A medida que las hipotecas aumentan dramáticamente, ¿debemos esperar un desplome del precio de la vivienda?

Mientras EE. UU. coquetea con la recesión, un claro perdedor de la reciente ronda de aumentos de intereses en EE. UU. ha sido el mercado de la vivienda. ¿Qué sugieren los datos?

En primer lugar, definitivamente no es tan malo, todavía. Hoy, el precio de la vivienda sigue siendo fuerte, año tras año, Zillow ha subido los precios de la vivienda 18% a partir de julio. Un poco más pesimista, Redfin'sRDFN
Los datos muestran que los precios de la vivienda suben año tras año, pero ya comenzando a sumergirse desde junio.

Sin embargo, se pone peor. Otros datos de vivienda sugieren que se avecinan problemas. Por ejemplo, el S&P Select Homebuilders Index ha tenido un desempeño inferior al S&P 500 en un 11 % en lo que va del año, y el desempeño de las acciones de suministros para la construcción ha sido igualmente pobre. Sin embargo, el mercado de valores es un predictor razonable de las ganancias futuras, pero no siempre acierta.

Está implicando que hay problemas con el mercado inmobiliario. Solo un puñado de sectores bursátiles se han comportado peor, como los medios de comunicación, los textiles y las piezas de automóviles. Sin embargo, muchos factores influyen en las ganancias de los constructores de viviendas, por lo tanto, ¿hay algún problema con los propios constructores de viviendas o con el mercado de la vivienda en general?

Aumento de las tasas hipotecarias

El aumento de los costos de las hipotecas es una preocupación para el mercado de la vivienda en su conjunto. Los costos de las hipotecas se han disparado muy rápido. Este Dia una hipoteca de tasa ajustable de 30 años tiene una tasa de interés del 5.5%. El año pasado estuvo por debajo del 3%. Eso es un aumento dramático en los costos de la hipoteca. Es un movimiento que, al igual que los datos de inflación recientes, no hemos visto desde la década de 1980.

Es justo esperar que los rápidos aumentos en los costos de las hipotecas enfríen el mercado de la vivienda. Para muchos, la restricción al comprar una casa no es el precio de etiqueta de la casa, sino su capacidad para pagar la hipoteca. El aumento de las tasas hipotecarias puede reducir los precios de las propiedades que muchos pueden pagar.

Otras restricciones para los consumidores estadounidenses

Aunque los costos de las hipotecas son de crucial importancia, también vale la pena señalar que el reanudación de los pagos de préstamos estudiantiles próximo enero (incluso con algún alivio de la deuda), y el potencial riesgos de recesión en estados unidos también puede afectar la confianza del consumidor en lo que respecta a la compra de viviendas. Así que también hay otros presagios negativos.

Oferta y demanda

Entonces, el panorama de la oferta está empeorando un poco. De acuerdo a Datos de suministro de Redfin, ahora hay más casas en venta y se está tardando más en venderlas. Esto está creando un exceso en el mercado inmobiliario. No estamos en niveles de crisis. La oferta acaba de volver a los niveles de 2020 y el tiempo de venta es similar al peor de 2021. Sin embargo, esto durante el período de verano, que tradicionalmente es estacionalmente muy fuerte para la vivienda, por lo que las cosas ciertamente se están moviendo en la dirección equivocada y los próximos meses podrían ser peores.

La Reserva Federal

Por supuesto, es probable que la Fed aún no haya terminado de subir las tasas. Las expectativas son para otro subida de tipos en la reunión de la Fed de septiembre. Sin embargo, la buena noticia es que las tasas hipotecarias suelen incluir en el precio lo que los mercados creen que hará la Fed en el futuro. Esto significa que las tasas hipotecarias a más largo plazo solo deberían subir si la Reserva Federal aumenta las tasas más de lo esperado, y en realidad podrían caer si aumentan las tasas, pero menos de lo que piensa el mercado. Sin embargo, todavía existe el riesgo de que en 2023, si la Reserva Federal continúa aumentando las tasas, las tasas hipotecarias podrían aumentar aún más, ya que los mercados no están seguros de qué dirección tomará la Reserva Federal en 2023.

¿Qué es lo siguiente?

Entonces, el mercado de valores se está preocupando por la vivienda, y eso puede deberse en parte a que las tasas hipotecarias han subido muy rápido. Estamos empezando a ver que las casas tardan más en venderse y hay más casas disponibles. Esto sugiere que los precios de la vivienda podrían comenzar a disminuir después de una fuerte racha.

Sin embargo, también vale la pena comprobar la realidad de que apenas estamos comenzando a ver cómo los precios de la vivienda se suavizan y se mantienen altos año tras año. Además, los precios de la vivienda tienden a ser bastante estables. Un mercado inmobiliario extremadamente malo, históricamente hablando, donde los precios caen alrededor del 10%, como en la década de 1970 o durante la crisis financiera de 2008-9. Entonces, en comparación con el mercado de valores, las oscilaciones negativas en los precios de la vivienda son bastante pequeñas.

Los precios de la vivienda han tenido una racha muy fuerte recientemente. Hay muchas buenas razones por las que eso puede estar comenzando a moderarse. Aunque la historia nos recuerda que los precios de la vivienda en EE. UU. tienden a ser bastante estables. ¿Ese momento en la década de 1980 cuando las hipotecas aumentaron de manera similar a la actual? Bueno, los precios de la vivienda solo tuvieron una cuarta parte de las caídas de precios durante toda esa década, y eso estuvo por debajo del 1%.

Así que sí, es posible que los precios de la vivienda ya no aumenten en dos dígitos. De hecho, muchas señales sugieren que las cosas en materia de vivienda empeorarán. Sin embargo, recuerde que lo que es realmente malo para el mercado de la vivienda rara vez equivale a una disminución de un solo dígito en los precios de la vivienda, si la historia sirve de guía.