, si cree en la oferta y la demanda, los alquileres no los fijan las personas en una sala de juntas, sino el mercado.

Efecto: Indeterminado. El anuncio sugiere que las 700,000 unidades podrían verse afectadas por esto, pero ¿cómo determinaría la agencia qué es un "aumento atroz de la renta"? No hay otra forma de pagar los préstamos excepto con el alquiler, y si el gobierno federal bloquea el efectivo, lo único que está haciendo es poner sus propios préstamos en riesgo de incumplimiento.

• El Departamento de Justicia de los Estados Unidos – Biden ha ordenado a la agencia que “informe posibles actualizaciones de orientación sobre el intercambio de información anticompetitiva, incluso en los mercados de alquiler”.

Efecto: Indeterminado. Suena más aterrador de lo que es. También es extraño e ignorante. La mejor manera de conseguir competencia es avivar mucha oferta; eso significa que los proveedores de vivienda compiten entre sí por los residentes, no los residentes que compiten entre sí por los escasos apartamentos.

• El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. – Biden ordena a la agencia que establezca reglas que requieran que las Autoridades de Vivienda Pública “notifiquen con 30 días de anticipación antes de rescindir un contrato de arrendamiento por falta de pago del alquiler”.

Efecto: Ninguna. Consulte sus estadísticas locales; Las agencias de vivienda pública desalojan a muchas más personas que los proveedores de vivienda privada, en gran parte porque atienden a personas que son verdaderamente pobres y enfrentan una variedad de desafíos. Aún así, no desalojan a la gente rápidamente, y ciertamente no en 30 días. La mayoría de los desalojos toman meses, no días o semanas.

• El plan para una declaración de derechos de los inquilinos – Esta es una promesa de reunirse con defensores para discutir los “derechos” de los inquilinos. Los residentes de cualquier vivienda tienen los derechos que todos tenemos, así como las responsabilidades descritas en sus contratos de arrendamiento, que son contratos legales. La noción de que los residentes de cualquier vivienda tienen derechos más allá de eso es, en el mejor de los casos, ilusoria y, en el peor, fomenta más esfuerzos para imponer una regulación costosa y aumentar el riesgo para los proveedores; esto empeora las cosas para las personas con menos dinero.

Efecto: Critical. Los proveedores de vivienda y las personas que alquilan su propiedad privada han perdido el control de la narrativa hace décadas. Cambiando esa narrativa es algo en lo que, hasta ahora, los proveedores de viviendas no han mostrado interés en invertir. Una discusión libre de una lista de deseos de intervenciones seguramente agregará impulso a las restricciones sobre las viviendas de alquiler que harán que sean escasas, costosas de producir y, por lo tanto, más difíciles para las personas pobres. para proporcionar.

Solo lo diré: ¡Te lo dije! Si bien la intervención de Biden no es el final de los alquileres privados ahora, es un paso más en esa dirección. Todavía hay tiempo, pero con Realtor.com, la Asociación Nacional de Apartamentos, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el Instituto de Administración de Bienes Raíces y el Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar mencionados al final del anuncio como partidarios del esfuerzo de Biden, don No espere que las grandes organizaciones comerciales muevan un dedo para hacer eso. Estos grupos continuarán, presumiblemente, jugando a lo seguro. Mientras tanto, muchos miles de proveedores de viviendas, desde aquellos con carteras hasta alquileres en sus patios traseros, seguirán viendo más y más reglas y regulaciones, algunas de ellas punitivas, destinadas a tratar de ayudar a los inquilinos.

Pero cuando el gobierno impone riesgos y costos, solo hay una forma de compensar eso: precios más altos o vender a empresas más grandes. Esto no ayuda a la gente pobre; Eso sólo hace las cosas peor. Lo que se necesita es un enfoque en más viviendas en todas partes para personas de todos los niveles de ingresos.