Mejores REIT para ingresos confiables para 2023

Si planea aumentar su ingresos de inversiones en efectivo en 2023, una posición en REIT (fondos de inversión en bienes raíces) puede ayudarlo a hacerlo.

Los REIT son entidades que pagan dividendos que poseen o financian bienes inmuebles. Pueden hacer su dinero a través de alquileres, ventas de propiedades, ingresos por intereses o todo lo anterior.

Los REIT tienen un estatus fiscal especial que les obliga a pagar al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas. Para los REIT que son rentables, ese requisito puede conducir a una inversión de mayor rendimiento que, por ejemplo, las acciones de primer orden o la deuda de grado de inversión.

Como recordatorio, rentabilidad por dividendo es el dividendo anual acumulado del pago del dividendo por el precio de la acción. Entonces, un REIT que paga dividendos de $10 por año y se negocia por $100, rinde 10%.

¿Intrigado? Siga leyendo para obtener un curso intensivo sobre inversiones REIT. Aprenderá sobre la compensación entre el rendimiento y la confiabilidad, los riesgos comunes entre los REIT de mayor rendimiento, las mejores inversiones en REIT y cómo elegir REIT confiables para su propia cartera.

Rendimiento vs. Fiabilidad

Como inversionista, habitualmente hace concesiones entre riesgo y recompensa. Si quieres estabilidad, inviertes en empresas maduras y de lento crecimiento. Si desea un crecimiento rápido, debe aceptar el potencial de una mayor volatilidad.

Con los REIT, la relación entre rendimiento y confiabilidad funciona de la misma manera. Los REIT que producen rendimientos muy altos pueden ser menos confiables. Los REIT que producen ingresos como un reloj pagan rendimientos más moderados.

La buena noticia es que puede elegir su punto óptimo en ese espectro de rendimiento y confiabilidad. Hay suficientes REIT por ahí para que pueda adaptar su cartera a su zona de confort.

Obtendrá más información sobre cómo elegir los mejores REIT a continuación, pero puede elegir entre dos enfoques generales. Puede definir un rango estrecho de criterios de selección para cada REIT que compre. O bien, podría lanzar una red más amplia y encontrar su saldo en el agregado. Puede invertir en un par de REIT agresivos y mantenerlos junto con posiciones más conservadoras, por ejemplo.

Con la inflación en su punto más alto en 40 años, superando el 7%, las acciones de dividendos ofrecen una de las mejores formas de vencer la inflación y generar un flujo de ingresos confiable. Descargue "Cinco acciones de dividendos para vencer la inflación", un informe especial del experto en dividendos de Forbes, John Dobosz.

REIT de mayor dividendo

Por contexto, en 2022, la rentabilidad por dividendo del índice de referencia Índice FTSE Nareit All REIT osciló entre 3.1% y 4.3%.

Si busca rendimientos superiores a la media sin un riesgo excesivo, puede encontrar buenas opciones con un rendimiento del 4 % al 8 %. Verás algunos de estos a continuación. Se pueden lograr rendimientos superiores al 10%, pero es probable que impliquen una mayor volatilidad en el precio de las acciones y el monto de los dividendos.

Invesco Mortgage Capital: un ejemplo de REIT de alto rendimiento

Un ejemplo de ello es el REIT hipotecario Capital hipotecario de Invesco (IVR). El rendimiento de dividendos de IVR se encuentra entre los más altos, alrededor del 20%. Pero el REIT ha tenido problemas en 2022 bajo las presiones del aumento de las tasas de interés, la caída del valor de las propiedades y los mercados financieros cautelosos.

En el segundo y tercer trimestre de 2022, IVR registró pérdidas netas por acción ordinaria de $3.52 y $2.78, respectivamente. La compañía también redujo su dividendo del tercer trimestre de $0.90 por acción a $0.65.

En particular, IVR completó un División de acciones inversa 10 de 1 a principios de este año. Las divisiones inversas de acciones no cambian la capitalización de una empresa, solo reasignan el valor de mercado en un número menor de acciones. Debido a que cada acción representa una porción más grande de la empresa después de la división, el precio de las acciones aumenta. El aumento suele corresponder a la relación de división.

Antes de la división, IVR cotizaba a menos de $2 por acción. Después de la división, el precio de las acciones subió más del 900% a alrededor de $17.50. Ahora, seis meses después, el IVR ha bajado a menos de $13.

Entonces, sí, IVR tiene un rendimiento impresionante. Pero viene con el riesgo de caídas continuas en el precio de las acciones y recortes adicionales de dividendos. Para muchos inversionistas, esa compensación no vale la pena, particularmente cuando las perspectivas económicas siguen siendo inciertas.

Para qué vigilar

Algunos inversionistas adoptarán la perspectiva opuesta sobre IVR y otros REIT hipotecarios: que los problemas subyacentes son temporales. En ese caso, estos REIT oprimidos pueden tener muchas ventajas a largo plazo.

Si eso es lo que piensa, planifique un análisis exhaustivo antes de comprar. Preste especial atención a la naturaleza de las caídas del precio de las acciones, la viabilidad del modelo de negocio y el nivel de deuda del REIT.

1. Duración y rango de caídas en el precio de las acciones.

La caída del precio de las acciones impulsa matemáticamente la rentabilidad de los dividendos. Por lo tanto, sus opciones REIT de mayor rendimiento a menudo muestran una tendencia de precios a la baja.

Sumérgete en esa tendencia. ¿Cuánto tiempo ha estado cayendo el precio de las acciones, qué tiene que decir el liderazgo al respecto y cuáles son las causas fundamentales? Si los problemas subyacentes son externos, ¿la gestión del REIT es mejor o peor que la de sus pares?

2. Modelos de negocio obsoletos o demasiado complejos.

Los REIT pueden tener problemas cuando están demasiado concentrados en los tipos equivocados de inquilinos o propiedades. La especialización en centros comerciales cubiertos, donde el tráfico peatonal ha disminuido durante años, es un ejemplo.

Otra bandera amarilla es un modelo de negocio complejo. La complejidad añade riesgo. Los REIT hipotecarios, por ejemplo, compran y venden hipotecas y valores respaldados por hipotecas, por lo que son más sensibles a los cambios en las tasas de interés que los REIT de capital. Según el tipo de hipotecas que financian, el riesgo de impago también puede ser un factor.

3. Demasiada deuda.

Los REIT pagan el 90% de sus ingresos imponibles a sus accionistas. Eso no deja mucho financiamiento para la expansión del negocio.

Comúnmente usan la deuda para resolver ese problema. Los nuevos préstamos pueden financiar adquisiciones de propiedades, lo que aumenta las ganancias, el flujo de caja y los dividendos.

No es inusual que los REIT estén muy apalancados. Pero la deuda puede volverse inmanejable muy rápidamente, especialmente en condiciones económicas cambiantes. Un REIT no debe estar tan apalancado que no pueda absorber períodos temporales de ocupación más baja, tasas de interés más altas o valores de propiedad más bajos.

Las mejores inversiones REIT

Para la mayoría de los inversionistas, los mejores REIT tienen modelos comerciales sostenibles, flujos de efectivo confiables y deuda manejable. Estos no ofrecerán rendimientos de dos dígitos alucinantes, pero obtienen calificaciones más altas por su consistencia y confiabilidad. Consulte la siguiente tabla para ver diez ejemplos.

Incluso en niveles bajos, la inflación destruye la riqueza, pero al ritmo actual es francamente mortal. Defiéndete con acciones de dividendos que aumentan sus pagos más rápido que la inflación. Descargue "Cinco acciones de dividendos para vencer la inflación", un informe especial del experto en dividendos de Forbes, John Dobosz.

Rendimientos REIT vs. Rendimiento de las acciones: recuerda los impuestos

Mirando la lista anterior, puede concluir que los rendimientos de REIT parecen más altos que los rendimientos de acciones tradicionales. Estarías en lo cierto, en cierto sentido. Pero la diferencia práctica entre los REIT y los rendimientos de las acciones por dividendos será menor de lo que piensa.

La mayoría de los dividendos de REIT se gravan como ingresos ordinarios. Los dividendos de empresas estadounidenses y empresas extranjeras elegibles generalmente se gravan con las tasas de ganancias de capital más bajas. Entonces, si bien puede obtener rendimientos más altos con REIT, los impuestos consumirán parte de la diferencia. Puede evitar ese problema temporalmente manteniendo REIT en cuentas con ventajas impositivas como IRA tradicional, Roth IRA, 401 (k) y más.

Por contexto, la tasa de impuesto sobre la renta más alta es del 37%, mientras que la tasa más alta de ganancias de capital a largo plazo es del 20%.

Cómo elegir las mejores acciones REIT

Eres inteligente al desarrollar tu propio proceso para elegir REIT que se adapten a tus objetivos y tolerancia al riesgo. Muchos inversionistas de REIT seleccionan sus opciones por tipo de REIT, modelo de negocios, historial de dividendos, ingresos y producción de flujo de caja, y apalancamiento. A continuación hay algunos consejos sobre cada uno de estos que lo ayudarán a establecer sus propios parámetros.

Si está preparado para un ejercicio divertido, intente aplicar estas pautas a los diez REIT presentados en la tabla anterior.

1. Comprenda sus opciones

Los REIT vienen en muchas variedades. Los principales tipos de REIT son:

• REIT de capital, que poseen propiedades
• REIT hipotecarios, que financian propiedades
• REIT híbridos, que poseen y financian propiedades

Los REIT de capital, hipotecarios e híbridos se pueden clasificar según los tipos de propiedad en los que se especializan, como:

• Tiendas minoristas y centros comerciales
• Propiedades industriales, incluidos almacenes e instalaciones de fabricación.
• Residencial, como edificios de apartamentos.
• Centros de salud y hospitales
• Propiedades de autoalmacenamiento
• Timberland
• Farmland
• Infraestructura, como torres de telefonía móvil y centros de datos.

Al invertir, la opción más simple suele ser la mejor opción, especialmente para los principiantes. Puede comenzar con un REIT de capital que se especialice en espacio residencial o comercial, por ejemplo. Es probable que sea más identificable para usted que un REIT hipotecario o un REIT de infraestructura.

2. Siéntete cómodo con el modelo de negocio

Debe comprender cómo el REIT gana dinero hoy y cómo continuará el crecimiento de los ingresos en el futuro. Revise el perfil del arrendatario del REIT, la duración promedio del arrendamiento y las tendencias de ocupación. Lea también los informes anuales y otra documentación para comprender la estrategia de adquisición y crecimiento del REIT.

3. Revisa el historial de dividendos

Los mejores REIT tienen un historial sólido de pagos de dividendos y aumentos de dividendos. Los aumentos de dividendos obviamente benefician su patrimonio neto y mejoran la eficiencia de su cartera. Más que eso, los aumentos de dividendos muestran que el REIT no está estancado. El crecimiento sostenible de los dividendos a largo plazo requiere un crecimiento empresarial que lo sustente.

4. Verifique las tendencias de ingresos y flujo de efectivo

Si ve un historial de crecimiento de dividendos, también debería ver un aumento de los ingresos y el flujo de efectivo. Analiza esas tendencias. ¿Cuánto han crecido los ingresos y por cuánto tiempo? ¿Cómo se compara el crecimiento con los competidores más cercanos del REIT? ¿La deuda a largo plazo está aumentando al mismo ritmo?

Para el flujo de efectivo, una métrica popular para observar es FFO o fondos de operaciones. FFO son las ganancias de las actividades comerciales más los gastos no monetarios de depreciación y amortización.

FFO no incluye los ingresos por intereses o las ganancias o pérdidas de las ventas de propiedades, por lo que es una buena medida del rendimiento operativo. Esta es la razón por la cual los REIT y sus analistas a menudo se refieren a FFO por acción en lugar de la métrica más general, ganancias por acción.

Puede encontrar el FFO de un REIT, actual e histórico, en sus estados financieros públicos.

5. Analizar el balance

La deuda puede ser un riesgo para los REIT, por lo que es necesaria una revisión del balance. Para comparar el apalancamiento de un REIT con el de sus pares, concéntrese en la relación deuda-capital y la relación deuda.

• Coeficiente de endeudamiento: Esta relación le indica cuánta deuda usa el REIT en relación con el capital para financiar el negocio. Calcula la deuda a capital como el pasivo total dividido por el capital total. Una proporción de 3:1 significa que el negocio se financia con un 75 % de deuda y un 25 % de capital. Los REIT pueden respaldar altos índices de deuda a capital en el rango de 2.5: 1 a 3.5: 1.
• Ratio de deuda: El índice de endeudamiento mide la solvencia dividiendo los activos totales entre los pasivos totales. Los altos índices de endeudamiento, por encima del 60 %, pueden limitar la capacidad del REIT para pedir dinero prestado en el futuro. Nareit informa que el índice de deuda entre los REIT de acciones que cotizan en bolsa fue del 34.5%.

REIT para ingresos en 2023

Si está listo para invertir en REIT para obtener ingresos en 2023, comience definiendo su punto óptimo en el espectro de rendimiento y confiabilidad. Errar en el lado conservador si no está seguro. Elija REIT con modelos comerciales simples y comprensibles que tengan un largo historial de pago y aumento de sus dividendos.

Como es la mejor práctica con cualquier inversión, no vaya con todo. Mantenga sus REIT de alto rendimiento junto con acciones tradicionales y posiciones de renta fija. Así es como logra un equilibrio bueno y sostenible de potencial de crecimiento y estabilidad, que es la clave para generar riqueza en el mercado de valores.

Cinco principales acciones de dividendos para vencer la inflación

Es posible que muchos inversores no se den cuenta de que, desde 1930, los dividendos han proporcionado el 40% de los rendimientos totales de los mercados de valores. Y lo que es aún menos conocido es que su enorme impacto es aún mayor durante los años inflacionarios, un impresionante 54% de las ganancias de los accionistas. Si está buscando agregar acciones de dividendos de alta calidad para protegerse contra la inflación, El equipo de inversión de Forbes ha encontrado 5 empresas con fundamentos sólidos para seguir creciendo cuando los precios suben. Descarga el informe aquí.