A medida que los precios de la vivienda comienzan a moderarse, ¿qué tan grave podría ser?

No hay escasez de pesimismo en el mercado inmobiliario de hoy. Los precios de la vivienda en Estados Unidos han disminuido desde junio. Sin embargo, los precios generalmente suben año tras año, y el mercado es estacional, con precios y actividad típicamente más altos en el verano y más bajos en el invierno.

La asequibilidad está en niveles muy bajos, especialmente en la costa oeste. Todavía no hemos visto caídas importantes en los precios de la vivienda, pero existe el temor de que se produzca.

Asequibilidad de la vivienda

Hay motivos para preocuparse por el mercado inmobiliario de EE.UU. El aumento dramático en las tasas de interés de EE. UU. en 2022 está empeorando la asequibilidad de la vivienda. El año pasado se podía conseguir una hipoteca a 30 años por alrededor del 3%, ahora la misma hipoteca cuesta casi un 7%. Estamos viendo las tasas hipotecarias más altas en más de una década.

Incluso aparte de las tendencias recientes, los precios de la vivienda han subido mucho más rápido que los ingresos en los últimos años y ahora los costos de las hipotecas también están aumentando. Esto significa que la familia promedio que compra una casa hoy, está gastando mucho más de su presupuesto en costos de vivienda cuando se tienen en cuenta las tasas hipotecarias actuales. Esta tendencia varía según la región. Las casas son mucho menos asequibles en la costa oeste, pero la asequibilidad es un problema mucho menor en el Medio Oeste.

Estacionalidad

A medida que nos acercamos al invierno, es típico esperar un mercado inmobiliario más débil según los patrones estacionales. El precio de la vivienda suele alcanzar su punto máximo en junio del año y luego vuelve a caer durante los meses de invierno. Eso es lo que hemos visto en 2022 hasta ahora también. Quizás lo que estamos viendo actualmente no es más que una tendencia estacional.

Sin embargo, muchos comentaristas de la industria son escépticos. Por ejemplo, Fannie Mae rastrea el sentimiento de vivienda y solo el 19% de las personas cree que ahora es un buen momento para comprar una casa, y la mayoría piensa que ahora es un buen momento para vender. Esos son números históricamente bajos. Ese muy poco optimismo con respecto al mercado inmobiliario estadounidense.

¿Y ahora qué?

Es importante tener en cuenta que actualmente no estamos cerca de ningún tipo de crisis de vivienda. Por ejemplo, Datos de Zillow tiene los precios de la vivienda un 13% más año tras año para septiembre de 2022. Los precios de la vivienda han retrocedido mes tras mes, pero siguen subiendo año tras año. 2022 no es un mal año para la vivienda en este momento, especialmente en comparación con la forma en que se han negociado los mercados de acciones y bonos.

Algunas cosas podrían cambiar el panorama del mercado inmobiliario.

¿Tasas más bajas?

El primero son las tasas de interés, que han aumentado considerablemente en 2022. Si las tasas retrocedieran, la asequibilidad mejoraría. Actualmente, no se espera que la Fed reduzca las tasas de forma drástica, pero al menos puede detener las alzas de tasas en 2023.. La recesión podría hacer que la Fed recorte las tasas, especialmente si la inflación está bajo control. Las tasas de interés más bajas mejorarían la asequibilidad de la vivienda, a través de la reducción de los costos hipotecarios, y crearían menos obstáculos en el mercado de la vivienda.

Cerrar la brecha de asequibilidad

Obviamente, la verdadera preocupación es que se necesita la caída de los precios de la vivienda para cerrar la brecha de asequibilidad. Sobre el Evaluación de la Reserva Federal de Atlanta, la asequibilidad de la vivienda actualmente se ve similar a antes de la crisis de la vivienda de 2007-8. Eso es preocupante porque se necesitó una caída de alrededor del 20 % en los precios de la vivienda para cerrar la brecha de asequibilidad durante ese período y los precios aún se mantuvieron bajos durante algunos años después de eso.

Es fácil ver por qué existe preocupación por el mercado inmobiliario, especialmente en la costa oeste. La asequibilidad de la vivienda se encuentra en niveles muy bajos, impulsada, en parte, por el reciente aumento en los costos de las hipotecas.

Es posible que se necesite la caída de los precios de la vivienda para cerrar la brecha de asequibilidad. Sin embargo, si la Reserva Federal redujera las tasas y los ingresos de EE. UU. siguieran aumentando en los próximos años, eso también podría ayudar a resolver los problemas actuales de asequibilidad que está experimentando EE. UU. Aún así, debemos tener en cuenta que los precios de la vivienda para 2022 siguen siendo generalmente altos año tras año y que los problemas de asequibilidad de la vivienda son mucho más graves en la costa oeste que a nivel nacional.